서울 아파트 때리자 빌라가 불붙었다…강남 빌라 거래, 1년새 85% 껑충 [부동산360]

서울 빌라 매매 2024년 2만건→작년 2.7만건
강남권·한강벨트 상승세 주도…성동구 87%↑
상급지 대체투자 수요…정비사업 기대감 반영

지난 17일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 및 빌라단지의 모습. [연합]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 지난해 서울 연립·다세대주택(빌라) 거래량이 2만7000건을 넘어서며 전년 대비 약 34% 증가했다. 특히 강남·송파 빌라 매매는 같은 기간 약 70~80% 급증하고, 한강벨트 일대 빌라도 거래가 크게 늘어 서울 전체 증가세를 주도했다. 이는 서울 전역 토지거래허가구역 지정 등 아파트를 중심으로 한 고강도 규제가 이어지면서 틈새 투자처인 빌라시장으로 일부 수요가 이동한 영향이다. 다만 노도강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽 지역 거래 증가폭은 타 자치구 대비 제한적으로 나타나 빌라시장에서도 입지에 따른 양극화가 뚜렷해지는 모습이다.

21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 1~12월 빌라 매매건수(직거래 제외)는 2만7290건으로 집계됐다. 2024년 2만308건 대비 7000건(34.4%) 가까이 증가했다.

자치구 전반적으로 빌라 매매가 늘었지만 강남권과 한강벨트 지역의 증가폭이 두드러졌다. 부동산 호황기라 불리는 2021년 1259건으로 정점을 찍었던 강남구 빌라 거래량은 2022년 573건→2023년 409건→2024년 471건 등 감소세를 보였지만 지난해 871건으로 84.9% 급증했다. 학군 수요가 탄탄한 대치동과 인근 개포동, 일원동 중심으로 실거주 및 투자 수요가 유입되며 빌라 거래가 큰 폭으로 증가한 것으로 풀이된다.

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지와 빌라 모습. [연합]

재개발이 추진되고 있는 거여·마천 등 지역 투자 수요가 꾸준한 송파구 또한 2021년 3156건→2022년 1025건→2023년 826건→2024년 1207건 등 재작년 증가세로 전환한 뒤 지난해 2100건으로 집계돼 74% 늘었다. 2022년 544건→2023년 558건→2024년 814건 등으로 1000건대를 밑돌던 서초구 빌라 매매량도 지난해 1122건으로 전년 대비 37.8% 증가했다. 용산구 역시 2024년 662건에서 지난해 913건으로 37.9% 늘었다.

강남3구·용산구 외 강동·광진·동작·마포·성동 등 한강벨트 지역 빌라 거래량도 지난해 전년 대비 30~50%대 증가율을 보였다. 강동구는 2024년 1014건에서 1326건으로 30.8%, 광진구는 같은 기간 1230건에서 1812건으로 47.3%, 동작구는 1063건에서 1644건으로 54.6%, 마포구는 1012건에서 1376건으로 36%, 성동구는 271건에서 506건으로 86.7% 증가했다.

이 같은 추세는 수요자들 사이에서 ‘똘똘한 한 채’ 현상으로 상급지 선호가 뚜렷해지는 가운데, 아파트를 중심으로 한 겹겹이 규제에 대체 투자처로 빌라를 택한 이들이 많아진 결과라는 분석이다. 상급지 입지를 고수하면서도 자금 부담과 규제 리스크를 피하려는 수요가 상대적으로 진입장벽이 낮은 빌라로 이동한 것이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “강남권·한강벨트 빌라 매수자들은 자금 여력이 부족하지만 상급지에 거주하고 싶어하는 분들이 토지거래허가규제를 받지 않는 빌라를 갭투자(전세 끼고 매매)하는 사례가 많아졌다”며 “강남권, 한강벨트 지역은 모아타운과 같이 구도심 개발에 대한 정책적 지원이 이뤄지는 구역들이 있기 때문에 그런 곳을 중심으로 수요가 집중된다”고 설명했다.

실제 강남권, 한강벨트와 달리 외곽 지역은 상대적으로 증가폭이 낮았다. 강북구는 2024년 913건에서 지난해 973건으로 6.6% 늘었고, 노원구는 305건에서 349건으로 14.4% 증가했다. 강서구도 같은 기간 1836건에서 1974건으로 한 자릿수 상승율(7.5%)에 그쳤고 도봉구는 736건에서 728건으로 1.1% 줄었다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “빌라는 신속통합기획으로 정비사업이 진행되지 않는 이상 토지거래허가 규제가 적용되지 않고 관리처분인가 전까지는 조합원 지위 양도가 자유롭기 때문에 재개발 기대감이 큰 주요 지역 중심으로 풍선효과가 나타났다”며 “다만 초기 단계의 재개발 사업지는 기간이 오래 걸리기 때문에 매수를 입지와 사업단계를 고려해 선별적으로 할 필요가 있다”고 조언했다.