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재건축초과이익환수제(재초환) 주요 내용/그래픽=윤선정 |
김윤덕 국토교통부 장관이 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지·완화 가능성을 일축하면서 강남권 재건축 시장에 긴장감이 재확산되고 있다. 한동안 이어지던 제도 완화 기대감이 주무 부처 장관의 발언 이후 일순간 자취를 감춰버린 모습이다. 부담금 부과 절차가 다시 본격화될 수 있다는 관측에 힘이 실리면서 시장의 시선은 '재초환 1호' 단지가 어디가 될지에 집중되고 있다.
14일 정비업계에 따르면 재초환 첫 부과 대상지로는 서울 강남권 재건축 단지들이 거론된다. 서초구 반포현대, 방배동 신성빌라, 송파구 문정동 136빌라 등이 대표적이다. 이들 단지는 지난해 3월 법 개정 이후 실제 부과 절차가 진행됐다가 조합원 반발과 비협조로 부담금 부과가 이뤄지지 않았다. 제도 완화 기대가 사라진 만큼 행정 절차만 재개되면 언제든 부담금이 부과될 수 있다는 시각이 지배적이다.
이미 사업이 완료된 단지도 마음을 졸이긴 마찬가지. 지난해 6월 준공돼 7월 분양을 마친 서초구 반포동 래미안 원펜타스(구 신반포 15차)는 가장 유력한 후보다. 이 단지는 이미 입주까지 모두 마친 만큼 부담금 부과와 관련한 사업 지연 부담이 전무한 데다 시세 상승 폭이 커 초과이익 산정 과정도 수월하게 진행될 수 있다.
부담금 규모가 가장 클 것으로 예상되는 단지로는 서초구 반포래미안트리니원(구 반포 3주구)이 꼽힌다. 총 부담금은 5621억원, 조합원 1인당 평균 7억원 이상으로 추정된다. 용산구 이촌동 한강맨션 역시 약 4722억원의 부담금이 예상된다. 강남권과 한강변 핵심 입지 단지일수록 집값 상승폭이 컸던 만큼 부담금 규모도 커질 수밖에 없다는 분석이다.
이처럼 가구당 수억원에 이르는 부담금이 현실화할 경우 재건축 사업 전반의 분위기가 달라질 수 있다는 전망도 나온다. 조합원 반발이나 소송으로 행정 절차가 지연되면 사업성이 악화되고 이는 도심 주택 공급 위축으로 이어질 수 있다. 특히 현금 여력이 부족한 조합원이나 고령 조합원의 경우 부담금 납부 자체가 현실적인 문제로 떠오를 수 있다.
한 강남권 재건축 아파트 조합 관계자는 "첫 부과 사례가 나오면 강남 재건축 전반의 사업 전략이 달라질 수 있다"며 "정부가 어떤 속도로 집행하느냐에 따라 시장에 미치는 영향은 상당할 것"이라고 말했다.
김지영 기자 kjyou@mt.co.kr
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