“노·도·강은 여전히 억울해요” 서울 80%가 규제지역 요건 벗었다 [부동산360]

8~10월 원화가치 하락에 물가상승률 ↑
서울 대부분 규제지역 요건 벗어

서울 서초구·강남구(아래)와 한강 이북 아파트 단지.[연합]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 정부가 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 및 토지거래허가구역으로 동시에 묶은 가운데, 서울 내 80%가 규제지역 요건을 벗은 것으로 나타났다. 경기도는 과천과 분당 등 두 개 지역만 빼면 모두 규제지역 요건을 탈피했다. 다만 정부는 쉽게 규제지역을 해제하지 못할 전망이다. 섣불리 조정대상지역·투기과열지구 선정을 철회할 시 순식간에 매수 수요가 몰려들 수 있어서다.

물가 오른 서울…용산·성동·마포·송파·강동 제외하고 규제요건 탈피
6일 본지가 통계청과 한국부동산원의 물가상승지수와 아파트가격변동률을 분석한 결과, 지난 10월 말 기준 서울 내 25개 자치구 중 규제지역의 정량요건을 탈피한 곳은 총 20개 곳으로 확인됐다. 사실상 용산구·성동구·마포구·송파구·강동구를 제외하면 서울의 모든 자치구가 규제지역 정량요건에 미치지 못했다.

서울 송파구 잠실주공5단지. [연합]

통상 조정대상지역은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상이면 지정 대상이 된다. 투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.5배 이상 되는 곳을 지정 가능하다.

정부는 규제지역 선정 당시 6~8월 통계를 활용해 당시 서울 물가상승률(0.21%)보다 주택가격 상승률이 현저히 높았던 서울 전역을 조정대상지역과 투기과열지구로 동시에 지정했다. 하지만 10월 기준으론 물가상승률이 0.88%로 높아지면서, 해당 요건을 충족하는 자치구가 크게 줄었다.

투기과열지구 요건을 충족한 곳은 용산구와 성동구, 마포구, 송파구 등 4개 구에 불과했다. 조정대상지역 요건을 충족한 곳은 네 곳에 강동구 등 5개 구에 그쳤다.

경기도의 경우 과천과 성남시 분당구를 제외하면 10개 지역이 규제지역 요건을 벗었다. 경기도의 8~10월 물가상승률은 0.87%로, 각각 3개월간 1.55%, 2.29% 오른 과천시와 성남시 분당구만이 투기과열지구 정량 요건을 채웠다. 나머지 안양시 동안구, 성남시 수정·중원구, 의왕시, 용인시 처인구, 수원시 장안·팔달·영통구, 광명시, 하남시 등은 조정대상지역 요건에도 못 미쳤다.

서울 ‘조정대상+투기과열+토허구역’ 삼중규제한 정부…“섣불리 못 풀 것”

10·15 주택시장 안정화 대책 주요 내용

실제 10·15 대책 이후 서울의 집값은 점차 안정세를 보이고 있다. 부동산R114에 따르면 11월 서울 집값 변동률은 10·15 대책 여파로 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 상승폭(0.79%)이 전월(1.61%) 대비 0.82%포인트 줄었다.

다만 최근 통계서 서울 내 대부분 지역이 규제 요건을 벗어난 건 집값이 현저히 떨어졌다기 보단 물가상승률이 급격하게 확대된 영향이 더 크다는 게 전문가 분석이다. 실제 10~11월 물가상승률은 최근 달러당 원화 가치가 크게 하락(환율은 상승)하며 상승폭을 키우고 있다. 환율에 민감한 석유류 가격이 경유·휘발유를 중심으로 오르면, 소비재의 물가도 덩달아 오르는 구조기 때문이다.

이에 정부는 규제지역 해제는 시기상조라는 분위기다. 한 국토부 관계자는 “이제 대책이 시행된 지 한~두 달”이라며 “주택가격상승률이 완화된 거지, 꺾인 건 아니지 않느냐”고 말했다.

전문가들은 정부가 서울 전역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 동시에 묶은 상황에서, 섣불리 일부 지역을 규제로부터 해제하긴 어려울 거라고 예측한다. 수요 억제 정책을 중단할 시 눌려있던 매수세가 집중될 수 있기 때문이다.

실제 지난 2월 서울시가 서울 강남권의 이른바 ‘잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담동)’에 대한 토지거래허가구역 지정을 일시적으로 해제했다가 한 달 만에 해당 지역 집값이 폭등했다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “10·15 대책은 시장에 적용된 하나의 ‘충격요법’이었는데 이를 중단할 시 정책 신뢰도에 더 큰 문제를 야기하게 된다”며 “정부 담당자들도 이를 알기 때문에 계속 서울을 ‘토지거래허가구역’과 ‘규제지역’으로 커플링(이중규제)시키려는 노력을 할 것으로 보인다”고 내다봤다.