보상 수준 확 높이자…LH직원들, 바뀐 제도 꿰고 ‘투기판’에

새도시땅 ‘후한 보상’ LH 투기판 키웠다

정부, 주택 공급 확대에만 치중

토지주에 아파트 특별공급 등

공공택지 보상수준 대폭 높여

투기방지 대책은 종전 그대로

광명·시흥 지구 일대. <한겨레> 자료사진

한국토지주택공사(LH) 직원들의 광명·시흥 새도시 지역 투기 의혹이 불거진 가운데, 정부가 주택 공급 확대에만 치중해 3기 새도시부터 서둘러 적용한 토지·주택 보상 방안이 투기를 불러오는 토양을 제공했다는 지적이 나온다. 정부는 지난해 3기 새도시 등 공공택지에서 풀리게 될 막대한 보상금에 따른 유동성 과잉을 억제하고 사업 속도도 높이기 위해 대토 보상 활성화, 협의양도인 인센티브 확대 등 보상 제도를 대폭 손질했는데, 이를 계기로 보상을 노리는 외지인들의 투기 유인도 덩달아 높아졌다는 것이다.

9일 국토교통부와 부동산업계 말을 종합하면, 국토부는 지난해 5월 ‘3기 신도시 등 기존 주민을 위한 보상·재정착 지원방안’을 확정한 바 있다. 이 지원 방안은 앞서 엘에이치가 연구용역을 발주했던 ‘3기 신도시 유동성 억제 방안’ 등을 참고해 만든 것이다.

국토부가 당시 3기 새도시 등 공공택지 보상 제도 개선에 나선 것은 지난해 보상이 시작된 인천 계양을 비롯해 수도권 3기 새도시 5곳(인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장)에서만 20조원 이상의 보상금이 풀릴 것으로 예상되는 등 유동성 과잉으로 인근 지역 부동산값이 뛰는 부작용이 우려됐기 때문이다. 또 공공택지 보상 때마다 발생하는 주민들의 집단 반발을 줄이고 속도감 있는 택지 조성과 주택 공급을 위해선 토지주들이 만족할 만한 보상 지원책이 필요하다는 현실적 판단도 작용했다.

이에 따라 국토부는 이주자 택지, 대토 보상, 협의양도인 택지 등으로 나눠지는 기존 주민 토지·주택 보상 수준을 대폭 높였다. 먼저 거주자에게 제공되는 이주자 택지는 기존 단독주택지 제공에서 공동주택용지도 추가해, 주민들이 조합을 결성해 아파트를 짓는 방식도 가능하도록 했다. 현금 대신 땅으로 제공하는 대토 보상 역시 기존 상업·단독주택지 외에 공동주택용지도 가능하도록 했다. 대토로 받은 공동주택용지에는 엘에이치가 자산관리회사로 참여한 대토리츠(부동산투자회사)가 아파트 등을 지어 토지소유자들이 분양 수익을 올릴 수 있는 길을 터줬다.

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보유한 토지 전부(수도권 1000㎡ 이상)를 감정평가 가격으로 사업시행자에게 넘기는 협의양도인에 대한 보상도 확대됐다. 기존에는 단독주택용지 추첨 기회를 제공했으나 무주택자에 한해서는 아파트 특별공급도 선택할 수 있도록 했다.

부동산업계에선 이런 제도 개선에 따라 새도시 예정지역 부동산 소유자의 보상 방식이 다양해지고 실질적인 보상 수준도 한결 높아진 점에 주목하고 있다. 과거에는 택지지구에 포함됐을 경우 시세보다 낮은 감정평가 금액으로 보상받게 되는 탓에 오히려 인접지역이 ‘투자 유망지’로 꼽힌 게 사실이지만 지난해 공공택지 보상 수준이 높아진 뒤부터는 이런 도식적 구분이 무의미해졌다는 것이다. 이는 그만큼 새도시 등 공공택지 예정지에 대한 땅투기가 광범위하게 발생할 여지가 커졌다는 뜻이다. 그럼에도 투기 방지 대책은 종전과 같이 공공택지 예정지구 공람 공고 직후 개발 예정지와 인접지역을 토지거래허가구역으로 묶는 게 전부로, 달라진 환경에 견줘선 미흡하다는 지적이 나온다.

특히 광명·시흥 땅을 사들인 엘에이치 직원 가운데 보상업무에 관련됐던 일부는 지난해 당시 바뀌는 보상 제도를 훤히 꿰뚫고 있었을 가능성이 제기된다. 지난해 2월 엘에이치 직원을 포함한 7명이 함께 매입한 시흥시 과림동 밭(5025㎡)은 7월에 1000㎡ 이상의 네 필지로 쪼개기(분할)가 이뤄진 것으로 드러난 바 있다. 이는 해당 직원이 당시 보상 관련 규정이 바뀐 사실을 인지한 직후에 토지 분할을 통해 총 4건의 협의양도인 단독주택지나 아파트 특별공급을 노렸을 개연성을 보여준다는 게 전문가들의 지적이다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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