대출규제가 만든 틈새 수요···9억~15억 아파트 신고가 쏟아졌다[집슐랭]

■10·15이후 신고가 비중 ‘이동’
12억~15억 신고가 비중 3배 '쑥'
노원 미미삼 한달새 1.5억 뛰어
중저가 몰린 강북권 거래도 늘어

정부가 10·15 대책을 통해 15억 원 초과 아파트의 주택담보대출 한도를 제한하자 9~15억 원 미안 아파트의 수요가 증가하고 있는 것으로 나타났다. 이에 중저가 아파트가 즐비한 강북권의 아파트 거래량이 증가하고 신고가 거래도 늘어나고 있다.

19일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 15억 원 이하 미만 아파트의 신고가 비중이 10·15 대책 이후 증가세를 보이고 있다. 15억 원은 10·15 대책에서 주담대 한도를 최대로 받을 수 있는 마지노선이다. 대출 부담이 적은 중저가 아파트로 매매 수요가 옮겨간 탓이다.

정부가 지난해 발표한 10·15 대책에 따르면 주담대 한도는 △15억 원 미만 6억 원 △15~25억 원 미만 4억 원 △25억 원 초과 2억 원으로 설정됐다. 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “자금 조달 여력이 크지 않은 사람들은 가격 부담이 덜한 가격대의 아파트로 눈길을 돌리고 있다”며 “이에 신규 거래와 신고가 형성 역시 15억 원 미만 등 중고가 구간에서 이뤄지고 있다”고 설명했다.

실제 지난해 가격대별 신고가 비중을 보면 주담대 한도가 2억 원밖에 나오지 않는 25억 원 초과 아파트의 신고가 비중은 10·15 대책 이후 뚜렷하게 감소한 반면 15억 원 미안 아파트는 증가한 것으로 나타났다. 지난해 서울에서 1분기에 거래된 15~20억 원 이하 구간 아파트 중 신고가 비중은 3.4%, 30억 원 초과의 경우 3.7%에 달했다. 또 15억 원 미만 아파트의 경우 신고가 비중은 1%에 그쳤다.

하지만 10·15 대책 발표 이후 상황이 역전됐다. 4분기에는 9억 원 초과~12억 원 이하 구간 신고가 비중이 4%, 12억 원 초과~15억 원 이하 구간은 5.2%까지 커졌다. 반면 신고가 비중이 높았던 30억 원 초과 구간은 1분기 3.7%에서 4분기 2.4%로 줄었다. 경기도 역시 마찬가지다. 12억 원 초과~15억 원 이하 구간의 신고가 비중은 2025년 1분기 0.3%에서 4분기 1.0%로 3배 가까이 상승했다.

대출 규제로 ‘반사이익’을 누린 대표적인 사례가 서울 노원구의 대표적 재건축 추진 단지인 이른바 ‘미미삼’(미성·미륭·삼호3차)이다. 미미삼 전용면적 59m² 매물은 최근 11억 원에 가계약을 맺었다. 지난해 12월 9억 4500만 원에 거래된 것과 비교하면 한 달 만에 1억 5500만 원이 뛴 셈이다. 현재 59m형 호가는 12억 원까지 치솟았다. 인근의 공인 중개사는 “미미삼은 용적률이 131%인데다 준공 40년을 넘어 우수한 재건축 사업성으로 기대감이 큰 단지였지만 주목을 받지 못했다”며 “10·15 부동산 대책 후 더 뜨거운 단지가 됐다. 최근 실수요 목적의 젊은 층 문의가 부쩍 늘었다”고 설명했다.

9~15억 원 사이의 아파트가 즐비한 강북 권역의 경우 거래량이 늘어나고 있다. 이달 1일부터 18일까지 토지거래허가제도에 따라 승인된 거래 총 2807건 중 노원구가 299건으로 1위를 차지했다. 이어 성북구(221건)와 강서구(211건)가 뒤를 이었다. 강남 3구 중에서는 송파구가 유일하게 200건으로 상위권에 위치했다. 반면 마포·성동구를 비롯해 광진·동작구 등 대표적인 한강벨트 지역의 거래량은 하위권에 머물렀다. 강남구와 서초구는 각각 125건과 42건이었고 용산구도 53건, 성동구 68건, 마포구는 76건에 그쳤다.

남혁우 우리은행 부동산 연구위원은 “15억 원 초과 아파트에 대해 주택담보대출이 줄고 갭 투자 역시 차단되면서 한강벨트가 가장 큰 타격을 받았다”며 “반면 강북 지역이 상대적으로 집값이 낮다 보니 빠르게 ‘갭 메우기’에 들어간 것”이라고 설명했다.

서울 아파트 시장에서 15억 원으로 ‘키 맞추기’ 현상이 심화될 것이란 전망도 나온다. 실제 KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 지난해 12월 15일 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 15억 810만 원으로 지난해 7월 사상 처음 14억 원(14억 572만 원)을 넘어선 지 5개월 만에 15억 원에 다가섰다.

박형윤 기자 manis@sedaily.com
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