“1주일안에 규제푼다”는 오세훈…서울 집값 어떻게 될까?

[경향신문]
서울시장 여야 교체, 정부 집값 안정화 정책과 대립 가능성

오세훈 서울시장이 임기를 시작한 8일 서울 은평구의 한 아파트에 선거 현수막이 걸려 있다. 오 시장이 재개발·재건축 규제완화를 공약으로 내건 만큼 향후 부동산 정책에 관심이 쏠릴 것으로 보인다. 연합뉴스

민간 재건축·공공 개발 사이 혜택 저울질, 집값 안정 신호에 균열
임기 짧고 용적률 조례 등 서울시의회 문턱 넘어야 돼 ‘걸림돌’로

서울시장 자리가 더불어민주당에서 국민의힘으로 옮겨가면서 서울 부동산시장에 혼란이 예상된다. 오세훈 시장이 공약한 대로 각종 규제완화에 시동을 걸 경우 ‘2·4 공급대책’ 등 정부의 집값 안정화 정책과 대립할 가능성이 커지면서다. 전문가들은 서울시장이 독단적으로 규제완화를 추진하는 데 한계가 있다고 보면서도, 정부와 마찰을 빚으며 시장 혼선을 일으키면 집값을 다시 들쑤실 수 있다고 전망한다. 일부 재건축지역을 시작으로 집값 상승세가 번질 우려도 제기된다.

8일 부동산 업계의 전망을 종합하면 오 시장 취임 이후 재개발·재건축 시장이 가장 큰 영향을 받을 것으로 예상된다. 2025년까지 재개발·재건축 사업을 활성화해 18만5000가구 등 총 36만가구 주택을 신규 공급하겠다는 게 오 시장의 방침이다. 오 시장이 후보 시절 “취임하면 일주일 안에 재개발·재건축 규제를 풀겠다”고 공언한 만큼, 대치동 은마아파트나 잠실 주공5단지 등 재건축 대단지들은 기대를 내비치고 있다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “35층 제한을 비롯해 우선 가능한 민간 재개발·재건축 사업 규제완화를 추진할 것으로 보인다”며 “재건축 단지의 조합에서는 이를 ‘호재’로 받아들일 것”이라고 진단했다.

이에 따라 정부가 2·4대책 등에서 추진해 온 공공 주도 개발사업은 추진동력이 떨어질 수 있다. 공공재개발·재건축, 공공 직접시행 정비사업 등은 공공이 개입하는 대신 용적률 및 노후도 기준 완화 등을 인센티브로 내걸었다. 그러나 민간 정비사업 규제가 완화되면 이 같은 혜택은 차별성을 잃기 쉽다. 또 민간과 공공 주도 정비사업의 사업성을 저울질하면서 조합원들 사이 갈등이 불거질 경우, 공공 주도 사업을 본격적으로 시작하기 위한 주민동의율 기준 충족부터 어려워질 가능성도 거론된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제완화를 통해 민간 정비사업의 수익률이 개선된다면, 조합 입장에서는 공공 정비사업 참여를 미루고 관망할 가능성이 있다”고 말했다.

서울시장이 민간 재개발·재건축 규제완화를 강조하는 것이 전체 서울 집값을 자극하는 요인으로 작용한다는 지적도 나온다. 민간 개발과 규제완화에 대한 기대가 커질수록 정부가 2·4대책 등을 통해 유지해 온 ‘집값 안정’ 신호에 균열이 생기기 쉽기 때문이다.

정준호 강원대 부동산학과 교수는 “서울시에서 재개발·재건축 규제를 푼다고 해도 중앙정부의 규제는 이어질 것”이라며 “각자 엇갈린 신호를 줄 경우 부동산 시장 참여자들만 혼란스러워질 가능성이 크다”고 말했다. 특히 강남 등 주요 재건축 단지를 중심으로 집값이 뛰면 최근 겨우 진정세에 접어든 서울 집값 상승의 불쏘시개 역할을 할 위험이 있다.

보궐선거를 앞두고는 개발 기대감이 맞물리면서 대치동 은마아파트, 압구정동 현대아파트 등에선 신고가를 다시 쓰기도 했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “재개발·재건축 단지에 민간 개발 기대감이 과도하게 커지면 단기적으로 시장이 불안해질 가능성이 있다”고 설명했다.

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “강남 재건축 지역을 시작으로 집값 상승이 번져나가는 양상이 될까 우려된다”며 “이럴 경우 집값 안정화 정책 자체가 타격을 받을 수 있다”고 말했다.

이날 시민단체 집걱정없는서울넷도 성명을 내고 “오 시장이 공약으로 내놓은 민간 재개발·재건축 활성화 공약은 서울을 과거 뉴타운과 재개발로 인한 갈등과 혼란의 시대로 되돌려 놓을 우려가 크다”며 “주택가격 상승을 부추길 가능성이 크다는 점에서 재고해야 한다”고 주장했다.

다만 서울시장이 규제완화를 추진한다 해도 한계가 뚜렷해 서울시 단독으로 당장 큰 정책변화를 가져오긴 어렵다. 서울시장 임기가 1년3개월 남짓으로 짧은 데다 용적률 완화 등 조례를 바꿔야 하는 경우 민주당이 대다수를 차지한 서울시의회 ‘문턱’을 넘어야 하기 때문이다.

정부로선 2·4대책은 차질없이 추진하되, 실수요자에 대한 대출 규제완화 등 방안에 대해 논의할 가능성이 있다. 국토부 관계자는 “서울시도 집값 안정에 대한 필요성을 느끼고 있고 주택 공급을 확대해야 한다는 데 공감대가 있을 것”이라며 “앞으로도 서울시와 충분히 협의하면서 2·4대책 등 공급대책의 취지를 살리며 이어나갈 것”이라고 말했다.

김희진 기자 hjin@kyunghyang.com

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