자영업 죽이는 무분별한 상권 형성, 대안은 전문 임대관리상가

자영업이 대부분인 숙박·외식업은 사업을 시작한 다섯 개 점포 중 하나가 5년 내 문을 닫았다. 폐업하는 가게는 지난해보다 5배 이상 늘었다. 어디서부터 잘못된 것일까.

일단 경기 불황 속 생계형 창업이 급증한 탓이다. 조금 더 자세히 살펴보면, 통계청이 12일 발표한 `2018년 기준 기업생멸행정통계 결과`에 따르면 지난해 기업 소멸률은 전년보다 0.7% 상승한 11.5%였다. 특히 소멸기업 중 자영업자들의 창업 선호도가 높은 도·소매업(17만8000개), 숙박·외식업(14만6000개), 부동산업(13만6000개)이 전체 소멸기업의 65.8%를 차지했다.

또한 같은 통계에 의하면 지난해 새로 문을 연 기업 수가 전년에 이어 사상 최대를 기록했지만 창업 후 1년 이상 생존한 기업은 100곳 중 65곳, 5년 이상 살아남은 경우는 30곳에 불과한 것으로 나타났다. 특히 자영업자 비중이 높은 숙박ㆍ음식점업은 창업 5년 생존율이 20%에도 못 미쳤다.

이같이 자영업자들의 장사 수명이 짧아진 현상의 원인으로는 원재료비, 매장임대료, 인건비 등 비용 상승이 원인으로 꼽히지만 보다 원론적인 이유로는 무분별한 상권 형성이 가장 큰 문제로 지적되고 있다. 이와 같은 결과는 ‘월급같이 안정적인 월세’를 타이틀로 신도시 및 택지지구에 집중되었던 상가분양 시장의 결과다.

임차인의 가게가 잘 돼야 분양을 받은 임대인 역시 안정적인 수익을 취할 수 있기에 상가 분양은 아파트와는 달리, 분양 후부터가 진짜다. 임차계약을 할 때 업종이나 사업계획, 인근 상권 등을 잘 분석해야 하는 이유다.

하지만 개인에게 분양된 상가의 경우, 임대인이 전문가가 아니기 때문에 월세만 맞으면 무조건 계약을 하는 게 대부분이다. 이로 인해 한 집 건너 카페, 마주보는 미용실 등 수요층을 계산하지 않은 무분별한 출혈상권이 형성된다.

이에 최근에는 상가를 분양하지 않고 전문적인 시행사에서 매장을 보유하며 직접 관리를 하는 임대관리상가가 장기적으로 롱런하며 지역 내 명소로 입지를 굳히고 있다. 호반건설의 판교 아브뉴프랑, 네오벨류의 광교 앨리웨이 등은 전문성을 기반으로 상권이 형성된 상업시설로서 아파트보다 상가가 더 유명할 정도다.

물론 시행사 입장에서는 당장 분양을 하는 편이 수십억의 수익으로 이어지기 때문에 상권 활성화와 함께 장기적인 임대수익을 목표로 성장해나가는 전문 임대관리형 상가 사례는 아직 국내에 정착되지 않은 게 현실이다. 그렇기에 임대관리상가의 등장은 지역을 막론하고 반갑게 느껴진다.

최근 김포에 들어설 예정인 전문 임대관리상가 ‘파인스타(PINE STAR)’ 역시 주민들에게 화제다. 김포시는 신도시, 택지지구 등 대규모 개발로 수도권에서 인구상승률 1, 2위를 다투는 인기 지역임에도 이렇다할 상권이 형성되지 않고 있어 주거 지역으로서의 편의성이 떨어져 왔기 때문이다.

2020년 8월 입주를 앞둔 한강메트로자이 상업시설 김포 ‘파인스타(PINE STAR)’는 임대관리 상가에 지역밀착형 상권 콘셉트까지 도입했다. 이곳은 분양되는 상가가 아닌 전체통합임대관리로 운영되며, 상권 역시 한강메트로자이 입주 시기에 형성될 고정수요와 인접 수요 등 6,400여 세대를 독점할 수 있는 항아리 상권에 속해 있다.

특히 시행사가 전문 MD관리와 임대운영, 마케팅까지 종합적으로 관리를 내세운 만큼 기존 상업시설에서 볼 수 없던 업그레이드된 상권 형성을 보일 전망이라 업계의 관심이 쏠리고 있다.

분양관계자는 “상가시장은 MD구성과 운영관리가 생명인 만큼 자영업자분들이 장사에만 전념할 수 있는 임대운영의 전문성을 보여드리겠다”며 “최신 상권의 트렌디함과 재래시장의 편안함이 공존하는 김포시의 대표상권이 되기 위해 노력할 것”이라고 말했다. 보다 자세한 내용은 ‘김포 파인스타’ 홈페이지에서 확인할 수 있다.

real@heraldcorp.com

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