“팔 사람 다 팔아”… 다주택자 버티기에 매물잠김 심화 가능성 [양도세 중과 부활]

李대통령 ‘중과 유예 일몰’ 재강조

양도 차익 적은 수도권·지방 매물 늘고
토허지역선 대출규제로 매수여력 제한
시장선 ‘文정부 학습효과’로 관망 우세
절세매물 기대에도… 물량 많지 않을 듯
李 “버티는 비용 더 크게” 보유세 강화 촉각

이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 부활을 비롯해 세제 개편 추진을 공식화하면서 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 중과 유예 종료일인 5월9일까지 일부 ‘절세 매물’이 나올 가능성이 거론되지만 집값 안정 효과는 크지 않을 것으로 관측된다. 이미 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 자리 잡은 상황에서 매물 잠김과 양극화만 심화시킬 것이란 우려도 나온다. 아울러 “정부를 이기는 시장은 없다”는 이 대통령의 발언은 사실상 정부가 부동산 시장에 적극 개입하겠다는 선언으로 읽혀 파장이 예상된다.

이 대통령은 25일 엑스(X·옛 트위터)에 글을 올려 다주택자 양도세 중과 유예 조치의 추가 연장은 없다는 뜻을 재차 밝히며 5월9일 계약분까지 양도세 중과 유예를 논의하겠다고 했다. 현행 소득세법에서 양도의 기준은 소유권 이전등기일과 잔금 납부일 중 빠른 날로 하는데, 정부의 발표가 늦어진 점과 토지거래허가제 등을 고려해 여유 기간을 주겠다는 취지다.

아직은 냉랭 이재명 대통령이 다주택자에 대한 양도소득세(양도세) 중과 유예 조치를 예정대로 종료하겠다는 방침을 밝힌 25일 서울 시내의 한 부동산에 양도세 중과 관련 상담 안내문이 붙어있다. 최상수 기자

당초 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”던 이 대통령이 본격적인 세제 카드를 꺼내든 건 6·3 지방선거를 앞두고 어떻게든 부동산 가격 상승세를 잡겠다는 의지로 해석된다. 일단 부동산 시장에서는 양도세 부담으로 인한 일부 ‘급매물’이 나오면서 집값 오름세가 주춤할 것이란 전망이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 통화에서 “단기적으로 양도세를 회피하려는 절세 매물이 나오면서 아파트 가격 상승세에 제동이 걸릴 것”이라고 했다. 특히 양도차익이 적은 주택부터 정리할 가능성이 높아 강남보다 강북, 서울보다 수도권 외곽이나 지방 매물이 늘어날 수 있다.

다만 다주택자가 일부 매물을 내놓더라도 시장 안정에 미칠 영향은 미미할 것이란 관측이 지배적이다. 양도세 중과 부활을 예상하고 부담을 느낀 다주택자 상당수가 ‘똘똘한 한 채’를 제외하고 매도나 증여를 마친 상황이라는 것이다. 업계 관계자는 “실제 다주택자 급매물이 쏟아지는 상황은 아니다”라며 “이미 팔 사람들은 다 팔았다”고 전했다. 법원등기정보광장 자료에 따르면 지난해 서울 아파트·오피스텔·빌라 등 집합건물의 증여 목적 소유권 이전 등기 신청 건수는 8491건으로, 2024년(6549건) 대비 29.7% 증가했다.

김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 “강남 같은 핵심 지역은 최근 양극화와 가격 급등을 직접 경험했기 때문에 매도보다 보유를 선택할 가능성이 크다”며 “비핵심 지역에서 매물이 나올 수 있지만, 대출 규제가 강해 매수 여력이 제한돼 거래가 활발해지긴 어렵다”고 말했다. 박 수석위원도 “두 채 사는 게 불리해지니 한 채로 몰리는 흐름이 강화되며 시장은 더 경직되고 양극화는 심해질 것”이라고 내다봤다.

양도세 중과 시행 이후에는 다주택자가 주택을 팔 이유가 없어져 ‘매물 잠김’과 거래 절벽이 본격화하며 피해는 실수요자에게 돌아갈 것이란 지적도 나온다. 조주현 건국대 교수(부동산학)는 “일반적으로 양도세(강화)는 매물을 동결시킨다”며 “강남 고가 주택 보유자처럼 돈이 있는 사람들은 증여 등 회피 수단을 찾지만, 오히려 그러지 않은 사람들이 이도 저도 못하고 피해를 본다. 매물이 없어 다시 가격이 오를 수도 있다”고 했다. 서울 강동구의 한 공인중개사도 “이미 과거 부동산 정책에 대한 학습 효과가 있기 때문에 문재인정부 때처럼 다주택자들이 (집을 팔지 않는) ‘버티기’가 시작됐다”며 “매물도 문의도 거의 없다”고 말했다.

이 대통령이 “버티는 이익이 버티는 비용보다 크게 해서는 안 된다”며 전면전을 선포한 만큼 보유세 강화까지 이어질지도 관심이다. 집을 팔지 않으면 내지 않는 양도세와 달리 보유세는 가지고 있기만 해도 부담이 커지기 때문이다. 이 대통령은 “잃어버린 30년을 향해 치닫는 부동산 불로소득 공화국을 탈출하는 데 고통과 저항은 많겠지만, 필요하고 유용한 일이라면 피하지 말아야 한다”고 강조했다.

지난 23일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

시장은 이 대통령이 비거주 1주택자의 장기보유특별공제(장특공제)에 대해 “매물을 막고 투기를 권장하는 꼴”이라며 손질을 예고한 부분에도 촉각을 세운다. 장특공제는 주택 보유 기간과 거주기간이 길수록 양도차익의 일부를 공제하는 제도로, 1가구 1주택자의 경우 최대 80%, 다주택자는 최대 30%까지 감면받는다. 혜택이 사라지면 직장이나 자녀 교육 등 문제로 불가피하게 실거주가 어려운 1주택자들의 반발이 예상된다.

세제 카드 활용에 대한 정부 입장이 바뀐 것을 두고 세금 외에 마땅한 집값 안정화 수단이 없다는 고백이란 해석과 함께 정책 신뢰도를 떨어뜨린다는 비판도 나온다. 한 부동산 전문가는 “며칠 전까지만 해도 세금은 최후의 카드라는 분위기였던 점을 감안하면 다소 당혹스럽다”며 “단기적으로 정부를 이기는 시장이 없지만 장기적으로 시장을 이기는 정부도 없다”고 꼬집었다.

유지혜·신진영 기자

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