경기불황이 뭐죠? 잘 나가는 서울 프라임 오피스

공실 찾아보기 힘든 서울 프라임 오피스··· 앞으로도 ‘귀하신 몸’

개발호재 품은 신규 랜드마크 오피스, 전통 강자 대체한다

‘경기 불황, 팬데믹 이후 근무형태 변화, 위워크 위기’ 등 전 세계 오피스 시장을 뒤흔든 악재에도 불구하고 서울 프라임 오피스 시장은 견고한 흐름을 유지하고 있다.

지난해 이어 올해도 서울 주요 지역 프라임 오피스 공실률은 약 2% 수준의 안정세를 보였으며 임대료도 오른 것으로 나타났다.

글로벌 부동산 기업 컬리어스 코리아에 따르면 24년 1분기 서울 주요 업무 지구 내 프라임 오피스 빌딩의 공실률은 약 2%를 기록했으며 임대료는 전년 동기 대비 약 7% 상승했다.

공실률을 권역별로 세분화하면 도심권역(CBD) 2.1%, 강남 권역(GBD) 1.5%, 여의도 권역(YBD) 2.3%로 조사됐다. 통상 자연 공실률로 보는 5% 미만을 밑도는 수준이라는 점에서 서울 주요 지역 프라임 오피스는 임차수요가 견고한 것으로 해석할 수 있다.

실제로 여의도 권역(YBD)에선 사학연금 TP타워가 준공되어 공급이 늘었지만, 선임차 계약으로 공실률에 영향을 주지 못했다.

또 강남권역(GBD)에서는 한국 이커머스 시장 확대를 계획하고 있는 알리 익스프레스가 강남행을 택하는 등 ‘테크 기업’의 강남권 오피스 선호현상을 알 수 있다. 공실률 1.5%를 기록한 강남권역은 중견 이상 규모의 테크 기업이 선호하는 프라임급이나 A등급 오피스의 공급이 여전히 부족한 상황이다.

더욱이 향후 신규 오피스 공급이 지속적으로 감소할 것으로 예상되어 서울 주요 업무지구 내 프라임 오피스는 ‘귀하신 몸’이 될 예정이다. 지난 5년간 상승했던 신규 오피스 공급 면적은 원자재 가격 상승, 건설 공사비 상승, 금리 상승 등과 같은 부정적인 요인들로 인해 지속적 감소 추세에 있으며, 향후 증가세로 전환될 가능성 역시 불투명한 상황이다. 러시아-우크라이나 전쟁 장기화로 인한 원자재 값 상승, 인건비 상승으로 공사비가 급등하면서 신규 공급이 여의치 않기 때문이다.

이 같은 까닭으로 서울 전통적인 업무지구 이외 서울 도심 내 오피스 공급이 계획되어 있거나 새롭게 임차 수요를 끌어오는 신규 지역들이 눈길을 끌고 있다. 예를 들면 핫 플레이스로 떠오른 성수동이나 개발호재가 많고 신규 비즈니스 권역으로 주목받고 있는 서울 서북권을 꼽을 수 있다.

특히 이들 지역은 오피스 시장을 대표하는 중심 업무 지구들(CBD, GBD, YBD) 과 선을 긋는 차별화된 입지 가치가 눈에 띈다.

MZ세대가 많이 찾는 성수동은 오래된 공장들이 최신 트렌드의 리테일 상권을 중심으로 신축 오피스, 지식산업센터 등으로 탈바꿈되고 있다. 상권의 발달과 함께 오피스 시장도 주목받고 있는 격이다.

GTX-A노선 수혜지, 서울시의 강북권(서북권·동북권) 대개조 구상, 서울혁신파크 개발 등 개발호재가 집중된 서북권도 빼놓을 수 없는 미래의 비즈니스 거점 지역이다. 이 지역은 고양 삼송, 원흥, 지축, 수색에 대규모 업무시설이 조성되고 있어, 서울 CBD, YBD 등과 접근성이 좋은 은평구가 이들 업무지구들을 연결하는 서울 서북권의 중심축 역할을 할 것으로 기대된다.

이 지역을 대표할 오피스 시설로는 현재 분양중인 ‘플라이크 은평’이 있다. 지하 4층~지상 20층, 연면적 7만5,000여㎡에 달하며, 프리미엄 오피스 447실과 섹션 오피스 190실을 합친 업무시설 637실, 상업시설 119실, 숙박시설 288실의 랜드마크 오피스의 규모로 조성되어 있다.

위치를 살펴보면 지하철 3호선 구파발역이 바로 앞에 있어 교통이 편리하고 풍부한 유동 인구를 품고 있다. 연신내역까지 1정거장 거리로 향후 개통 예정인 GTX-A를 이용할 경우 삼성역까지 3 정거장이면 도착할 수 있어 강남 주요 업무 중심 지구로 이동이 쉬워질 예정이다.

입지 가치를 뛰어넘어 ‘플라이크 은평’이 주목받는 이유로 업무, 상업, 숙박, 커뮤니티가 결합된 복합 공간으로 미래형 오피스의 새로운 모델을 보여준다는 점을 꼽을 수 있다.

이 곳의 업무시설과 숙박시설 커뮤니티의 총면적은 1,900여㎡에 이르며, 입주기업이 이용할 수 있는 커뮤니티에는 피트니스, 옥외 조깅트랙, G.X, 메이커 스페이스, 미디어 스튜디오, 업무시설 라운지, VIP 회의실 등 다양한 시설을 조성해 최적의 업무환경을 제공할 계획이다.

일반적인 분양 오피스는 커뮤니티 공간이 형식적으로 지하에 구색으로 갖춰 놓는 경우가 대부분인 반면, '플라이크 은평'은 지상 3층 전체에 대규모로 조성하여 커뮤니티 공간 자체로도 주목받고 있다.

김동호 기자 dongho@sedaily.com
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