종부세폭탄, 임차 전가안된다고? 민간임대 '날벼락'…"건설사 폭리" vs "규제 역효과"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 작년 7·10대책으로 법인들이 '종합부동산세 폭탄'을 맞으면서 민간 임대아파트 입주민들과 건설사 간 갈등이 벌어지고 있다.

경기도 하남시 학암동 '위례 2차 호반써밋(옛 위례호반가든하임)'은 4년간 임대료를 내면서 살다가 분양 여부를 정할 수 있는 민간 임대아파트다. 그런데 단지의 임대사업자 호반산업이 올해 종부세 부담 때문에 임차인과 협의를 거쳐 조기 분양을 결정했다.

이에 일부 입주민들은 호반산업이 '폭리'를 취한다면서 강력히 반대하고 있다. 업계에서는 정부의 과도한 규제로 애꿎은 세입자와 임대사업자들이 피해를 받는다고 지적한다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = '위례 2차 호반써밋'(옛 위례호반가든하임) [자료=위례호반가든하임 홈페이지] 2021.12.10 sungsoo@newspim.com

◆ 호반산업, 종부세 '폭탄'…위례 2차 호반써밋, 시세 80% 조기분양

11일 부동산 및 건설업계에 따르면 호반산업은 지난달 26일 위례 2차 호반써밋 민간임대아파트에 대해 주변 시세의 약 80% 수준에 조기분양신청을 받는다고 공고했다. 호반산업은 호반건설이 작년 말 기준 지분 11.36%를 보유한 회사다.

위례 2차 호반써밋은 북위례인 위례신도시 A3-5블록(경기 하남시 학암동 114 일대)에 있다. 지하 3층, 지하 25층, 9개동, 총 699가구 규모다. 전용면적별로 ▲101~109㎡ 688가구 ▲147㎡ 10가구 ▲149㎡ 1가구로 구성됐다.

호반산업은 이 아파트를 지난 2018년 2월 '4년 임대 후 분양' 방식으로 공급했고 올해 2월 준공해 입주가 시작됐다. 입주민들로서는 지난 2월 입주한지 9개월 만에 분양신청을 받으니 갑작스러울 수 있다.

호반산업이 '조기분양'을 추진한 데는 종부세 부담이 컸다. 호반산업은 최초 사업계획시 공시지가 7억원 기준으로 연간 77억원 종부세가 나올 것을 예상했다. 4년 임대시 약 308억원이 드는 셈이다.

하지만 올해에만 총 402억원의 종부세가 부과됐다. 지난 2017년 예상했던 금액(77억원)의 5배가 넘는 액수다. 올해 전용 101㎡ 공시지가가 8억5100만원, 109㎡ 공시지가가 9억2000만원으로 상향되면서 종부세도 불어났다.

올해에는 공시가격, 공정시장가액 비율, 종부세율이 모두 올라 종부세 부담이 크게 높아졌다. 종부세는 공시가격에서 공제금액(1주택자: 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(올해 95%, 내년 이후 100%)을 곱해 '과세표준'이 정해진다.

그런데 작년 7·10대책에 따라 법인은 올해부터 6억원 공제가 사라졌다. 또한 법인은 종부세 최고세율이 일괄 적용된다. ▲2주택인 경우 종부세율 3% ▲조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상은 6% 단일세율이다.

여기다 종부세 부담 상한도 폐지됐고, 4년 단기임대주택과 아파트 임대사업자 제도도 사라졌다. 호반산업이 위례2차를 공급하던 당시(2018년 2월) 임대 공급을 권장하던 분위기와는 사업 환경이 크게 달라진 것이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.01.06 sungsoo@newspim.com

◆ "종부세 오르고 분양전환 요청 봇물" vs "계약기간·잔금마련 빠듯"

문제는 정부의 공시지가 현실화 방침으로 향후 종부세가 계속 오를 것이라는 점이다. 호반산업은 종부세가 매년 10~20% 증가할 것으로 예상했다.

내년 종부세는 460억~470억원으로 올라 4년간 2000억원 이상이 들 것으로 추산했다. 최초 사업계획 당시 예상했던 비용(308억원)의 6.5배로 불어나는 셈이다.

게다가 해당 단지의 입주예정자 협의회는 주택가격 상승 우려로 입주 전인 지난 2019년 하반기부터 지속적으로 '조기 분양전환'을 요청해 왔다. 호반산업은 당시 조기 매각이 불가함을 수차례 통지했다.

하지만 입주 후에도 입주민들의 조기 매각 요청은 지속됐다는 게 회사 측 설명이다. 임차인대표회의 부속기구로 조기분양자문단이 구성돼 하남시에 민원을 제기하기도 했다. 호반건설 측에 따르면 조기매각 신청자가 32% 이상이다.

이에 따라 호반산업은 적법한 기준과 절차에 맞춰 시세의 약 80% 수준에 조기분양신청을 받았다는 입장이다. 단지는 북위례 지역에 속하지만 북위례에는 거래되는 물량이 없어서 남위례 시세를 적용했다.

지난 1분기부터 남위례 시세가 3.3㎡당 4000만원으로 조사됐고, 이에 분양전환 가격을 3.3㎡당 3000만원 수준으로 책정했다는 것.

호반산업 관계자는 "단지의 분양전환 가격은 회사가 독단적으로 임의 결정한 것이 아니다"며 "수차례 시장조사를 진행하면서 임차인(조기분양대책위원회)과도 수차례 협의를 통해 책정했다"고 말했다.

◆ "4년임대 보장해 피해 없다"…"규제 유예기간 없어 불필요한 혼란"

반면 입주민들은 당장 분양전환가격을 낼 여력이 없다면서 이같은 결정에 강력히 항의하고 있다. 조기매각 공고문을 보면 분양전환 계약체결은 이달 10~11일, 13~14일까지다. 계약금은 임대보증금으로 대체할 수 있지만 잔금은 내년 2월 28일까지 내야 한다.

전용면적별 납부해야 하는 잔금은 ▲101㎡A 5억6900만~5억8900만원 ▲101㎡B 5억6000만~5억8000만원 ▲101㎡C 5억7000만~5억9000만원 ▲109㎡A 6억2200만~6억4700만원 ▲109㎡B 6억2200만~6억4700만원 ▲147㎡T 8억5300만~9억4900만원이다.

입주민으로서는 대출규제로 자금 마련이 어려운 상황에서 수억원을 약 2개월여 만에 마련해야 하니 부담이 크다. 이에 따라 청와대 국민청원에는 호반산업이 폭리를 취한다는 글이 올라왔다.

한 청원인은 "호반산업은 전용 101㎡ 기준층 분양전환가격으로 12억원 이상을 제시하고 있다"며 "전세보증금으로 납입한 6억2000만원을 제외하면 조기분양전환을 받으려는 세대는 6억원 정도를 추가 부담해야 한다"고 말했다.

이어 "조기매각 안내일(2021년 11월 26일)로부터 조기매각 계약(2021년 12월 10일)까지 기간이 10여일에 불과하다"며 "게다가 조기매각 계약체결 기간도 단 3~4일밖에 안 되니 입주민들로서는 날벼락과도 같다"고 강조했다.

경기 성남시 고등지구에 있는 '판교밸리 제일풍경채'도 비슷한 사례가 있었다. 시행사 HMG 계열사인 대주주가 아파트 지분을 M자산운용에 2000억원에 매각한 것. HMG는 분양가상한제를 회피하면서 매각차익을 얻었지만 입주민들은 새 임대인인 M자산운용으로부터 분양을 받아야 한다.

다만 호반 측은 세입자들이 조기 분양전환을 하지 않아도 임대기간이 보장되니 '피해'라고 보기 어렵다. 또한 임차인에게는 분양전환 우선권이 없다는 것을 사전에 고지했다.

특히 일부 임차인은 임대보증금 외에 프리미엄(피)을 주고 임차권을 양도받아 들어온 경우가 있다. 이처럼 불법 금전거래가 발생한 경우 임대차 계약이 해지될 수 있다는 내용도 계약서에 적혀있다.

호반산업 관계자는 "세입자들이 4년간 임대로 거주하는 데 문제없게 할 것"이라며 "이들이 임대기간 4년을 다 채울 수 없다면 피해를 입은 게 맞지만, 분양전환을 못 받은 것은 피해라고 보기 어렵다"고 말했다.

하남시는 홈페이지에 이번 논란에 대한 설명글을 게시했다. 해당 글에는 "작년 8월 18일 민간임대주택에 관한 특별법 제6조(임대사업자 등록의 말소)가 개정됐다"며 "위례 호반써밋은 임차인 동의가 있으면 임대사업자를 말소할 수 있도록 법령이 개정됐다"고 적혀있다.

전문가들은 애초 정부 정책 때문에 임대인과 세입자 간 갈등이 벌어졌다고 지적했다. 정책이 바뀐 후 유예기간 없이 바로 적용돼서 시장에 불필요한 혼란이 발생했다는 것이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "(종부세, 민간임대 등) 제도가 바뀌면 정부가 경과 규정을 둬서 시장이 적응할 기간을 줘야 하는데 그러지 않았다"며 "바뀐 제도를 바로 적용하다보니 기업들이 사업하기 힘들게 만든 것"이라고 말했다.

또한 이번 사례는 정부 주장과 달리 종부세 폭탄이 세입자에게 전가된 것으로 해석된다. 정부는 실제 종부세를 내는 사람이 전체 국민의 2%라서 대다수 국민은 종부세와 무관하다고 주장했지만 현실은 다른 것이다.

심 교수는 "법인 뿐 아니라 개인 민간사업자들에게도 이런 문제가 현실화될 가능성이 크다"며 "종부세 부담이 증가하면 집주인이 (임대료를 인상해) 세입자한테 조세 부담을 전가할 수 있다"고 덧붙였다.

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