상계1·2·5구역도 사업 탄력···동북권 핵심 주거지로 탈바꿈[집슐랭]

■정비사업 현장을 가다 - 노원구 상계동
관리처분인가 1구역 철거 본격화
5구역 심의통과·2구역 인가 추진
2억대에 84㎡ 예상 매물 투자 매력
재건축 앞둔 아파트에도 관심쏠려
상계5단지 두달새 1.8억이나 급등

서울의 대표 주거지인 노원구 상계동 일대가 동북권 핵심 주거지로 재탄생을 앞두고 있다. 불암산 끝자락의 상계1구역이 최근 관리처분인가를 받아 아파트로 탈바꿈할 준비를 마친 데 이어 높은 분담금에 표류하던 상계주공5단지 재건축 사업도 서울시의 사업성 보정계수 적용으로 사업 추진의 발판을 마련했기 때문이다.

19일 서울시와 정비 업계에 따르면 노원구 상계동 5-16번지 일대 상계1재정비촉진구역(상계1구역)은 최근 노원구청으로부터 관리처분인가를 받고 철거 및 이주 절차에 착수했다. 상계1구역은 2006년 재정비촉진지구로 지정되고 2013년 조합설립인가, 2020년 사업시행인가에 이어 20년 만에 관리처분인가까지 받았다. 8만 6432.5㎡를 대상으로 17개 동, 1388 가구의 아파트 단지로 변신할 예정이다.

조합은 여기에 서울시의 규제 완화책을 적용해 용적률을 215%에서 260%로, 가구 수를 1388가구에서 1746가구로 높이겠다는 계획이다. 이 경우 추정 비례율이 100%에서 113%로 높아지고 일부 조합원은 분담금을 내는 대신 환급금을 돌려받을 수도 있을 전망이다.

상계 1구역을 비롯한 상계뉴타운은 4호선 불암산역 인근에 있다. 오랜 기간 종점 역할을 했던 옛 이름 당고개역으로 더 유명하다. 서울 대형 재개발 구역 중에서도 가장 외곽에 있다는 단점을 지하철역 접근성과 동부간선도로 등의 교통 인프라로 보완했다. 여기에 수락산과 불암산 사이에 있어 쾌적한 주거 환경을 자랑한다. 중계동 학원가와 가까워 교육 환경도 우수하다.

상계뉴타운은 6개 구역으로 나뉜 가운데 4·6구역은 재개발이 완료돼 노원센트럴푸르지오와 노원롯데케슬시그니처로 재개발 사업이 완료됐다. 1구역까지 관리처분인가를 받은 만큼 투자자들의 관심은 2구역과 5구역을 향하고 있다. 두 구역 모두 2억~3억 원대에 전용면적 84㎡ 분양이 예상되는 매물을 투자할 수 있다.

특히 상계뉴타운에서 유일하게 평지에 자리했고 불암산역과 붙어 있어 사업성이 가장 좋은 지역으로 꼽히는 상계5구역은 최근 조합설립 후 15년 만에 통합심의를 통과하며 사업이 본궤도에 올랐다는 평가를 받고 있다. 총 1860가구로 조성되며 용적률은 299.49%, 건폐율은 31.7%다. 특별건축구역으로 지정해 높이 제한을 완화, 층수를 33층에서 39층으로 높인다. 아파트 주동을 23개 동에서 20개 동으로 축소해 도시미관과 통경축을 확보했다. GS건설·롯데건설 컨소시엄이 시공사로 선정됐다.

조합 집행부가 교체되는 진통을 겪은 상계2구역 역시 올해 관리처분인가를 목표로 사업 진척에 속도를 내고 있다. 2021년 9월 사업시행인가를 받았고 대우건설과 동부건설이 시공사로 선정돼 있다. 불암산역 인근 한 공인중개사는 “상계 5구역과 2구역 모두 자녀에게 저렴하게 서울의 신축 아파트를 증여하려는 50~60대와 3~4년 뒤 실거주를 바라는 사회 초년생들의 문의 전화가 늘었다”며 “서울에서 신축 아파트를 이 가격에 구할 수 있는 유일한 지역”이라고 설명했다.

재개발뿐 아니라 상계동 아파트의 재건축에도 투자자들의 관심이 쏠린다. 1980년대 정부 주도의 신시가지 주택사업으로 조성된 이곳이 재정비되면 강북권 첫 대규모 재건축 사례가 될 전망이다.

서울시는 최근 상계1·2단계, 중계, 중계2 택지개발지구의 지구단위계획구역 재정비안을 최종 고시했다. 기존 재건축 대상지 7만 6000가구에서 주택 공급 규모를 약 10만 3000가구로 확대한다. 특히 복합정비구역에서는 최고 60층 내외까지 건물을 지을 수 있게 된다. 인근 창동차량기지 재개발, 서울 아레나, 서울디지털바이오시티와 함께 강북 핵심 거점으로 거듭날 계획이다.

인근 아파트 중에서 좌초 위기까지 갔던 상계주공5단지의 변신이 눈에 띈다. 지난해 초 상계주공5단지 재건축조합은 ‘일반분양 4가구’ 쇼크에 GS건설과의 시공사 계약을 파기했다. 하지만 서울시로부터 사업성 보정계수 2.0을 적용받으며 사업이 다시 탄력을 받고 있다. 일반분양이 101가구로 늘어나면서 조합원의 분담금이 평균 1억 원가량 감소하는 등 사업성이 크게 개선됐기 때문이다. 이에 한화 건설부문과 새롭게 시공사 계약도 체결했다.

가격도 덩달아 치솟았다. 이 아파트는 전용면적 31㎡ 단일 면적형으로 이뤄진 가운데 지난해 12월 22일 6억 9000만 원(1층)에 손바뀜이 이뤄져 10월 15일 5억 1000만 원에서 두 달 새 1억 8000만 원이나 올랐다. 인근의 한 공인중개사 대표는 “지금 매물이 7억 5000만 원~8억 원에 형성돼 있다”며 “지난해 7월까지만 해도 4억 원대에 중반에 거래되며 찬바람만 불었는데 지금은 2021년 전고점 8억 원을 넘길 수 있다는 목소리도 나온다”고 전했다.

이밖에 상계주공1단지는 안전진단을 통과하고 정비계획단계에 있으며 2단지는 신속통합기획 주민동의를 확보 중이다. 3단지는 정비계획 수립에 착수했고, 6단지는 49층·3676가구 계획안을 제출했다. 10단지는 49층·4100가구를 목표로 동의율을 취합하고 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “상계동은 서울 다른 지역과 달리 아직 저평가됐다는 인식이 강하다”며 “비교적 저렴한 금액에 서울 신축 아파트를 구할 수 있다”고 분석했다.

우영탁 기자 tak@sedaily.com
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