[성호건의 전지적 토지관점] 임야나 전을 대지로 바꿀 때 드는 비용

성호건 한국부동산개발연구소 대표. 제공|한국부동산개발연구소

[스포츠서울]성호건의 전지적토지관점]전원주택 시장은 아파트와는 달리 다양성이 존재한다. 안전하게 지어진 집을 찾는 소비자들이 있는 반면 평생 로망으로 자신이 살고 싶은 집을 직접 디자인해 짓고 싶어하는 소비자들이 있다. 꿈을 갖고 땅을 사서 개발과 건축 인허가를 받기 위해 설계를 꼼꼼히 한다. 마침 그 땅의 지목이 이미 대지로 돼있다면 다행이지만 ‘임야’나 ‘전’이라면 최종 건축인허가를 받기 위해선 난생 처음 듣는 비용을 내야 한다. 임야일 경우 산지전용허가를 위한 ‘대체산림조성비’와 농지일 경우 농지전용을 위한 ‘농지보전부담금’이 바로 그것이다. 이는 난개발을 방지하기 위해 ‘국토의계획및이용에관한법률’에 의해 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수로부터 허가를 받는 것이다. 그리고 개발행위허가를 받기 위한 하위 항목 중 하나가 지목이 임야인지 전인지에 따라 각각 산지전용허가와 농지전용허가가 필요하다.

산지전용허가의 경우 ‘산지관리법’에 따른다. 이 법 14조에 보면 ‘산지전용을 하려는 자는 그 용도를 정하여 대통령령으로 정하는 산지의 종류 및 면적 등의 구분에 따라 산림청장등의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같다”고 돼있다. 또한 같은 법 제16조에 산지전용허가 효력이 발생하려면 해당 산지전용 또는 산지일시사용의 목적사업을 시행하기 위해 다른 법률에 따른 인·허가·승인 등의 행정처분을 받으라고 돼있다. 이는 건물을 짓기 위한 건축법 등이 될 것이다. 또한 같은 법 제19조에 따라 대체산림조성비를 내야 하는 경우도 있다. 마지막으로 같은 법 제38조에 따라 산지전용허가 및 개발하는 중 발생할 수 있는 피해방지를 위해 복구비까지 예치할 것을 조건으로 제시하고 있다.

그럼 이제 산지전용허가비, 즉 대체산림조성비에 대한 계산 방법을 알아보자. 같은 법 19조 8항에 따르면 산지전용 또는 산지일시사용되는 산지의 면적에 부과시점의 단위면적당 금액을 곱한 금액으로 하되 단위면적당 금액은 산림청장이 결정·고시한다고 돼있다. ‘산림청고시 제2020-25호, 2020년 4월 9일’에 따르면 그 고시금액은 아래와 같다.

공시지가가 ㎡당 3만원인 준보전산지지역 토지를 330㎡(약 100평)을 매입해 산지전용허가비를 내야 할 경우 계산은 이렇다. (공시지가와 준보전산지, 보전산지 지역 등에 대한 정보는 ‘토지이용규제서비스 luris’에서 주소 검색 후 확인할 수 있다.) 330㎡×(6860+(개별공시지가 3만원×0.01))= 236만2800원.

이제 지목이 ‘전’인 토지를 사서 허가를 받을 때 발생하는 농지전용허가비(이하 농지보전부담금)에 대해 한 번 알아보자. 농지보전부담금의 경우 농지법에 따른다. 농지법 제38조 1항에 따르면 다음 각 호의 어는 하나에 해당하는 자는 농지의 보전·관리 및 조성을 위한 부담금(이하 농지보전부담금)을 농지관리기금을 운용·관리하는 자에게 내야 한다고 돼있다. 이에 대한 계산법은 농지법 제53조에 따르면 아래와 같다.

공시지가가 1㎡당 3만원인 토지 330㎡(약 100평)를 매입해 농지보전부담금을 내야 할 경우 계산은 이렇다. 330㎡×30000×0.3 = 297만원. 100평 토지기준 평당 가격으로 나눠 보면 건축을 하기 위해 농지보전부담금만 평당 약 3만원이 발생한다는 것을 알 수 있다. 다만 아래 농지법53조 2항에 따르면 농림축산식품부령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 농림축산식품부령으로 정하는 금액을 농지보전부담금의 제곱미터당 금액으로 한다고 되어있는 데 이 기준은 5만원이다. 즉 위 사례 로 든 필지는 해당되지 않는다.

이렇게 개인들이 지목이 ‘임야’이거나 ‘전’인 자연상태의 토지를 사서 건축할 경우 생각하지 못했는데 추가되는 대체산림조성비와 농지보전부담금에 대해 알아보았다. 또한 지목을 변경하는데 있어서 이 비용만 드는 것이 아니다. 개인이 직접 인허가를 받기 어려우므로 측량사무소를 통해 위탁하게 되면 서비스 용역비가 추가된다.

개인이 전이나 임야의 가격이 싸다고 덜컥 구입해 직접 진행하는 경우가 있는데 상세 내용을 다 알고 시작하는 것이 아니라면 변경을 위한 시간비용, 감정비용 또 예상 못한 모든 발생 비용을 고려하면 현명한 선택이 아닐 수 있다. 간혹 비용을 절감하는 법이라며 유혹하는 개인 유튜버들이 있지만 필자의 경우에는 가급적 토목 공사까지 완성돼있거나 해주는 조건인 토지를 살 것을 추천한다.
<성호건 한국부동산개발연구소 대표>

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