"3기신도시, 성공 관건은 교통망..서울 분산효과는 ′글쎄′"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 3기 신도시가 인프라를 제대로 갖추지 못하면 서울 집값을 안정화하는 데 도움이 되지 않을 것으로 전망했다. 3기 신도시 개발로 늘어난 주택만큼 인구 유입이 이뤄지지 않으면 서울 지역의 희소성은 더 높아질 수밖에 없기 때문이다.

10일 부동산업계에 따르면 부동산 전문가들은 3기 신도시들이 서울과 동일생활권이 아니고 주거선호도가 높은 지역도 아니기 때문에 교통 및 자족기능을 갖추는 것이 급선무라고 진단했다.

고종완 자산관리연구원장은 "서울에 집중된 주택수요를 분산하려면 신도시가 서울의 대체 주거지 역할을 해야 한다"며 "하지만 현재까지 발표된 신도시 중 과천, 하남 교산을 제외하면 모두 서울과 동일생활권이 아니고 젊은 직장인이나 무주택자들을 비롯한 실수요자들이 선호할 만한 지역도 아니다"고 꼬집었다.

그는 "신도시들이 이러한 한계를 극복하려면 교통을 비롯한 자족기능을 갖춰야 한다"며 "정부가 자족기능을 높일 수 있는 종합 계획(마스터플랜)과 구체적인 실행계획을 빨리 내놓는 게 중요할 것"이라고 덧붙였다.

이어 "2기 신도시들의 실패와 성공사례를 보면 답을 찾을 수 있다"며 "판교·광교·위례·하남 미사신도시가 성공한 원인은 서울 및 강남과 지리적으로 인접하고 교통 및 자족기능을 갖췄기 때문"이라고 말했다.

신도시가 자족기능을 갖도록 설계하는 과정에서도 기업들을 유치할 만한 유인책(인센티브)이 있어야 한다는 의견도 제기됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "단순히 택지지구 내 2배 이상의 도시지원 시설용지(기업지원허브 등)가 확보된다고 해서 기업들이 자발적으로 육성되지는 않을 것"이라며 "신도시가 일자리와 주거기능을 모두 갖추고 서울을 비롯한 주변 도시에 대한 접근성도 완비해야 한다"고 말했다.

이어 "세금 및 임대료 인하 외에도 기업을 위한 다양한 행정지원이 있어야 하며 문화·교육·업무시설을 집적해야 한다"며 "기업이 신도시 내 장기적으로 안착할 수 있는 환경을 조성하는 것도 필요하다"고 조언했다.

인천 계양과 부천 대장의 주거환경을 개선하는 것도 숙제라는 의견도 있었다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "계양은 공항철도를 제외하면 교통이 썩 좋은 편은 아니다"라며 "계양에 산업시설이 들어선다면 공장이나 기업이 들어가겠지만 계양지구에 출퇴근하는 사람들은 굳이 그 곳에 살아야겠다는 생각보다는 학군이나 생활인프라가 갖춰진 곳에 살기를 원할 것"이라고 말했다.

이어 "부천 대장 역시 주거환경이 좋은 지역은 아니다"며 "공항과 가까워서 소음이나 고도제한 문제가 있고 부천 상동, 중동보다 선호도가 떨어지는 지역"이라고 말했다. 이어 "부천 대장과 인천 계양은 따로 놓고 보면 안 된다"며 "상호 시너지를 낼 수 있는 요소를 찾아야 한다"고 덧붙였다.

고양 창릉 일대 모습[자료=국토부]

3기 신도시 중에서는 고양 창릉지구가 교통망 측면에서 기대감이 높다.

고종완 원장은 "현재 정부는 고양 창릉지구에 7개 교통망을 넣겠다는 계획을 세웠다"며 "교통망, 자족기능이 빠른 속도로 갖춰지는 지역은 새로운 수요를 창출할 수 있을 것이고 광화문, 여의도에 출퇴근하는 직장인 수요도 흡수할 수 있을 것"이라고 말했다.

권일 팀장은 "고양 창릉은 삼송과 비교하면 서울과 직선거리로 더 가깝게 느껴질 만큼 인접한 지역"이라며 "일반적으로 신도시 입주 초반에는 인프라 부족으로 생활에 불편함이 많은 반면 창릉은 인근의 고양 원흥·삼송 인프라를 이용할 수 있다는 장점이 있다"고 말했다.

이어 "창릉지구가 조성됨으로써 삼송, 원흥도 (창릉에 생길) 교통인프라를 같이 누릴 수 있을 것이기 때문에 부동산시장에 긍정적 효과가 크다"며 "삼송, 원흥과 창릉이 서로 시너지 효과를 낼 수 있다는 점에서 이번에 창릉이 신도시로 선택된 것을 긍정적으로 본다"고 말했다.

반면 미분양을 겪는 2기 신도시와 경기도 지역들은 3기 신도시 발표로 피해를 입을 것이라는 전망이 대다수였다. 특히 수도권 서부지역은 반경 20km 내 인천 검단, 계양, 부천 대장, 김포 한강신도시가 몰려 있어 공급 적체가 발생할 수 있다는 지적이다.

함영진 랩장은 "김포 한강신도시는 서울과 더 가까운 지역에 인천 검단신도시, 계양지구, 부천 대장지구가 공급됨으로 인해 수요 위축을 겪을 것"이라며 "검단신도시도 이르면 오는 2021년~2022년 계양 및 대장지구에서 주택공급이 이뤄질 경우 수요가 이탈할 수 있다"고 말했다.

또한 "인천 계양과 부천 대장지구도 비슷한 시기에 주택공급이 함께 이뤄질 것이기 때문에 공급과잉 부담이 있다"며 "이처럼 2기 신도시와 3기 신도시가 서로 대립하는 구조로 가는 것에 대한 부담감을 해소해야 한다"고 말했다.

특히 검단과 일산 구도심, 파주 운정은 3기 신도시 지정에 주요 피해지역으로 꼽혔다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "검단은 분양물량도 많이 남은 상태에서 서울 접근성이 더 나은 지역에 공급이 생기는 악재를 맞았다"며 "청라를 제외한 인천 서구 지역은 주택가격 상승 여력이 둔화되거나 심지어 가격이 떨어질 수도 있다"고 말했다.

또한 "창릉은 조성 단계부터 각종 교통체계를 갖추고 시작하는 반면 그렇지 못했던 파주, 일산은 상대적으로 소외감 느낄 것"이라며 "특히 파주 운정 3지구는 분양이 계속 미뤄지고 있고 아직도 공급할 땅이 남아있는데 중간에 수요를 뺏기는 셈"이라고 말했다.

그는 "파주 운정은 철도교통이 수도권 광역급행철도(GTX)와 경의선밖에 없다"며 "GTX도 상당히 중심에서 벗어나 있는데다 대화에서부터 지하철 3호선을 연장하는 사업도 진전이 없는 상태"라고 말했다. 이어 "그 쪽 교통체계를 정리해야 신도시 조성으로 인한 반발을 최소화할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

함영진 랩장은 "일산 구도심과 파주 운정은 이전에도 고양 장항지구, 삼송지구, 향동지구, 원흥지구, 지축지구 개발로 일부 수요이탈이 나타난 측면이 있다"며 "특히 파주는 경의중앙선이 있지만 서울과 물리적 거리가 있기 때문에 서울과 더 가까운 지역에 공급이 이뤄지면 수요가 빠져나갈 수 있다"고 말했다.

이어 "파주 토지시장은 남북경협이나 개발가능성에 대한 기대감에 가격이 많이 올랐지만 주택시장은 실거주 개념으로 접근해야 한다"며 "서울 외곽에서 반경 1km 내 공급이 이뤄지면 파주는 그만큼 물량 부담을 받게 된다"고 덧붙였다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "일산은 주변에 공급이 너무 많은 데다 1기 신도시다 보니 노후화돼 있다"며 "일산보다 서울과 가까운 고양 지역에 교통여건이 좋아지다보니 지역적으로 일산의 경쟁력이 약화되는 것으로 보인다"고 말했다.

그 외 경기도 지역은 입지에 따라 차별화가 나타날 것으로 전망됐다. 경기도 중 강남과 가까운 지역은 신도시 발표 후에도 수요가 이어지겠지만 그렇지 않은 지역은 더 소외될 것이라는 의견이다.

고종완 원장은 "지금도 미분양을 겪고 있는 평택, 화성, 남양주는 신도시가 개발되면 공급과잉으로 인해 미분양이 더 확대될 것"이라고 말했다. 함영진 랩장은 "북위례 신도시나 하남 감일 지역에 대한 수요자들은 인근 교산지구의 신규 공급을 기다리기보다 연내 청약을 하려 할 것 같다"고 말했다.

여경희 연구원은 "경기도 중 강남과 가까운 지역이 주목도가 높을 것"이라며 "반면 일산, 양주처럼 경기도 동북부 지역은 교통 호재가 있어도 집값에 크게 영향이 있을 것 같지는 않다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com