갭투자 막기 위한 조건부 전세대출 규제에
2~3년 전 분양 받은 집주인에도 적용
무대출 세입자 찾으려 전세가 수억 내리기도
"전세의 월세화 가속, 전세가 장기 상승할 수도"
2022년 말 경기 광명시 철산자이 더 헤리티지 아파트 청약에 당첨된 A씨는 최근 밤잠을 못 이루고 있다. 사정상 2년간 전세를 줬다가 이후 입주할 계획이었는데 갑자기 대출 규제가 생기면서 차질을 빚게 됐기 때문이다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 세입자가 전세대출을 받는 게 제한돼 집주인이 주택담보대출을 받고 입주하거나, 알아서 자금을 융통해 잔금을 치른 뒤 전세를 줘야 하는 상황이다. A씨는 "당장 잔금에 필요한 5억 원을 어디서 구해야 할지 막막하다"며 "전세대출이 필요 없는 세입자를 찾아보는데 이것도 쉽지 않아 전세 가격을 더 내려야 할 것 같다"고 말했다.
4일 금융권에 따르면 이재명 정부가 부동산 수요를 잡기 위해 다양한 대출 규제를 내놓은 지 일주일이 지난 현재 곳곳에서 혼란이 일고 있다. 대표적으로 소유권 이전 조건부 전세대출과 전세퇴거자금 대출 규제가 꼽힌다.
소유권 이전 조건부 전세대출은 세입자가 전세 자금을 대출받는 날 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 이뤄지는 대출을 말한다. 새 집주인의 잔금일과 세입자의 전세대출 실행일을 같은 날로 맞춘 뒤 새 집주인이 당일 받은 전세금으로 매매 잔금을 치르는 식이다. 정부는 갭투자(전세 끼고 매매) 수요를 제한하기 위해 지난달 28일부터 이를 금지하고 있다.
문제는 이미 몇 년 전 분양이 이뤄지고 지난달 28일 이후 입주를 시작하는 아파트 단지에도 적용이 된다는 점이다. 실제 광명 철산자이 더 헤리티지(3,804가구), 서초구 잠원동 메이플자이(3,307가구)는 각각 2022년 12월과 2024년 2월 일반분양을 마치고 최근 입주를 시작했다.
2~3년 전 분양 받은 집주인에도 적용
무대출 세입자 찾으려 전세가 수억 내리기도
"전세의 월세화 가속, 전세가 장기 상승할 수도"
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서울의 한 시중은행 대출창구의 모습. 뉴스1 |
2022년 말 경기 광명시 철산자이 더 헤리티지 아파트 청약에 당첨된 A씨는 최근 밤잠을 못 이루고 있다. 사정상 2년간 전세를 줬다가 이후 입주할 계획이었는데 갑자기 대출 규제가 생기면서 차질을 빚게 됐기 때문이다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 세입자가 전세대출을 받는 게 제한돼 집주인이 주택담보대출을 받고 입주하거나, 알아서 자금을 융통해 잔금을 치른 뒤 전세를 줘야 하는 상황이다. A씨는 "당장 잔금에 필요한 5억 원을 어디서 구해야 할지 막막하다"며 "전세대출이 필요 없는 세입자를 찾아보는데 이것도 쉽지 않아 전세 가격을 더 내려야 할 것 같다"고 말했다.
4일 금융권에 따르면 이재명 정부가 부동산 수요를 잡기 위해 다양한 대출 규제를 내놓은 지 일주일이 지난 현재 곳곳에서 혼란이 일고 있다. 대표적으로 소유권 이전 조건부 전세대출과 전세퇴거자금 대출 규제가 꼽힌다.
소유권 이전 조건부 전세대출은 세입자가 전세 자금을 대출받는 날 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 이뤄지는 대출을 말한다. 새 집주인의 잔금일과 세입자의 전세대출 실행일을 같은 날로 맞춘 뒤 새 집주인이 당일 받은 전세금으로 매매 잔금을 치르는 식이다. 정부는 갭투자(전세 끼고 매매) 수요를 제한하기 위해 지난달 28일부터 이를 금지하고 있다.
문제는 이미 몇 년 전 분양이 이뤄지고 지난달 28일 이후 입주를 시작하는 아파트 단지에도 적용이 된다는 점이다. 실제 광명 철산자이 더 헤리티지(3,804가구), 서초구 잠원동 메이플자이(3,307가구)는 각각 2022년 12월과 2024년 2월 일반분양을 마치고 최근 입주를 시작했다.
아직 전세 계약을 체결하지 못한 수분양자(집주인)들은 날벼락을 맞았다. 잔금을 치르지 못해 등기 이전이 안 되는 상황에 놓인 것이다. 집주인들은 대출 규제 전 전세가격 대비 1억~3억 원가량 가격을 낮추면서 대출 없이 현금만으로 들어올 세입자를 찾고 있지만 이 역시 쉽지 않다. 한 부동산 관계자는 "집주인이 주담대를 받고 잠깐 입주했다가 전세를 준 뒤 중도상환수수료를 내고 주담대를 갚는 등의 방안도 논의되고 있는데 실제 진행은 안 되고 있다"고 귀띔했다.
이미 갭투자를 해놓은 집주인도 걱정이 이만저만이 아니다. 추후 입주 때 전세금을 돌려주기 위해 전세퇴거자금을 대출받기 일쑤인데, 이번 규제로 대출 한도가 최대 1억 원으로 제한된 탓이다. 이 역시 지난달 28일 계약 건부터 적용되는데, 기존 세입자가 갑자기 나가게 되면서 새로 세입자를 찾아야 하거나 전세금 변동으로 재계약을 하게 되면 신규 대출 규제를 적용받게 된다.
내년 상반기 전세가 만료되는 집을 보유한 B씨는 "원래는 또다시 세를 주려 했는데 대출 규제 때문에 실입주해야 하나 고민"이라며 "이 경우 애들 학교 때문에 학군지로 전학 왔다가 다시 전학 가야 하는 문제가 생긴다"고 말했다.
전세 시장에 대한 규제가 강화하면서 입주 아파트의 경우 일시적으로 전셋값이 하향 조정될 가능성도 나온다. 다만 시장에 전세 매물 자체가 줄어드는 효과로 인해 중장기적으로는 전셋값이 다시 뛰거나 월세로 전환하는 속도가 빨라질 수 있다는 분석도 제기된다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "신축 아파트 입주장에서는 대출 없는 임차인을 구해야 하다보니 전세금을 일부 낮추는 대신 그만큼 월세를 받는 매물도 늘고 있다"고 말했다.
안하늘 기자 ahn708@hankookilbo.com
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