신도시 재건축 이주대책 뾰족수?…"내달 다양한 대책"

[일문일답]1기신도시 선도지구 지정
이주단지 등 지역 특성 맞준 이주대책 마련
내년부터 '주민 제안' 방식으로 정비 진행
사업 가속 위해 고령자 분담금 지원 등도

1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재정비 선도지구로 총 13개 구역이 지정됐다. 총 3만6000가구가 정비에 나서는 만큼 유휴부지 이용, 영구임대 재건축, 매입임대 확보 등을 포함한 종합적인 이주 대책은 내달 별도 발표한다.

내년부터는 공모가 아닌 '주민 제안' 방식으로 재정비에 나선다. 지자체는 내년 상반기까지 구역별 정비계획 수립시기를 단계별로 제시하는 등의 순차정비 방안을 마련한다. 빠른 사업 추진을 위해 고령자 분담금 지원 방안 등도 검토한다.

이상주 국토교통부 국토도시실장(가운데)과 지자체 관계자들이 27일 정부세종청사 국토부 기자실에서 1기 신도시 선도지구를 발표하고 있다./사진=채신화 기자

국토교통부는 27일 정부세종청사 국토부 기자실에서 백브리핑을 열고 "(1기 신도시 선도지구 선정에 따른) 이주에 대한 전반적인 그림은 12월 발표하겠다"고 밝혔다.

이주만을 위한 영구 임대주택은 짓지 않기로 했다. 대신 유휴부지를 이용한 이주주택 건설, 신도시 내 영구임대 재건축, 매입임대 확보 등을 통해 부족한 물량을 전월세 시장에 공급하겠다는 방침이다.

최근 분당신도시 이주 주택으로 거론된 오리역세권 부지 활용에 대해서는 "협의중"이라며 완전히 선을 긋지는 않았다. 국토부 관계자는 "역세권 개발 계획에 배후 수요를 위한 주상 복합 내용이 있다"며 "물량을 얼마나 할지는 협의했고 이번에 적용될지는 고민해봐야 한다"고 했다.

1기 신도시 선도지구는 '공모' 방식으로 진행한 것과 달리 나머지 단지들은 '주민 제안' 방식으로 재정비를 추진하겠다고도 밝혔다.

국토부 관계자는 "이번에 공모해 보니 주민들도 동의를 받아야 하고 경쟁이 상당히 치열해 피로감이 있다"며 "지자체에서 내년부터는 공모방식으로 안 했으면 좋겠다고 했고, 이후부터는 주민 제안 방식으로 순차 정비할 것"이라고 했다.

다음은 이상주 국토도시실장, 김기대 도시정비기획과장 등과 1기 신도시 지자체 관계자들과 기자들의 일문일답이다.

- 선도지구 지정 이후 절차는.

▲ 특별정비계획수립, 구역지정, 추진위 및 조합 인가, 사업시행인가, 관리처분, 이주, 착공 등 일련의 과정을 따라간다. 일차적으론 계획 수립에 착수하게 하겠다.

- 추진 과정에서 분담금 등 문제로 사업성이 낮아지면.

▲ (선도지구 선정 시) 기본적으로 동의율 가장 높게 본 이유는 향후 사업 추진이 잘 될 수 있는 근거가 되기 때문이다. 일부 갈등 요인이 있을 순 있지만 해소하기 위해 정부 차원에서 가이드라인, 지원 체계 등을 종합적으로 제시할 것이다. 원천적으로 주민 동의율이 높아 사업 자체도 잘 진행될 것으로 예상한다.

- 신도시마다 여건이나 상황이 다르다. 도시별로 관리할 계획이 있나.

▲ 5개 신도시가 지역별 여건이 다 다르다. 지역별 아파트 시세나 앞으로 적용될 용적률 등에 따라 사업성이 많이 바뀔 것이다. 지역별로 편차가 날 수 있는데 사업성이 좋은 선도지구는 빨리 나갈 수 있는 동력을 부여해야 한다.

상대적으로 사업성이 떨어지는 단지는 정부와 지자체가 협의체를 만들어 걸림돌을 하나하나 (들여다볼 거다). 용적률을 올리기 위해 지자체 시뮬레이션을 통해 어떤 게 가장 적정한지 등을 볼 거다.

비용은 이번에 조성하는 미래도시펀드를 활용하면 전체 사업비의 10%는 절감될 것으로 추정된다. 최근 급등한 공사비도 적정 반영되도록 하고 중앙정부, 지자체가 사업성을 높이기 위해 노력하겠다.

-이주 대책의 방향은?

▲ 최근 이주주택이라는 개념을 어떻게 보느냐에 따라 확대된 게(오해한 게) 있다. 법령상 이주용 영구 임대주택을 모아놓은 단지가 이주 단지인데 그걸 만들지 않겠다는 것이다.

5월 발표할 때도 이주만을 위한 영구적인 임대주택을 만들지 않겠다고 했다. 여러 단지들이 돌아가면서 특정 시점에는 이주를 받았다가 사업이 안 되면 공실이 생길 수 있기 때문이다.

8월엔 그 취지를 받아서 시장에 다양한 유형으로 주택을 공급해서 전월세 물량을 흡수할 수 있도록 하겠다고 했다. 다만 앞으로의 시장 동향을 보면 준비된 공급이 있고 예정된 수요도 있기 때문에 정비사업 이주 수요 등까지 종합적으로 고려해서 시장 상황을 보고 있다.

예정된 공급과 수요를 비교해서 어느 시점에 전월세 시장의 마찰이 생길지 보고 있다. 부족한 시점에 지자체, 정부가 힘을 합쳐서 주택을 공급하겠다. 유휴부지 이용, 신도시 내 영구 임대 재건축, 매입임대 확보 등을 통해서 하겠다.

- 유휴부지에 짓는 게 이주주택 아닌가.

▲ 아니다. 공공 임대나 분양을 할 수도 있고 민간 사업자가 들어오면 시장에 분양이 되는 거다. 다양한 방식으로 자연스럽게 공급하겠다는 거다.

- LH(한국토지주택공사) 오리역세권 부지도 이주주택 마련하는 데 활용할 건가.

▲ 협의중이다. 기존에 오리역세권 개발 계획을 발표했었는데 그 안에 배후 수요를 위한 주상복합 내용이 들어 있다. 물량이 얼마나 될지는 협의를 한 상황인데 직접적으로 이번에 적용될지 어떻게 될지는 조금 고민해 봐야 한다.

- 2026년엔 이주해야 되는데 선도지구가 3만6000가구라 이주 주택을 새로 짓긴 어려워 보인다.

▲ 2026년 말부터 (추진 속도가) 빠른 단지는 이주하는 게 목표인데 주택 유형별로 다를 것 같다. 부동산 시장에서 전세가 우려된다고 하는데 주택 수요 공급에 따라 가격이 올라가는 거다. 이주 대책을 세우려면 전체적인 시뮬레이션을 해야 한다.

이주 수요, 지역 주택 공급 등을 감안해서 보면 특정 시기에 이주 나가는 게 많을 수 있고 공급이 많을 수도 있다. 예를 들어 성남은 주변 재개발이 많아 공급이 많이 있을 수 있다. 시뮬레이션을 통해 특정 연도 수요 공급 등에 대비해 맞춘 대책을 12월 발표하겠다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

- 2027년 착공이 현실적으로 가능한가.

▲ 구역·특성마다 차이 있다. 가장 중요한 게 첫 단계인 특별정비계획을 빠르게 수립해야 한다. 그래야 그다음 사업시행인가를 갈 수 있는데 사업시행인가 목표가 2026년이다. 사업시행인가에서 관리처분으로 넘어갈 때 중요한 건 분담금이다.

그 부분에서 우려가 큰데 합의를 빠르게 이룰 수 있도록 사업성 지원이나 분담금 지원에 고민을 많이 하고 있다. 분담금 지원의 경우 신도시에 월소득이 없는 고령자가 많다. 그분들이 합의에 이르려면 분담금에 대한 컨센서스가 제일 중요하다.

관리처분 합의에 큰 장애요인이 될 수 있어서 보완 방안을 구상하고 있다. 그런 부분들 통해서 전략적으로 빠른 구역은 2026년 안에 관리처분인가를 하고 2027년 이주를 시작해 신속히 해서 2030년 입주하겠다는 계획이다.

- 착공 기준을 '철거 착공'이라고 제시했는데. 그렇다면 사실상 착공은 2027년 이후로 밀릴 수도 있나.

▲ 기준은 그렇게 본다. 다만 작은 단지도 있기 때문에 그런 단지는 2027년에 실착공까지 갈 수 있다고 본다.

- 앞으로 공모 방식은 아예 안 하는 건가.

▲ 옵션(선택지)은 있을 수 있지만 지자체 대부분은 주민 제안 방식을 희망하고 있다. 성남은 공공기여 등 받은 게 있기 대문에 향후 주민 제안 방식으로 가도 형평성 문제 등에 있어 조율해야 한다. 지자체별로 특색이 달라서 자체적으로 상황·여건에 맞게 조율해서 주민들 의사를 반영할 것이다.

ⓒ비즈니스워치(www.bizwatch.co.kr) - 무단전재 및 재배포금지