전문가 "부동산 정책 대전환 시급"
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새 정부 출범과 함께 부동산 정책에도 대전환이 예상된다. 부동산 전문가들은 공급 혼선 해소, 정책 일관성 확보, 실수요자 중심의 정책 설계를 핵심 과제로 꼽았다.
◆ 공급 혼선 끝내야…공공 착공 시급
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 8일 "정비사업, 신도시, 공공택지 등 공급축별 로드맵을 제시해야 한다"며 "정권 변화와 무관하게 시스템 마련이 시급하다"고 말했다.
김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "민간 공급 여건이 어려운 현재, 인허가 대비 착공 물량 간 격차를 줄이기 위해 공공 착공 조기화가 필요하다"고 했다.
송승현 도시와경제 대표는 "실수요자의 예측 가능성을 높이기 위해 주택공급·금융·조세의 정합성을 갖춘 중장기 로드맵이 마련돼야 한다"고 강조했다.
◆ "서울·지방 양극화 해소해야"
서울과 지방 격차는 단순한 주택 수가 아닌 생활 인프라 집중에서 비롯된다는 분석이다. 지역을 떠나 생활 인프라가 고르게 갖춰져야 한다는 것.
김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 "교육·교통·일자리 등 정주 조건을 지방에 분산해야 양극화 완화가 가능하다"고 말했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "5극3특 구상(수도권 일극 체제에서 벗어나 수도권·동남권·대경권·중부권·호남권 등 5개 초광역권별 특별지방자치단체를 구성해 활성화하고, 제주·강원·전북 등 3개 특별자치도의 자치 권한과 경쟁력을 강화하는 전략), 공공기관 이전, 세종 집무실 건립 등이 지방 자족성 강화의 해법이다"라고 지적했다.
김 연구위원은 "지방 중심지에 선택과 집중을 통해 제2, 제3의 수도권을 육성하고 양도세 완화 같은 세제 유인도 병행해야 한다"고 조언했다.
◆ 실수요자 정책, 핀셋보다 단순화
실수요자를 위한 핀셋형 대책 필요성엔 견해가 엇갈렸다.
송 대표는 "청년·신혼부부 대상 맞춤형 금융·세제 지원이 실효성 있는 방안이다"라고 말했다. 양 수석은 "청년층 미래소득을 고려한 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 예외 적용이 필요하다"고 밝혔다.
반면 김 연구위원은 "핀셋형 정책은 제도 복잡성만 키워 시장 진입 장벽이 되고 있다"며 "단순하고 예측 가능한 설계가 소비자 혼란을 줄인다"고 지적했다.
◆ 대출 규제는 유지 기조 속 보완 필요
오는 7월 시행되는 스트레스 DSR 3단계에 대해 전문가들은 실수요자를 위한 보완책을 주문했다.
정재호 목원대학교 부동산금융보험학과 교수는 "서울과 지방 상황에 따라 차등 적용이 바람직하다"고 말했다.
김 연구위원은 "DSR은 대출 확대 억제에 긍정적"이라며 "미래소득 기대자에겐 모기지 보험 등 보완 장치가 필요하다"고 밝혔다.
함 랩장은 "지방에 한한 규제 완화 여지는 있으나, 상환능력 중심의 대출 기조는 유지될 것"이라고 전망했다.
◆ 중장기 공급 정책, '양보다 질'
전문가들은 공급 정책 전환에 있어 실행력과 수요 대응을 핵심으로 짚었다.
김 연구위원은 "인구 감소 시대엔 양보다 노후 주택 정비 등으로 주거 질을 높이는 게 현실적이다"라고 말했다.
김 교수도 "공급은 단순히 물량이 아니라 품질과 지속 가능성이 함께 고려돼야 한다"며 "지방의 경우 공공임대주택 비중 확대가 주거 안정에 실질적인 도움이 될 수 있다"고 강조했다.
정 교수는 "정비사업 동력이 위축된 상황에서 공공 주도나 인허가 간소화가 없다면 공급 시차만 커질 수 있다"고 지적했다.
◆ 전세제도 재점검과 시장 흐름
전세제도의 구조적 재편 필요성도 제기됐다.
정 교수는 "전세는 갭투자·깡통전세 등 부작용이 누적된 제도다"라며 "월세 중심으로 점진적 전환이 필요하다"고 밝혔다.
함 랩장은 "상급지 갈아타기 수요는 유효하지만 토지거래허가구역 재지정 후 포모(놓치거나 제외되는 것에 대한 두려움) 수요는 줄며 거래가 주춤하다"며 "하반기엔 서울 신규 분양 재개로 시장이 다시 움직일 수 있다"고 전망했다.
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