공사비 부담에 리모델링 시장 '삐걱'…"제도·규제 재정립해 갈등 줄여야"

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 도심 주택 공급을 확대하기 위한 대안으로 리모델링이 주목받고 있지만, 복잡한 절차와 반복되는 공사비 분쟁이 사업 추진의 발목을 잡고 있다는 지적이 나왔다. 동의율과 금융 규제를 손질하는 동시에 공사비 산정 기준을 제도화하지 않으면 공급 속도를 높이기 어렵다는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지난 19일 열린 '공동주택 리모델링 국회 정책 세미나'에서 송득범 법무법인 영진 변호사가 '공급 속도 제고를 위한 리모델링 사업 절차 개선 방안'을 주제로 발표를 진행하고 있다. 2026.01.20 chulsoofriend@newspim.com

20일 한국리모델링융합학회는 전일 열린 '공동주택 리모델링 국회 정책 세미나'를 통해 이 같이 밝혔다.

신규 택지 확보가 갈수록 어려워지고 이미 고용적률을 적용받은 단지들이 늘어나면서 도심 내 주택 공급을 확대하기 위한 대안으로 리모델링의 역할이 재조명되고 있다. 리모델링은 기존 건축물의 골조를 유지한 채 주거 환경을 개선하고 분양 가구 수를 늘릴 수 있어 재건축이 어려운 단지에서도 적용 가능한 방식으로 평가된다.

◆ 재건축보다 높은 문턱…리모델링 동의율부터 손봐야

이날 세미나에서 한국리모델링융합학회 회원이자 법무법인 영진의 송득범 변호사는 '공급 속도 제고를 위한 리모델링 사업 절차 개선 방안'을 주제로 발표하며 리모델링이 갖는 가치와 제도적 한계를 짚었다.

송 변호사는 "노후 도심 주택의 주거 환경 개선뿐 아니라 기존 건축물을 활용한다는 점에서 친환경성과 주거복지, 도시의 지속 가능성 측면에서도 리모델링의 가치는 분명하다"고 말했다.

문제는 절차와 규제다. 리모델링 사업이 재건축보다 높은 동의율 문턱을 넘고 있다는 점이 가장 큰 걸림돌로 꼽힌다. 최근 도시 및 주거환경정비법 개정으로 재건축 동의율은 70%로 완화됐지만, 리모델링은 행위허가 단계에서 75% 동의율을 요구받고 있어 다수 조합이 추진 과정에서 어려움을 겪고 있다. 송 변호사는 "골조를 유지하는 비교적 덜 파괴적인 방식인 리모델링이 오히려 더 엄격한 기준을 적용받는 것은 정책적 모순"이라고 지적했다.

상가 등 복리시설의 이동 제한도 사업성을 약화시키는 요인으로 언급됐다. 공동주택 단지 내 상가가 중앙부에 위치한 경우 인허가 단계에서 이전 가능 여부를 둘러싼 해석이 엇갈리며 사업이 지연되거나 전체 계획이 흔들리는 사례가 적지 않다. 송 변호사는 "복리시설의 증축·개축과 이동·재배치 근거를 명문화하는 것만으로도 현장의 혼란을 상당 부분 해소할 수 있다"고 말했다.

금융 규제도 실거주 조합원들의 부담을 키우고 있다. 토지거래허가구역 내 일률적인 대출 규제로 이주가 지연되고, 이로 인한 금융비용 증가가 다시 분담금 상승으로 이어지는 악순환이 반복되고 있다는 지적이다. 최근 재건축·재개발 사업을 대상으로 발표된 초기 사업비 저리 융자 지원에서 리모델링 사업이 제외된 점은 형평성 문제로 거론됐다.

송 변호사는 해결책으로 동의율 요건의 합리적 조정, 실거주자 중심의 맞춤형 금융 지원, 복리시설 이동 근거의 명문화 등을 제시했다. 그는 "리모델링 절차 개선은 고속도로의 톨게이트를 하이패스로 바꾸는 것과 같다"며 "도심 내 주택 공급을 획기적으로 가속화할 수 있는 핵심적인 방안"이라고 강조했다.

끝으로 "리모델링은 더 이상 재건축의 보완재가 아니라 독립적인 주택 공급의 중요한 축"이라며 "지속 가능한 도시를 위해 정부와 국회의 제도 개선이 필요하다"고 부연했다.

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지난 19일 열린 '공동주택 리모델링 국회 정책 세미나'에서 김성국 경희대학교 건축공학과 명예교수는 '공사비 분쟁 대비 검증 시스템의 개선 방향'을 주제로 발표를 진행하고 있다. 2026.01.20 chulsoofriend@newspim.com

◆ "공사비 분쟁 반복 이유?…기준 없어서"

김성국 경희대학교 건축공학과 명예교수는 '공사비 분쟁 대비 검증 시스템의 개선 방향'을 주제로 발표하며 리모델링과 정비사업 전반에 걸친 구조적 문제를 지적했다. 김 교수는 "정비사업을 포함한 모든 건설사업에서 단 한 건도 예외 없이 공사비 분쟁이 발생하고 있다"며 "사업비 분쟁 가운데서도 공사비 분쟁이 가장 큰 비중을 차지한다"고 말했다.

그는 공사비 분쟁의 근본 원인으로 '기준 부재'를 꼽았다. 기획설계 단계에서 도면과 물량, 단가가 명확히 정리되지 않은 채 계약이 이뤄지고 설계와 시공 과정에서 물량과 단가가 지속적으로 변동되면서 분쟁이 반복될 수 있다. 김 교수는 "처음에 기준이 없기 때문에 나중에 증명도, 대비도 할 수 없는 구조"라고 지적했다.

대표 사례로 서울 강동구 '올림픽파크포레온'(둔촌주공 재건축)을 언급했다. 해당 사업의 초기 계약 공사비는 2조6000억원이었지만 준공 시점에는 1조6810억원이 늘었다. 이 과정에서 분쟁이 발생하고 사업이 지연되면서 사회적 비용이 급증했다. 일부 정비사업에서는 공사비가 60~70% 이상 증가한 사례도 적지 않다고 덧붙였다.

현행 공사비 검증 체계가 사후 조정에 머물러 있다는 점이 문제로 떠오르고 있다. 검증기관 역시 시작 단계에 기준이 없는 이상 실질적인 검증이 어렵고, 결국 감정과 소송으로 이어지는 구조가 반복된다는 것이다.

김 교수는 대안으로 AI(인공지능) 기반 공사비 검증 시스템 구축을 제안했다. 기획설계 단계부터 기준 물량과 기준 내역서를 설정하고, 설계 단계별로 물량과 단가 변동을 디지털 방식으로 추적·관리하자는 구상이다. 조합과 시공사가 동일한 데이터를 기반으로 판단할 수 있어 분쟁 가능성을 구조적으로 줄일 수 있다는 설명이다.

김 교수는 "현재 기술 수준에서도 기획설계만으로 약 90% 신뢰도의 공사비 산출이 가능하다"며 "AI, 머신러닝, 빅데이터, 디지털 트윈을 활용하면 기술적 구현에는 문제가 없다"고 말했다.

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