[대박땅꾼의 땅스토리]3기 신도시가 수익형부동산 투자에 있어 꽤 매력적인 이유

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 국토교통부의 3기 신도시 추가 발표가 있었다. 주택시장의 안정화를 위해서 서울과 멀지 않은 수도권에 30만 호의 공급을 계획하면서 수도권 일대 17곳을 발표했다. 여기서 신도시급으로 볼 수 있는 규모는 약 330만㎡ 이상의 면적을 의미하는데 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등이 발표되었다.

이후 2019년 5월 고양 창릉과 부천 대장이 3기 신도시 추가 선정되었다. 지리적인 관점에서 기존 신도시에 비해 서울과 인접하고, 기존 교통망 등 역시 가까워 말이 많을 수밖에 없는 상황이다.

특히 2기 신도시의 입장에서는 불만이 극에 달한다. 2003년부터 진행된 2기 신도시는 경기 김포, 인천 검단, 화성 동탄 1/2, 평택 고덕, 수원 광교, 성남 판교, 서울 위례, 양주 옥정, 파주 운정 등이 있다. 몇몇 지역을 제외하고는 부동산에 큰 관심이 없는 사람들이라면 어색한 어감으로 생각되는 지역도 속해있다.

실제로 2기 신도시 일부는 미분양 사태 및 교통 인프라가 부족하여 늘 문제가 되었다. 파주 운정, 양주 옥정 등은 서울 출퇴근시 환승이 불편하고, 소요되는 시간도 길어 오랜 시간 광역 교통 대책을 요구해왔다. 즉, 기존 2기 신도시는 이렇다 할 대책 없이 뒷방 신세가 된 것 같은 입장이 되니, 주민 및 투자자들의 속이 터질 수밖에 없다.

단기적 관점에서 3기 신도시는 수익형 부동산 투자에 있어 매력적이다. 신도시가 조성되는 과정은 택지가 정해지고, 조성공사와 함께 교통인프라가 갖추어진다. 이후 그 안에 인구가 경제활동을 한다. 이때 가장 중요한 것이 ‘얼마나 교통망이 편리하여 사람이 유입되는가’ 일 것이다. 3기 신도시는 교통망 인프라 구축을 위해 예비타당성 조사를 면제하여 약 3년의 시간을 단축했다.

그렇다면 2기 신도시 등 다른 신도시는 투자가치가 없다는 말일까? 그건 아니다. 3기 신도시의 교통망들은 장기적으로 2기 신도시도 함께 활용하기 때문에 상생이 가능할 것이다. 또한, 2기 신도시의 교통망 확충은 정부가 필연적으로 해결해야 하는 문제이기도 하다.

다만, 현재 발표된 3기 신도시의 입지는 주변에 산업 및 기반시설이 풍족하다. 경제활동과 주거의 상생이 가능한 자급도시가 될 가능성이 높은 만큼 수익형부동산 투자의 가치도 높다고 보여지는 바이다.

신도시에 토지가 아닌, 수익형 부동산의 경우 조성 후 5년 정도가 흐른 시점에 투자하는 것을 추천해왔다. 이유는 기반시설이 완성되고, 입주가 시작되어야 본격적인 월 수익률이 안정되기 때문이다. 신도시 조성 초반에 각종 경매 매물이 수두룩한 이유가 이러하다. 신도시라는 프리미엄을 얹어 투자했지만, 인구가 들어서 있지 않아 유지하기가 힘들기 때문이다.

3기 신도시는 이러한 기다림의 기간이 조금 더 짧아질 수 있을 것만으로도 매력적인 투자 소식이라고 볼 수 있지 않을까?