3기 신도시 개발에 일반인 투자 가능해진다..'리츠' 도입

[머니투데이 박미주 기자] [공동주택용지 공급제도, 단순 추첨→ 자격 갖춘 추첨제+임대 공급 등 평가로 변경]

3기 신도시로 지정된 남양주왕숙지구 모습/사진= 뉴스1

정부가 2·3기 신도시 등 공공택지 내 공동주택 건설용지 공급 방식을 단순 추첨에서 주택 품질 등을 반영한 추첨 방식과 임대주택 건설 등의 평가 방식 병행으로 바꾼다. 평가 방식을 점차 늘려 2024년 60% 이상이 되도록 할 계획이다.

기존 추첨 공급 때는 건설사들이 페이퍼컴퍼니를 만들어 편법 입찰하는 경우가 많았다. 앞으로는 임대주택 공급 등 주거복지 기여도, 주택 품질 등을 평가해 우수한 건설사에 공급한다.

주택 건설·분양 이익을 일반 국민과 공유하는 '공모리츠' 방식도 도입된다. 주식 공모비율과 목표 배당률 등 주식 배정 계획을 평가해 공공택지 공급 대상자가 선정된다.

국토교통부는 내년부터 추첨방식 참여요건을 다양화하고 사회적 기여도를 평가해 견실한 업체를 대상으로 공공택지 공급을 추진한다고 26일 밝혔다.

현재 택지개발지구 및 공공주택지구 내의 공동주택 건설용지는 1984년 '택지개발촉진법' 시행령에 추첨 공급 방식을 원칙으로 규정한 후 일시적으로 채권 입찰제 등이 시행(2005~2006년)된 바 있었으나 추첨 공급을 유지해 왔다. 낙찰가격이 높은 업체에 공급하는 경쟁입찰 방식 등은 주택 분양가를 상승시킬 우려가 있어서다.

그러나 낙찰가능성을 높이기 위해 페이퍼컴퍼니와 같은 계열사를 동원해 편법입찰하는 행위(소위 ‘벌떼입찰’), 청약 경쟁 과열 문제 등이 발생했다.

아울러 토지 수용으로 조성된 '공적 자산'인 공공택지를 공급받은 건설사가 주택품질 제고, 주거복지 향상 등에 기여할 필요성이 있다는 사회적 요구도 제기돼 왔다.

이에 국토부가 기존 추첨 공급 방식을 전면 개선, 평가 방식으로 전환하게 된 것이다.

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임대주택 건설계획, 이익 공유 정도 등 평가해 택지 공급
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서울 아파트 전경/사진= 김창현 기자

국토부는 다음 달 택지개발촉진법 시행령을 개정해 이르면 내년 5월부터 택지공급 평가 방식을 도입하기로 했다. 공급 필지 특성에 따라 주된 경쟁 요소를 차별화한다. 택지 입찰 참여 업체들의 임대주택 건설 계획, 이익 공유 정도, 특화 설계 등을 평가해 택지를 공급한다.

일정비율의 임대주택 건설을 의무화하고 입주민 편의제공, 단지 내 커뮤니티 시설 등 사회적 기여 관련 사업계획을 평가해우수업체에 택지 공급한다.

임대주택은 민간분양주택과 구별되지 않도록 동·호수 랜덤방식으로 선정·매입해 향후 저렴한 수준의 공공임대로 공급할 계획이다.

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평가방식에 일반인 투자 '공모리츠' 도입… 주택·상가 개발이익 공유
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주택건설 및 분양 시 발생하는 이익을 주택건설사업에 투자한 일반 국민과 공유하는 '공모리츠' 방식을 도입한다. 공모리츠는 토지, 주택 등을 자산으로 하며 보유 자산의 운용·개발 등으로 발생한 이익을 주주(공모 주식비율 최소 30% 이상)에게 배당하는 부동산 간접 투자기구다.

주택·상업·업무용지 등 택지 공급시 공모리츠 도입을 조건으로 공모하며 주식 공모 비율, 목표 배당률, 소액 투자자에 대한 주식 배정 계획 등을 평가해 공공택지 공급 대상자를 선정한다.

공급계약 체결 전 협약을 통해 공모조건 등을 부여하고 공모비율 미충족 등 위반 시에는 계약해지 및 원상회복 조치할 방침이다. 안정적이고 투명한 사업 관리를 위해 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 자산 관리를 수행(LH AMC 등)하는 경우부터 우선 적용을 검토한다.

일반인들의 공모리츠 투자는 내년 평가방식 도입 후 내후년에 가능할 것으로 예상된다.

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평가방식 때 특별설계공모 택지공급에 주택품질 등 항목 추가… 중소기업 참여시 가점
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택지 개발을 앞둔 서울 노원구 태릉골프장 일대/사진= 뉴스1

역세권, 공원 인근 등 특화발전이 요구되는 지역에 민간이 디자인 개선요소를 제안하는 특별설계공모를 통한 택지공급방식도 보완한다.

창의적 도시공간 조성을 위해 특화설계 계획을 위주로 평가하되, 주택품질이나 건축 효율성 등의 평가항목도 새롭게 도입한다.

중소기업 참여가 활성화되도록 컨소시엄에 중소기업이 있을 경우 가점을 부여한다. 설계비 보전 규모는 현행 참가자 전체 5000만원에서 1억~2억원으로 한도를 확대해 설계비용 부담을 완화한다.

국토부 관계자는 "경쟁 공급 방식을 활성화함으로써 건전한 업체에 택지를 공급해 벌떼입찰 문제를 해소하고 소셜믹스 효과 및 임대주택 디자인 개선 효과도 나타날 전망"이라며 "주택 건설사업에서 발생하는 이익을 서민·중산층 국민과 공유해 국민 소득 상승 효과가 기대되고, 특화설계 평가를 통해 주민 편익성을 고려한 창의적인 도시 설계도 유도할 수 있을 것"이라고 기대했다.

국토부는 경쟁 과정에서 공동주택 건설 부실화를 방지하기 위해 업체가 낙찰받은 택지에서 부실시공 문제가 발생했을 경우 해당 업체는 향후 공공택지에 입찰 참여를 제한할 방침이다.

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기존 추첨 공급방식은 개선… 친환경·주택품질 등 지표 충족해야
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기존의 추첨 공급 방식은 참여하는 업체의 일부 실적 요건을 확인해 페이퍼컴퍼니 차단 효과는 있었으나 외형적인 기준에만 초점을 둔 문제가 있었다.

이에 앞으로 친환경·주택품질(하자, 주민만족도 등) 관련 지표, 공적 인증 받은 지표 등을 택지 청약 기준으로 활용해 일정 수준 이상의 업체에 공급 우선권을 부여한다. 이를 통해 택지 수급에만 목적을 둔 계열사의 공공택지 응찰을 차단한다.

11·19 대책에서 발표한 매입약정형 매입임대주택, 공공전세주택사업 등에 참여한 실적이 우수한 업체가 입찰 참여할 경우 우선공급·가점적용 등을 추진한다. 가점부여 방안 등 구체적인 내용은 다음 달 별도로 마련해 발표한다.

국토부는 경쟁 방식 도입에 따라 참여 업체들에게 적응 기간을 두고 경쟁 요소를 즉시 충족하기 어려운 업체들의 소외를 방지하기 위해 일부 지구는 추첨 공급 방식을 유지할 계획이다.

개선된 청약자격 획득에 소요되는 기간(약 1년)을 감안해 내년 까지는 친환경·주택품질 관련 지표 등 신규 지표들을 도입하지 않고 기존의 추첨 청약 기준을 유지한다.

추첨 공급과 경쟁 방식을 병행해 공동주택용지를 공급하되, 경쟁 공급 방식을 점차 늘려 2024년까지 총 공급되는 공공택지 내 공동주택 용지의 60% 이상으로 확대할 예정이다.

오성익 국토부 부동산개발정책과장은 “건전한 택지 공급질서가 확립될 것으로 기대한다”며 “향후 입주민 만족도가 높은 업체의 택지 공급우대 등을 시행해 전반적인 주거 만족도 향상을 도모할 계획”이라고 말했다.

박미주 기자 beyond@mt.co.kr

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