"상업용 부동산 주춤…프라임 오피스·물류센터 안전"

대신증권 분석

코로나19로 물리적 실사 어려워

가격 상승에 대한 피로감도 누적

프라임 오피스나 물류형 부동산이 대안

[이데일리 이광수 기자] 올해 하반기 글로벌 상업용 부동산 시장이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 영향으로 모멘텀 약화가 불가피할 것이라는 전망이 나왔다. 따라서 유동성 리스크가 낮은 뉴욕과 도쿄 등 대도시에서 프라임 오피스나 물류센터 투자가 안전한 선택이 될 것으로 분석됐다.

대신증권 글로벌부동산팀은 29일 “상업용 부동산 매매 거래 종결을 위해서는 물리적인 실사가 필수적”이라며 “부동산 감정평가서 발행을 위해선 해당 자산의 물리적 실사 과정을 법적으로 요구하기 때문”이라며 이같이 전망했다.

대신증권은 “글로벌 상업용 부동산 투자 시장에서 크로스 보더(국경을 넘어서 하는 거래) 거래의 비중은 작년 기준 24% 수준을 차지하고 있다”며 “코로나19로 인해 국경 간의 이동이 제한적인 상황임을 감안할 때, 크로스 보더 거래를 중심으로 한 실적 축소는 불가피할 것”이라고 설명했다.

가격 상승에 대한 피로감도 있다. 글로벌 상업용 부동산 시장은 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 2011년을 전후로 회복세에 진입, 작년까지 장기간 호황이 지속되고 있다.

대신증권은 “부동산 컨설팅 업체 CBRE에서 발표한 자료를 보면 지난 10년간 오피스는 연평균 6.8%, 산업용 부동산은 7.7%, 리테일은 6.0% 각각 상승했다”며 “지속된 가격 상승에 대한 피로감이 시장에 누적돼 있음을 예상할 수 있다”고 말했다.

대신증권은 “물론 부동산 가격이 높은 수준을 유지하고 있다는 점은 시장이 활성화 돼 있다는 측면에서 좋은 현상”이라면서도 “신규 투자자 입장에서는 캡레이트가 낮아지면서 자산 가치의 추가 상승폭이 제한될 수 있다는 점은 부담요인”이라고 진단했다.

이에 지역으로는 유동성 리스크를 줄일 수 있는 뉴욕과 도쿄 등과 같은 관문도시에 대한 투자가, 자산 유형으로는 프라임오피스와 라스트 마일(물류업체가 상품을 전달하기 위한 배송의 마지막 구간) 물류형 부동산에 대한 투자가 안전하다는 게 대신증권의 분석이다.

대신증권은 “글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL에서는 매년 글로벌 선진 도시 순위를 발표하는데 작년에는 런던과 뉴욕, 파리, 싱가포르, 도쿄, 서울, 홍콩이 ‘빅7’으로 랭크됐다”며 “코로나19로 시장 불확실성이 확대된 시기에는 이처럼 투자금 유입이 원활한 관문도시에 대한 투자가 안전할 것”이라고 전망했다.

자산 유형별로는 프라임오피스와 라스트 마일 물류센터가 꼽혔다. 대신증권은 “프라임 오피스는 상업용 부동산의 핵심 투자대상으로 시장 정보가 풍부하고 경기 둔화나 위기 시에도 안정적인 임대수익 확보가 가능하다”며 “라스트 마일 물류센터는 코로나19로 거스를 수 없는 라이프스타일의 한 축으로 자리 잡은 언택트 소비의 수혜를 받을 대표적인 수익형 부동산”이라고 분석했다.