‘한강벨트’ 재건축 대기만 5만 가구, 서울시 ‘기브앤테이크’ 동의할까 [부동산360]

‘한강뷰 임대 배치’, 정비사업 지연 요소돼
한강변 주요 단지만 5만…공급 위축 우려
지연 시 금융비용 늘어나 분양가 상승도

27일 서울 서초구 잠수교에서 한 시민이 이촌동 일대 아파트단지를 바라보고 있다. 임세준 기자

[헤럴드경제=신혜원·김희량 기자] 여의도·잠실 등 한강변 일대에서 서울시의 ‘소셜믹스’(분양·임대 혼합 배치) 방침을 둘러싼 정비사업 갈등이 잇따르는 가운데, 이 같은 공공기여 논란으로 이른바 ‘한강벨트’ 지역 재건축·재개발 단지들의 사업 지연 우려가 커지고 있다.

서울시 또한 이 같은 논란을 의식한 듯 ‘소셜믹스의 유연한 적용’으로 한 발짝 물러나긴 했지만, ‘용적률 상향에 따른 대가’라는 입장은 견고해 한강변 정비사업지들과의 충돌은 지속될 전망이다.

잠실·여의도·이촌 등 “임대주택 한강변에도 배치”

29일 정비업계에 따르면 시는 최근 ‘잠실주공5단지’, ‘여의도공작아파트’, ‘이촌한강맨션’ 등 재건축 단지들에 한강변 주동에 공공임대주택을 배치하라는 취지의 지침을 내렸다. 잠실주공5단지의 경우 지난달 진행된 정비계획 통합심의에서 한강변 동에 공공임대주택이 포함되지 않았다는 이유로 설계안을 보류했고, 여의도공작아파트는 분양·임대 구분없이 공개추첨하는 방식으로 동호수를 배정하라고 지도했다. 이촌한강맨션 또한 한강변 주동에 공공임대주택을 배치하라는 주문을 받아 일부 조합원 사이에서 반발이 나오고 있다.

앞서 서울시는 2021년 서울 내 모든 재개발, 재건축 단지에 소셜믹스 의무화를 도입한 바 있다. 도입 당시 한 단지 내에 별도의 임대 동을 뒀으나 특정 동 거주자를 차별하는 현상이 발생한다는 논란이 생기자 2022년부터는 임대가구와 분양가구 간 어떠한 구분도 할 수 없도록 완전혼합 방식이 적용되고 있다.

이에 소셜믹스를 이유로 한강변 정비사업에 제동이 걸린 건 세 곳만의 일은 아니다. 앞서 시는 2023년 압구정3구역이 최대 용적률을 초과하고 임대주택을 배치하지 않는 등 설계사 선정 과정에서 소셜믹스가 적용되지 않았다며 시정 조치를 내리고 경찰 고발하기도 했다. 지난해에는 압구정2구역이 분양주택과 임대주택을 따롤 배치하는 설계안을 서울시에 제출하자 한강변 주동에 임대주택을 배치하는 소셜믹스로 설계하라고 지시했다.

서울시는 한강변 단지 용적률 상향 혜택에 따른 당위적인 공공기여라는 입장이다. 시 관계자는 “용적률 상승을 허용했기에 해당 사업지의 세대 수가 늘어난 건데 조합이 사업성을 운운하는 것은 부적절하다고 본다”면서 “임대 물량은 20~30년 후 매각이나 활용도 가능한 시의 재산이기도 하다”고 설명했다.

실제 논란이 된 잠실주공5단지의 경우 법적 상한용적률은 300% 이하지만 서울시의 용적률 인센티브를 받아 평균 323%로 사업을 추진 중이다. 도시정비법 54조 및 시 조례에 따라 재건축 사업은 초과용적률로 늘어난 물량의 50%는 국민주택으로 건설해야 한다. 서울시는 여기에 더해 2022년 적용된 소셜믹스 동별 균등 배치 원칙에 따라 동별 구분 없는 임대 주택 물량을 확보할 수 있다고 주장한다.

조합원 동호수 배정 기준부터 의견 모으기 쉽지 않아…사업지연 될 듯

조합은 조망 프리미엄으로 가치가 높은 한강뷰 가구를 임대주택으로 내어주면 사업성이 낮아지는 만큼 이견을 보이고 있다

한강변에 위치한 A단지 재건축 조합 관계자는 “계층간 차별을 없애자는 소셜믹스 취지는 이해하지만 이를 위해선 조합원 동호수 배정 기준을 바꿔야 한다”며 “총회 의결을 통해 해결해야 하는 부분인데 조합원들의 반발로 갈등요인이 돼 사업 속도가 늦춰질 수 있다”고 우려했다.

정비업계에선 이른바 ‘한강뷰 임대’ 논란을 불러올 재개발·재건축 사업 규모가 적어도 5만 가구를 넘어설 것으로 본다. 압구정·여의도·성수·자양·한남·이촌 등 한강변 지역에서 진행되는 주요 사업지만 따진 숫자다. 정비사업 대기 물량만 압구정 1~6구역은 1만여 가구, 성수전략정비구역 1~4지구는 9000가구가 넘는다.

여러 이해관계가 얽힌 한강변 단지들에서 소셜믹스 등 공공기여 논란으로 사업이 늦어지면 주택 공급에도 영향을 미칠 수밖에 없다. 아울러 정비사업에 포함되는 임대주택 공급에도 차질이 빚어질 수 있다. 공급 부족 뿐 아니라 사업 지연으로 인한 늘어난 금융비용 등 사업비가 분양가에 전가되며 집값 상승으로 이어질 가능성도 있다.

재건축초과이익환수제 부활, 분양가상한제 적용, 재건축 안전진단 강화 등 ‘집값을 잡겠다’는 취지로 정비사업 규제를 강화한 문재인 정권 당시 재건축 포기, 중단 단지들이 나타나며 공급 위축으로 집값이 상승하는 역효과가 났던 전례도 있다. 실제 2019년에는 서울 신축 아파트 비율이 9.6%로 처음으로 10%선을 밑돌며 신축 주도의 집값 상승 흐름을 강화했다는 분석이 나오기도 했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “소셜믹스 갈등으로 인한 사업 지연은 수급 불균형과 기존 주택가격을 상승시키는 결과를 낳을 수 있다”며 “시가 용적률을 높여준다는 측면도 있긴 하지만 기본적으로는 민간사업인데 많은 공적 압박이 가해지면 지금과 같이 입주물량이 부족한 시기에는 가격상승으로 이어지게 된다”고 말했다.

이처럼 공공기여 부담으로 인한 시장 불안이 우려되는 상황에 시가 추진하는 소셜믹스 개념의 전환이 필요하다는 지적이 나온다. 아울러 지자체의 과도한 개입 또한 지양해야 한다는 목소리도 있다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “단순히 한강조망권을 누리는 가구가 임대냐 분양이냐로 소셜믹스를 보는 건 협소한 생각”이라며 “조합원들도 사업성이 확보가 돼야 진행이 가능한 부분인데 한강뷰를 무조건 임대주택으로 풀려고 하는 건 이념적 이야기가 돼 (조합원들이) 동의가 어려울 수밖에 없다”고 말했다.