[머니+ 부동산 Q&A] 3기 신도시 지정...기존 신도시 아파트값 전망은

자족기능·강남 인접여부가 더 중요

베드타운은 상승폭 꺾일 가능성 커

Q. 3기 신도시가 지정되면 기존 신도시 아파트값이 떨어질까요. 이에 대해서 여러 분석이 나오는 것 같은 데요.

2기 신도시 입주 본격화에

1기 상승폭 감소했지만

분당·광교·위례·판교 등

강남 근교 부동산 불패 입증

일산·파주 약보합 그친건

공급 과잉·호재부족 영향

A. 여전히 주택시장은 3기 신도시 지정이 ‘뜨거운 감자’입니다. 기존 신도시들에 비해 입지여건이 뛰어난 탓에 주변에 위치한 기존 신도시 주민들의 거센 저항을 받고 있기 때문입니다. 그렇다면, 실제 3기 신도시가 들어서면 1·2기 신도시 아파트값은 떨어질까요.

1기 신도시와 2기 신도시 아파트값을 조사한 결과, 대부분의 신도시들이 지난 10년 동안 10% 이상의 높은 가격상승률을 보인 것으로 나타났습니다. 하지만 2기 신도시의 입주가 본격화되면서 1기 신도시의 아파트값 상승 폭은 떨어진 것으로 나타났습니다.

부동산정보업체와 KB국민은행 아파트 시세 자료를 살펴보면 지난 2009년부터 2019년 6월 현재까지 1기 신도시 집값은 16%가 올랐고, 2기 신도시 집값은 같은 기간 동안 24%가 오른 것으로 나타났습니다. 하지만 과거에 비해 1기 신도시 집값 상승률이 낮은 것은 사실입니다.

실제 2기 신도시가 본격적으로 입주하기 전인 지난 2000년부터 2009년까지 1기 신도시 아파트값은 무려 158%나 올랐습니다. 하지만 2기 신도시가 본격적으로 입주를 시작한 지난 2009년부터는 1기 신도시들의 아파트값 상승률은 2기에 비해 다소 떨어진 것으로 나타났습니다.

한편, 강남권과 인접한 경부 축에 있는 신도시들의 아파트값은 1·2기 신도시 구분 없이 많이 오른 것으로 나타났습니다. 같은 기간 동안 1기 신도시에서는 분당이 24%, 평촌 24%로, 두 지역이 20% 이상 상승했고, 2기 신도시에서도 광교 67%, 위례 46%, 판교 29% 등 경부축에 있는 단지들이 많이 올랐습니다. 이 외 1기 신도시에서는 산본 23%, 중동 12% 가량 올랐고, 2기 신도시에서는 김포한강 12%, 동탄 12%, 양주 8% 등으로 상승했는데요. 다만 일산과 파주는 주변 공급 과잉, 호재 부족 등 영향으로 약보합 했습니다.

면적별로 살펴보면, 1기 신도시에서는 중소형들이 강세를 보였는데요. △분당 전용 60㎡ 이하가 71%로 가장 많이 올랐고, △평촌 전용 60㎡ 이하 54% △분당 전용 60초과~85㎡이하 49% △일산 전용 60㎡ 이하 37% △산본 전용 60㎡ 이하 36% 등 30% 상승률을 웃돌았습니다.

2기 신도시에서는 △광교 전용 60㎡ 이하 88% △광교 전용 60초과~85㎡ 이하 73% △판교 전용 60㎡ 이하 67% △광교 전용 85㎡ 초과 54% △위례 전용 60㎡ 이하 47% △판교 전용 60초과~85㎡ 이하 46% △위례 전용 85㎡ 초과 42% 등 대부분의 면적들이 40% 이상 올랐는데요. 더구나 2기 신도시들은 중대형 면적들도 강세를 보인 것이 특징이었습니다.

여러 경우를 고려했을 때, 새로운 신도시 지정 후 기존 신도시들의 아파트값이 떨어지는 것은 아니었습니다. 다만, 자족기능과 서울 강남권 인프라가 인접해 있는 경부축 신도시들의 아파트값 상승률이 높았습니다.

반면 비 경부축 신도시들 중 베드타운의 색깔이 강한 곳들은 새로운 신도시가 생기면 상승률이 높지 않았습니다. 따라서 내 집 마련을 신도시로 고려하는 실수요자들은 이런 부분들을 참고해 주택 구입을 계획하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

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