늙어가는 1기 신도시…'리모델링' 봄바람 타고 매매값 '고공행진'

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 1기 신도시인 경기도 군포와 용인시 등에서 리모델링 사업을 추진하는 노후 아파트들이 늘어나면서 일대 아파트값이 연일 신고가 행진을 이어가고 있다. 리모델링 후 아파트 가격이 상승할 것이란 기대감 때문이다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.09.08 ymh7536@newspim.com

◆ 20년 이상 된 군포‧용인 리모델링 단지 '잰걸음'

12일 정비업계에 따르면 군포시 산본로에 위치한 백두한양과 무궁화주공1단지 리모델링 추진위원회는 최근 리모델링 조합 설립을 위한 동의서 접수에 나섰다.

1994년 지어진 백두한양은 15·25층 18개동 930가구를 리모델링을 통해 기존보다 15% 많은 1069가구로 늘릴 계획이다.

백두한양 리모델링 주택조합설립추진위원회 관계자는 "지난 17일부터 주민 동의서를 받기 시작해 약 열흘 만에 동의율 35%를 달성했다"면서 "조만간 동의율 요건인 67%를 채울 것으로 예상하지만, 코로나 19 사태로 주민설명회 등이 지연돼 최종 조합설립은 다음달 말로 예상한다"고 했다.

무궁화주공1단지는 1992년 입주한 15개동 1329가구 규모의 이 단지는 리모델링을 통해 19개동 1528가구 규모로 탈바꿈할 계획이다. 이 단지는 추진위 설립 전 단계부터 주민들 찬성 의견이 많아 리모델링 과정이 속도를 낼 것이라는 관측이 나온다.

1990년대에 준공된 산본 일대 아파트들은 30년 차를 앞둔 노후 단지가 대부분이다. 이 때문에 리모델링 조합 설립을 마친 단지도 속속 나타나고 있다.

1778가구 규모 개나리주공13단지는 지난달 초 리모델링 조합 설립 인가를 받았다. 우륵주공7단지(1312가구), 율곡주공3단지(2042가구)도 조합 설립을 마쳤다. 퇴계주공3단지, 세종주공6단지, 설악주공8단지 등도 리모델링 사업을 추진한 작업에 착수했다.

군포시 백두한양과 무궁화주공1단지는 최근 조합설립 주민동의서를 접수를 시작하면서 리모델링 조합설립 추진에 착수했다. 1994년 지어진 백두한양은 15·25층 18개동 930가구를 리모델링을 통해 기존보다 15% 많은 1069가구로 늘릴 계획이다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.04.27 mironj19@newspim.com

리모델링 사업에 뛰어드는 산본 노후 아파트는 더 늘어날 전망이다. 리모델링추진위원회가 설립된 퇴계주공3단지는 지난 6월 정비사업전문관리업자 및 설계자 선정을 위한 입찰 공고를 낸 후, 지난 27일 업체 선정을 마쳤다. 세종 주공 6단지와 설악 주공 8단지 역시 추진위를 설립하고 리모델링 사업 준비를 하고 있다.

리모델링 사업이 추진되면서 주변 단지들의 매맷값이 상승하고 있다. 경기 군포시 산본동 개나리 주공13단지 58.14㎡는 지난 7월 5억 4500만원에 거래되며 최고가를 경신했다. 같은 층 직전 거래보다 5500만원 상승한 것으로, 약 2주간 상승률은 11.2%에 달한다. 최근 이 단지 호가는 최고가보다 높은 5억8000만원~6억원에 형성돼 있다.

율곡주공 3단지 전용 58.46㎡ 9층은 지난달 7일 5억6900만원 거래됐다. 동일 면적, 동일 층수가 지난 6월 5억원에 거래된 것과 비교하면 한달 간 상승률이 13.8%다. 한양백두아파트 전용 96.36㎡도 지난달 11일 7억5000만원에 매매되면서, 반년 새 최대 2억원 올랐다. 지난 1월 같은 면적은 5억5000만원~5억9800만원에 거래됐다.

용인시 율곡주공 아파트 인근 E공인중개 사무소 대표는 "이 일대 아파트는 소형 가구가 많은데 현행 규제에서 용적률을 완화해주지 않는 이상 재건축을 할 수 없어 리모델링을 택하는 것"이라며 "GTX 효과로 인해 인근 아파트 가격이 상승한 것도 리모델링 속도가 빨라지는 데 한몫했다"고 말했다.

◆ 재건축보다 리모델링 선호 이유는?…개발 호재 '훈풍'에 매맷값 상승

1기 신도시인 경기도 용인시도 리모델링 사업을 추진하는 단지들이 늘고 있다. 경기 용인 수지구 삼풍동 '초입마을'(삼익·풍림·동아아파트) 아파트 리모델링주택조합은 이달 중으로 교통영향평가를 접수하기로 했다.

이 아파트는 지난해 12월 용인 최초로 안전진단에서 리모델링이 가능한 C등급을 받았다. 이후 용인시 전체에서 가장 빠른 속도로 사업이 진행 중이다.

오는 12월부터 내년 4월까지 건축 심의를 받은 후 사업시행인가를 신청한다. 조합 관계자는 "2023년 상반기 이주를 시작해 2027년 상반기 입주한다는 계획을 세우고 있다"고 말했다.

'초입마을'의 삼익·풍림·동아 아파트는 모두 1994년 지어 올해 준공 28년차를 맞았다. 단지당 540가구씩 총 1620가구에서 리모델링을 통해 1800가구 대단지 아파트로 거듭난다. 사업비는 총 4000억원 규모로 사업이 시작되던 2019년 당시엔 리모델링 사상 역대 최대 사업이었다.

수지구 풍덕천동 '현대아파트'도 대표적인 리모델링 추진 단지다. 최근 리모델링 시공사로 대우건설을 선정했다. 지하 1층~지상 15층, 12개 동, 1168가구 규모인 이 단지는 수평 증축 리모델링을 통해 지하 2층∼지상 16층, 12개 동, 1343가구로 탈바꿈한다. 공사비는 총 3876억원이다.

리모델링 기대감에 주변 아파트값도 들썩이고 있다. 리모델링 안전진단을 통과한 수지구 풍덕천동 '동아삼익풍림'(초입마을) 전용면적 59㎡형은 최고 7억6000만 원을 호가한다. 같은 평형의 직전 실거래가는 지난달 매매된 6억9500만 원이다. 한 달 새 호가 기준으로 6500만 원 올랐다.

조합설립 인가를 마친 상현동 '성복역리버파크' 전용 84㎡형도 매도 호가는 최고 8억2000만 원으로 이달 초 거래된 7억7700만 원보다 4300만 원 상승했다.

인근 G공인중개 사무소 관계자는 "강남과 가깝고 학원가도 몰려 있어 분당 등에서도 이곳으로 눈을 돌리고 있다"며 "주거 여건 개선 및 집값 상승 기대감에 집주인들이 매물을 거둬들이면서 거래가 쉽지 않다"고 전했다.

이들 단지는 대부분 1990년대 지어진 아파트로 용적률이 200%를 넘고 안전진단 강화 등의 영향으로 재건축을 추진하기가 쉽지 않다 보니 리모델링으로 눈을 돌리는 것으로 보인다.

리모델링은 추진 가능 연한이 준공 후 15년으로 재건축(30년)의 절반이다. 또 주민 동의율이 66.7% 이상이면 리모델링 사업을 추진할 수 있다. 재건축(75% 이상 동의)보다 수월하다. 재건축과 비교해 건폐율이 낮고 초과이익환수제를 적용받지 않다는 점 등이 리모델링 사업으로 선회한 것으로 풀이된다.

부동산 114 여경희 수석연구원은 "과거에는 시민들이 리모델링 대신 재건축을 많이 했다. 리모델링을 하는 단지는 소규모 단지였다. 하지만 최근 정부의 재건축 규제도 있고, 시민들 의식도 바뀌어서 규모가 있는 단지에서도 리모델링 사업에 관심을 가진다"고 말했다.

이어 "리모델링이 인기있는 이유는 규제에 있어 재건축보다 자유롭기 때문"이라며 "결국 사업은 조합이 결정한다. 기존 리모델링 추진 단지들도 공사기간 등을 고려해 사업성을 따져서 재건축이 유리한다면 이쪽으로 선회하지 않을까"라고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com

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