'준월세' 비중 지속 확대…"전세대출 여건 악화"

[이지홍 기자]

임대차 시장에서 준월세 비중이 커지면서 서울 아파트 전월세 시장에서 전세와 월세의 경계가 흐려지고 있다. 임대인의 수익성 추구로 전세의 월세화가 진행된 가운데 임차인들의 전세대출 여건이 악화된 영향이란 분석이 나온다.

준월세는 보증금이 월세의 12∼240배로 보증금이 전세 수준으로 높은 임대차 계약 형태다. 임대차 계약은 전세, 월세, 준월세, 전세의 성격이 가장 강한 준전세 등 네 가지로 나뉜다. 그 중 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래를 뜻한다.

21일 부동산 업계에 따르면 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 서울 아파트 임대차 계약 중 준월세 비중이 2022년 51%에서 2023년 54%, 2024년 54%, 지난해에는 55%로 지속 확대됐다.

순수 전세가 줄어드는 대신 전세와 월세의 경계가 흐릿해진 '중간 계약' 형태가 확산된 것은 임대인의 수익 추구와 임차인의 자금 부담이 맞물린 결과다. 부동산R114는 "전세 가격 상승과 공급 부족 속에서 임대인은 수익성 확보 및 세부담 완화, 임차인은 전세·월세 부담을 동시에 조정하려는 선택이 맞물린 결과로 해석된다"고 분석했다.

우선 임대인 측면에선 10.15 대책 이후 전세 공급 부족 및 전세난 속에서 임대인의 수익성 추구로 전세의 월세화가 진행된 영향이다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 "임대인 입장에서도 시중 예금금리(2~3%대)를 크게 웃도는 4.7% 수준의 전월세전환율(2025년 10월 기준)과 향후 보유세 부담 확대 가능성으로 인한 세부담 증가는 순수 전세보다 준월세를 선호하게 만드는 요인"이라고 전했다. 전월세전환율이란 전세 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 세입자의 월 부담과 집주인의 수익률을 결정하는 핵심 지표다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 "내가 만약에 집이 있어서 전세를 주고 전세 보증금을 은행에 맡기면 은행에선 금리를 2% 초반대 밖에 안주는데 그렇게 하는거보다는 차라리 월세 이율이 5% 가까이가 넘는다"며 "전세를 줄려고 하는 사람보다 월세를 받으려고 하는 집주인들이 늘어나게 된다"고 전했다. 이어서 "따라서 금리가 낮은 시기에는 금리와 전세 가격은 역의 상관관계를 갖고 있다"고 덧붙였다.

임차인 측면에선 10.15 대책 이후 전세 보증금 대출이 제한되자 '올며 겨자먹기'로 월세와 높은 보증금을 함께 부담하는 것이다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 "전세대출에 대한 금융 규제가 강화되면서 세입자의 자금 조달 여건이 악화됐고, 순수 월세로 이동하기보다는 일정 수준의 보증금을 유지한 채 월세를 병행하는 계약을 선택하는 흐름이 나타나고 있다"고 전했다. 그간 대출 규제에서 제외됐던 1주택자의 전세대출도 10.15 대책에서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에 포함되면서 대출 한도가 축소됐다.

업계에선 임차인들의 월세 부담과 함께 초기 자금 부담까지 커지고 있다는 우려가 나온다. 전세물량 감소로 순수 전세 선택지가 줄어든 가운데, 세입자는 전세 수준의 보증금과 월세를 동시에 부담해야 하는 계약 구조에 놓이고 있다. 2022년 서울 아파트 준월세 평균 보증금은 9943만원, 월세 128만원이었으나 2025년에는 보증금이 1억1307만원으로 1억원을 넘어섰고 월세도 149만원까지 상승했다.

한편 선택지가 줄어든 전월세 시장에서 '준월세'가 구조적 흐름으로 굳어질 것이란 전망이 나온다. 부동산R114는 "향후 서울 아파트 입주물량 감소가 예고된 만큼 준월세 확대 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다"고 봤다.

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