[기고] 가격이 너무 오른 서울, 그리고 변칙 상품으로 향하는 시선

[박종진 기자]

최근 컨설팅을 하다 보면 가장 자주 받는 질문 중 하나가 있습니다. 서울 아파트나 전통적인 부동산 상품은 가격이 너무 높아져 더 이상 들어가기 어려운 것 아니냐는 이야기입니다. 시장이 단단해졌다는 인식이 그만큼 강해졌습니다.

이런 인식 속에서 자연스럽게 시선은 다른 곳으로 이동합니다. 상대적으로 저렴해 보이거나 기회가 있을 것처럼 보이는 상품들입니다. 지식산업센터, 생활형숙박시설, 도시형생활주택에 대한 투자 적정성 문의와 자문이 눈에 띄게 늘고 있습니다.

본인의 경험에는 이 지점에서 항상 한 번 더 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다. 가격이 아니라 구조를 보지 않으면 판단이 쉽게 흔들리기 때문입니다. 특히 변칙적인 상품일수록 더 그렇습니다.

이런 상품들은 공통된 구조를 가지고 있습니다. 제도화 초기, 규제의 사각지대에 놓여 있을 때 강한 마케팅과 함께 시장의 열풍이 만들어집니다. 수요가 폭발하는 것처럼 보이는 시기입니다.

이 시기에 누가 돈을 버는지를 보면 구조가 분명해집니다. 시행사와 일부 선제적으로 진입한 투기 세력입니다. 구조적으로 가장 유리한 위치에 있는 주체들입니다. 분양이 끝나고 제도가 정비되며 시장이 정상화되는 시점에는 이들은 이미 빠져나간 뒤입니다. 이후 남은 부담은 대부분 일반 투자자에게 집중됩니다.

이 구조는 한두 번 반복된 이야기가 아닙니다. 지식산업센터, 생활형숙박시설, 도시형생활주택 모두 유사한 흐름을 거쳐 왔습니다. 새로운 현상이 아닙니다.

간혹 반론으로 성수동 지식산업센터 사례가 등장합니다. 가격이 올랐고 수요가 유지되고 있으니 성공 사례라는 주장입니다. 하지만 이 해석은 조심할 필요가 있습니다.

본인의 생각에는 성수동의 지식산업센터 성공을 상품의 성공으로 해석하는 것은 위험합니다. 그 핵심은 지식산업센터라는 상품이 아니라 성수동이라는 입지에 있습니다. 뚝섬역 인근의 교통 접근성, 업무와 문화가 결합된 클러스터, 기존 상업 수요의 집적 효과가 이미 형성된 자리였습니다. 수요의 기반이 매우 탄탄했습니다.

이런 입지에는 아파트를 지어도, 오피스를 지어도, 상업시설을 지어도 일정 수준 이상의 수요가 발생할 수밖에 없습니다. 상품이 아니라 입지가 상품성을 만든 것입니다.

즉, 성수동 사례는 예외에 가깝습니다. 상품의 한계를 입지가 모두 덮어준 경우입니다. 이를 일반화하는 순간 판단은 왜곡됩니다.

최근 지식산업센터 시장을 보면 현실은 훨씬 냉정합니다. 과잉 공급과 경기 둔화가 맞물리며 공실률이 빠르게 상승하고 있습니다. 일부 지역에서는 공실률이 15%를 넘어 50%, 많게는 70%까지 치솟고 있습니다. 체감과 통계가 크게 다르지 않습니다. 거래량 역시 5년 내 최저 수준까지 내려왔습니다. 시장에서 실제로 움직일 수 있는 유동성은 거의 말라붙은 상태입니다.

저금리 시절 분양을 받은 투자자들은 금리 인상 국면에서 이자 부담을 감당하지 못하고 있습니다. 경매 물건이 늘어나는 이유도 여기에 있습니다.

생활형숙박시설 역시 같은 흐름을 밟았습니다. 주거 규제의 사각지대를 활용한 상품으로 초기에는 큰 관심을 받았습니다. 하지만 주거 전환 문제, 불법 사용 논란, 제도 정비 과정의 혼선이 겹치며 시장 신뢰는 빠르게 무너졌습니다.

결과적으로 남은 것은 애매한 법적 지위와 팔기도, 버티기도 어려운 자산입니다. 출구가 명확하지 않은 구조입니다.

본인의 생각에는 변칙적인 부동산 상품의 가장 큰 위험은 가격이 저렴해 보인다는 착각입니다. 진입 장벽이 낮아 보일 뿐입니다. 실제 구조를 보면 출구는 좁고, 보유 비용은 높으며, 시장이 식는 순간 유동성은 급격히 사라집니다. 이 점이 가장 치명적입니다.

반대로 전통적인 부동산 상품이 비싸 보이는 이유는 분명합니다. 수요가 검증되어 있고 제도가 안정되어 있기 때문입니다.

투자에서는 상품이 아니라 구조를 봐야 합니다. 그리고 구조보다 더 중요한 것은 입지입니다. 이 순서를 바꾸면 판단이 흐려집니다.

변칙적인 상품이라도 그 자리에 어떤 용도를 올려도 수요가 유지될 입지인지 먼저 봐야 합니다. 그렇지 않다면 답은 이미 정해져 있습니다. 저렴해 보여서 들어가는 투자는 쉽습니다. 하지만 빠져나올 수 없는 투자는 결국 가장 비싼 선택이 됩니다.

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