땅 최대한 끌어모으고 층수 높이고…공급 물량 ‘짜내기’

[경향신문]

정부가 4일 발표한 주택공급 확대방안은 개발제한구역(그린벨트) 해제부터 재건축·재개발 규제 완화, 신규 택지 발굴, 기존 공급 물량 확대 등 그야말로 가용 공급 수단이 총동원된 ‘백화점식 대책’이다. 부동산 업계도 “마른 수건을 쥐어짜듯 예상을 뛰어넘는 공급 물량을 뽑아냈다”고 평했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정부가 시장에 공급 확대를 위한 본격 ‘신호 보내기’에 나선 것으로 볼 수 있다”며 “30~40대가 선호하는 도심이나 강남 인근에 용적률 상향 등으로 직주근접형 주택을 많이 짓도록 한 게 특징”이라고 밝혔다. 공급 대책은 통상 실제 입주가 이뤄지는 2~3년 후 효과가 나타난다는 점에서 정부가 얼마나 속도감 있게 공급계획을 실행할 것인지에 따라 이번 대책의 성패도 갈릴 것으로 보인다.

■공공 재건축 용적률 상향…늘어난 가구 절반은 ‘기부채납’

50층도 허용 재건축 유도

정부는 ‘공공참여형 고밀재건축’을 통해 재건축 활성화를 노리고 있다. 용적률을 최대 500%까지 높이고 층수 제한도 50층까지 허용해 재건축을 유도한다는 것이다.

공공 재건축은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여하면 기부채납을 조건으로 규제를 완화하는 제도다. 주택소유자 3분의 2의 동의만 있으면 참여할 수 있다. 정부는 도시정비법 개정을 통해 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고 35층으로 묶여 있던 층수 제한도 50층으로 확대한다는 계획이다. 다만 층수제한 완화는 정비계획 수립권자인 서울시가 단지·기반시설 등의 여건을 고려해 결정하기로 했다.

정부는 늘어난 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수한다. 기부채납 받은 주택 절반 이상은 장기 공공임대로, 나머지 절반은 무주택과 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양으로 활용될 예정이다. 용적률 인센티브를 부여하면서 이를 통한 조합의 수익은 최대한 환수하겠다는 것이다. 예컨대 용적률이 250%인 분양 규모 500가구 단지가 공공 재건축에 참여하게 되면 용적률이 최대 두 배로 늘어나면서 1000가구가 된다. 늘어난 500가구 중 절반은 일반 분양되고 나머지 250가구는 공공임대와 공공분양으로 배분된다.

공공 재건축 도입으로 정부는 5년간 5만가구 이상의 주택이 공급될 것으로 기대하고 있다. 김현미 국토교통부 장관은 “정비구역으로 지정됐지만 사업시행 인가를 받지 않은 단계에 있는 사업장이 서울에 모두 93곳, 약 26만가구가 있다. 약 20%가 공공재건축에 참여하는 것으로 가정해 5만가구를 산정했다”고 말했다.

정부는 공공 재개발을 통해서는 2만가구 이상의 주택을 공급하기로 했다. 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐지만 사업 지연 등으로 해제된 서울 내 176곳이 대상이다. LH·SH가 사업에 참여해 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신 2종에서 3종으로 높이고 용적률 상향, 분양가 상한제 제외 등의 인센티브를 제공할 계획이다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 오전 정부서울청사에서 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 브리핑하고 있다. 김창길 기자

■태릉골프장에 1만가구 미니 신도시 등 서울·수도권 택지개발로 3만3000가구

도심 신규택지는 어디

정부가 신규택지 개발을 통해 공급하기로 한 주택은 3만3000가구 규모다. 서울 노원구 태릉골프장 부지가 약 1만가구 규모의 미니 신도시로 탈바꿈하고 서초구 서울조달청, 강남구 서울의료원 등에는 주택단지가 들어선다.

이날 정부가 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’에 따르면 부지 면적이 83만㎡에 달하는 태릉골프장 부지 절반은 주택부지로, 나머지 절반은 공원과 도로·학교가 조성된다. 교통혼잡 완화를 위해 화랑로 확장 등 도로교통 대책과 경춘선 열차 추가 투입 및 간선버스급행체계(BRT) 신설 등 광역교통 개선대책도 마련한다.

정부는 태릉골프장과 맞닿은 육군사관학교를 이전하고 육사 부지까지 총 160만㎡를 개발해 2만가구를 공급하는 방안도 검토했지만 육사 이전이 무위로 돌아가면서 무산됐다. 김흥진 국토교통부 주택토지실장은 “태릉골프장의 경우 사전청약을 내년 말쯤 받을 예정”이라고 말했다.

서울 용산구 삼각지역 인근에 있는 캠프킴 부지도 택지로 개발해 3100가구를 공급한다. 이 부지는 용산공원에 인접한 곳으로 환경오염 정화 작업이 진행 중이다. 정부는 연말이면 부지 반환이 이뤄질 것으로 예상했다. 김 실장은 “올해 반환을 목표로 미군과 협의 중이며 최대한 빨리 사업을 진행할 수 있도록 하겠다”고 말했다.

경기 정부과천청사 일대에는 유휴부지와 일부 청사 부지를 통해 4000가구를, 서울 서초구 서울지방조달청 부지에는 총 1000가구 규모의 주택공급이 이뤄진다. 서초구 국립외교원 유휴부지에도 600가구가 들어설 예정이다. 이들 정부 소유 부지에 짓는 주택은 최대한 청년·신혼부부에게 공급될 예정이다.

공공기관 미매각 부지에는 4500가구가 건설된다. 상암DMC 미매각 부지(2000가구)와 SH 마곡 미매각 부지(1200가구), 천왕 미매각 부지(400가구) LH 여의도 부지(300가구) 등이 대상이다. 노후 우체국(1000가구)과 서부면허시험장(3500가구) 등 공공시설 복합개발을 통해서는 6500가구가 공급된다.

■고양 창릉 등 3기 신도시 아파트도 ‘더 높이’

용적률 규제 완화

정부는 3기 신도시 등 택지의 용적률을 높여 2만4000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 노후 공공임대단지와 비어 있는 오피스·상가도 재정비해 주택을 공급하기로 했다.

3기 신도시는 문재인 정부의 대표적인 수도권 공급대책으로 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 부천 대장, 고양 창릉 등이다. 현재 180~190%로 계획된 3기 신도시 등 대규모 공공주택지구의 용적률을 지역별로 1~10%포인트 높여 1만1000가구를 공급하기로 했다. 3기 신도시 외에 중소규모 공공택지와 택지개발지구, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구의 용적률도 높여 9000가구를 추가 공급한다.

당초 800가구가 들어설 예정인 서울 강남에 위치한 서울의료원은 부지를 주변 주차장까지 넓히고 용적률을 높여 2200가구를 추가로 공급한다. 8000가구가 공급되는 서울 용산구의 용산정비창도 용적률을 상향 조정해 2000가구를 추가로 공급한다. 계획된 공공택지 내 공공분양 중 사전청약 물량도 9000가구에서 6만가구로 대폭 늘린다. 정부는 공급이 부족하다는 심리가 시장을 자극한다고 판단하고 본청약 1~2년 전에 일부 물량에 대해 사전청약제 카드를 꺼내 들었다.

이외에도 정부는 노후 공공임대 재정비 시범사업을 통해 3000가구를 공급하기로 했다. 노후 공공임대는 신혼부부와 청년 등 다양한 계층이 함께 거주하는 단지로 조성한다는 계획이다. 김흥진 국토교통부 주택토지실장은 “노후영구임대주택의 재건축은 올해 중 시범사업 신청을 받을 것”이라며 “거주 중인 주민의 이주 문제도 고려해 올해 안에 시범사업 추진 계획을 마련하겠다”고 말했다.

공실 오피스·상가를 주거용도로 전환하거나 공공지원 민간임대주택으로 공급하는 방식으로는 2000가구를 공급한다. 정부는 리모델링 비용 융자 지원과 주차장 추가 설치 면제 등을 지원할 예정이다. 다만 공공성 확보 차원에서 임대의무기간(10년 이상), 주거취약계층에 우선 공급 의무 등을 부과한다.

박상영 기자 sypark@kyunghyang.com

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