"최고가보다 현실가"...서울 신고가, 중고가 아파트가 주도했다

대출 규제·자금 여건 변화로 무게중심 이동
경기는 상위 가격대 거래 확대...수도권 내 온도차

15일 오후 서울 강북구 북서울꿈의숲 전망대에서 바라본 강북 지역 아파트 단지 모습. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 지난해 서울 아파트 신고가 거래가 중고가 아파트를 중심으로 이뤄진 것으로 나타났다.

19일 부동산 플랫폼 직방이 2025년 아파트 실거래가를 가격대별로 나눠 분석한 결과, 서울 아파트 시장의 가격 상단은 견고하게 유지됐다. 다만 신고가가 형성되는 중심 가격대에는 분기별 변화가 나타났다.

지난해 1분기에는 15억 초과~20억 이하 구간의 신고가 비중이 3.4%, 30억 초과 구간이 3.7%로 고가 구간에서 신고가 비중이 상대적으로 높게 나타났다.

반면 4분기에는 9억 초과~12억 이하 구간의 신고가 비중이 4.0%, 12억 초과~15억 이하 구간은 5.2%까지 상승하며 신고가 형성의 중심이 중고가 구간으로 이동했다. 30억 초과 구간의 신고가 비중은 1분기 3.7%에서 4분기 2.4%로 낮아졌다.

김은선 직방 빅데이터랩실 실장은 "서울 아파트 가격이 하락한 영향이라기보다 아파트 가격 수준 자체가 높아 대부분의 수요가 일정 수준의 대출을 전제로 거래에 나설 수밖에 없는 환경에서 대출 규제와 금융 여건 변화가 맞물린 영향이 컸던 것으로 보인다"며 "자금 조달 여력이 상대적으로 제한된 수요는 고가 구간보다는 부담이 덜한 가격대에서 거래를 형성하는 방향으로 움직였다"고 설명했다.

이어 "고가 주택에 대한 자산가 수요는 유지됐지만 실제 거래와 신고가가 형성되는 중심은 분기별로 중고가 구간으로 무게중심이 이동한 셈"이라고 덧붙였다.

경기도는 서울과 달리 상위 가격대에서 신고가가 차지하는 비중이 높아진 것으로 나타났다. 지난해 1분기 경기도는 6억 이하 거래 비중이 66.7%에 달했으며, 신고가 비중 역시 6억 이하 1.5%, 6억 초과~9억 이하 0.5% 수준에 머물렀다.

그러나 4분기에는 9억 초과~12억 이하 구간 신고가 비중이 1.5%, 12억 초과~15억 이하 구간도 1.0%까지 높아졌다.

거래량도 같은 흐름을 보였다. 경기도의 9억 초과~12억 이하 거래는 1분기 1874건에서 4분기 3192건으로 늘었고, 12억 초과~15억 이하 거래도 863건에서 1268건으로 확대됐다.

인천은 지난해 거래 구조에 큰 변화는 나타나지 않았다. 6억 이하 거래 비중은 연중 78~85% 수준을 유지하며, 거래의 중심 가격대가 뚜렷하게 이동하는 모습은 제한적이었다. 신고가도 대부분 6억 이하 구간에 집중됐다. 4분기 기준 인천의 6억 이하 신고가 비중은 1.6%였으며, 9억을 넘는 거래에서는 거래와 신고가 모두 소수에 그쳤다.

김 실장은 "연초 가격 상승 이후 대출 규제와 자금 조달 여건 변화가 누적되며, 현실적으로 선택할 수 있는 가격대와 입지를 중심으로 거래 구조가 재편되는 흐름을 보인 것"이라며 "올해도 공급 부족에 대한 불안과 시간이 지날수록 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다는 인식이 겹치며 자신의 자금력 안에서 가능한 선택을 이어가는 흐름이 당분간 지속될 가능성이 크다"고 말했다.

act@fnnews.com 최아영 기자

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