자영업자 취약차주 연체율 10%대…부동산PF 대출도 ‘빨간 불’

서울 관악구 신사시장의 한 상가가 공실로 임대에 나와있다. 한수빈 기자

자영업자 대출 연체율이 약 2년 만에 3배 가량 오르고, 특히 다중채무자이면서 소득이 낮거나 신용상태가 낮은 자영업자 취약차주의 연체율이 급등해 10%를 넘어섰다. 고금리 장기화 속에 부동산 시장 침체가 이어지면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 질도 악화한 것으로 분석됐다.

한국은행은 이같은 내용의 ‘2024년 6월 금융안정보고서’를 26일 국회에 제출했다.

자영업 대출 연체자 수·연체기간 모두 증가

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자영업자 대출 연체율은 2022년 2분기 말 0.5%에서 올 1분기말 1.52%로 3배 증가했다. 가계대출 연체율이 같은 기간 2배 가량 증가한 것보다 가파른 상승세다.

특히 자영업자 대출은 여러 금융기관에서 돈을 빌린 저소득층이거나 신용 상태가 낮은 취약차주를 중심으로 빠르게 증가했다. 취약 자영업자 차주의 연체율은 2021년 3분기 3.97%까지 떨어졌으나 올 1분기말 10.2%로 급격히 상승했다. 취약 차주의 비중도 가계(6.4%)보다 자영업자(12.7%) 중심으로 높아졌다.

한은은 최근 자영업 대출에서 연체하는 사람들 수와 연체기간이 모두 늘어난 점도 유의해야 한다고 지적했다. 자영업 대출의 경우 전 분기에는 제때 상환하다가 해당 분기에 처음 연체하기 시작한 신규연체 진입차주가 2021년 4분기 0.51%에 불과했으나 올 1분기 말 1.52%까지 늘었다. 전분기에 이어 계속 돈을 갚지 못하는 연체지속률도 1분기 말 74.6%로 2017년 이후 최고치를 찍었다.

한은은 최근 금리상승기에 개인사업자대출 연체율의 상승세가 2010년, 2017년 금리상승기 때보다 가파르다고 진단했다. 한은은 대출금리 상승 폭이 상대적으로 컸고, 서비스업이 2022년 하반기 이후 위축된데다 개인사업자의 주된 담보대출 대상인 상업용 부동산 시장이 부진한 영향이라고 설명했다.

서평석 한은 금융안정기획부장은 “금융시스템에서 가장 취약한 부분이 자영업자”라며 “코로나 이후 내수 회복세가 뚜렷하지 않은 상황에서 자영업자의 연체율 상승세가 빠른 점이 위험요인”이라고 말했다.

한은은 회생 가능성이 없는 자영업자의 경우 새출발기금을 통한 채무재조정을 적극 추진해야 한다고 제언했다.

부동산 PF 연체율 2021년 이후 상승 추세
책준형 토지신탁 통한 부동산 신탁사 우발채무 우려

금융안정보고서에 실린 ‘부동산 PF 관련 금융 익스포저 현황 및 리스크 점검’에 따르면 국내 금융회사 부동산 PF 대출 잔액은 올 1분기 말 134조2000억원으로 집계됐다. 부동산 PF 대출 증가세는 둔화됐지만 연체율은 2021년 이후 계속 상승하는 추세다. 올 1분기 말 연체율은 3.55%로, 증권사(17.6%), 저축은행(11.3%), 여전사(5.3%)가 타 업권에 비해 높았다.

특히 부동산 사업시행자가 착공 전 토지 매입 잔금을 마련하기 위해 받는 대출자금인 브릿지론이 정식 대출인 본PF 대출로 전환하지 못하고 만기를 연장하는 경우가 증가하고 있다. 만기를 연장할 경우 대출 기간도 늘지만 대출 금리도 오른다.

이 때문에 PF유동화증권을 보증해 준 중소형 증권사와 부동산신탁사의 건전성도 악화될 우려가 커졌다. 올 1분기 말 PF유동화증권에 대한 증권사 보증규모는 18조2000억원, 부동산신탁사의 부동산PF 위험노출액(신탁계정대)은 5조4000억원으로 집계됐다. 특히 중소형 증권사가 대형사에 비해 건전성이 빠르게 악화했다. 중소형 증권사의 자기자본 대비 PF채무보증 비율은 2022년 6월 말 46.5%에서 올해 3월 말 33.0%로 하락했다.

한은은 책임준공형 관리형(책준형) 토지신탁을 통한 부동산 신탁사의 우발채무가 현실화할 가능성도 지적했다. 1분기 말 기준 책준형 토지신탁의 수탁고는 16조8000억원으로, 부동산 신탁사 자기자본(5조6000억원)의 3배 수준이다. 책준형 토지신탁의 경우 PF 사업장 시공사가 준공기한을 지키지 못하면 부동산신탁사에 책임준공 의무가 발생한다. 부동산 신탁사가 기한내 준공을 마무리하지 못하면 대주단에 대한 손해배상 책임이 발생하면서 우발 채무가 현실화할 수 있다.

한은은 다만 현재 금융기관의 손실흡수능력 등을 고려하면 예외적 상황이 발생했을 때 시스템 리스크로 확대될 가능성은 낮다고 평가했다. 한은은 부실자산을 경·공매하는 등의 방법으로 위험요인을 관리해야 한다고 말했다.

임지선 기자 vision@kyunghyang.com

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