입주절벽에 집값 치솟는데 '규제완화' 없다는 정부...전문가들 "집값 불안 지속"

사진=연합뉴스

정부가 토지거래허가구역과 재건축초과이익환수제 등 규제 기조를 당분간 유지한다는 입장을 재차 밝히면서 주택 시장 향방에 관심이 쏠리고 있다. 서울 아파트값이 지난해 2월 첫째 주를 시작으로 48주 연속 오름세를 이어가는 상황에서 최근 서울 외곽 지역까지 거래량이 늘어나는 등 매수 심리가 꿈틀거리고 있기 때문이다. 전문가들은 입주 절벽이 현실화된 상황에서 규제 완화 시기가 늦어질 경우 '똘똘한 한 채' 수요 확산으로 인한 집값 양극화가 지속될 것으로 내다봤다.

14일 국토교통부에 따르면 김윤덕 장관은 지난 12일 진행된 기자간담회에서 토지거래허가구역 해제나 재건축초과이익환수제 폐지 논의가 "검토된 바 없다"고 선을 그었다.

국토교통부가 이달 중순께 추가 주택 공급대책을 발표하겠다고 밝힌 가운데 토지거래허가 구역을 재조정할 수 있다는 일각의 의견이 있었으나 이를 일축한 셈이다.

김 장관은 "정책적 일관성을 매우 중요하게 생각하기 때문에 '이번엔 이렇게 하자'는 식으로 논의하지는 않고 있다"며 "시장 상황을 면밀히 모니터링하고 있다"고 말했다.

정부가 규제 완화 가능성을 차단한 가운데 시장에서는 규제 효과가 옅어지면서 집값 상승세가 더욱 가팔라질 수 있다는 분석도 나온다. 규제 시행 이후 절대적인 거래량은 급감했지만 공급 우려와 '똘똘한 한 채' 등 매수 수요가 응축된 상황이기 때문이다.

올해 1월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.18% 올랐다. 상승폭은 직전 주(0.21%)보다 소폭 줄었지만, 지난해 2월 첫 주 상승 전환 이후 48주째 오름세가 지속되고 있다.

거래량도 증가세로 돌아섰다. 직방이 서울시 토지거래허가 내역을 분석한 결과, 토허제 시행 직후 40일(지난해 10월 20일~11월 28일)과 최근 40일(지난해 11월 29일~올해 1월 7일)의 허가 건수를 비교하면 13% 늘어난 것으로 집계됐다. 초기 관망세에서 벗어나 실수요자들의 매수 움직임이 재개되고 있다는 분석이다.

시장에서는 토지거래허가구역이 장기화될 경우 '똘똘한 한 채' 현상을 자극할 수 있다는 분석이 나온다. 핵심 입지의 가격을 오히려 견조하게 유지해주는 반면 그 외 지역은 매수세가 줄어든다는 것이다. 재건축초과이익환수제는 정비사업 사업성과 연관돼 공급 부족과도 연결될 수 있다.

입주 물량 감소와 정비사업 지연으로 인한 공급 부족이 이어질 경우 전세 등 임대차 시장의 불안도 더욱 커질 수 있다.

부동산R114에 따르면 2026년 전국 아파트 입주예정 물량(16일 기준)은 21만387가구로, 올해(27만8088가구)보다 24.3% 줄어드는 것으로 나타났다.

특히 서울의 감소폭이 크다. 서울은 올해 4만2611가구가 입주했는데 내년 입주물량은 31.6% 감소한 2만9161가구에 그친다.

여기에 이미 대출규제 강화로 매매 대신 전월세를 택하는 수요가 확대된 상황에서 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무 등으로 전세 물건이 감소하면서 전월세 가격은 가파르게 오르고 있다.

또한 당초 지난해 말 발표 예정이던 정부의 추가 주택 공급 대책도 이달 말로 미뤄지는 등 주택 공급 대책에 대한 우려도 여전한 상황이다. 도심 유휴부지 활용 방식의 특성상 실제 입주까지는 상당한 시간이 소요되기 때문이다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 "공급 절벽이 현실화된 상황에서 규제로 인해 도심 내 주택공급과 전월세 물량이 줄어들게 되면 서울 집값 상승 압력은 커질 수밖에 없다"고 말했다.
아주경제=김윤섭 기자 angks678@ajunews.com

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