도쿄 집값 서울보다 싸다? 추성훈·손정의 사는 미나토구는 2000억 아파트

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미나토구를 찾는 수요는 정해져 있습니다. 아이 교육(국제학교)이나 사업으로 실거주하다가 15년 이상의 장기 상속이나 증여할 계획이 있는 분들이죠. 이분들은 10억엔(100억원) 이상부터 300억원대까지 매물을 보는 편입니다.한국인에게 일본 부동산을 중개하는 한 법인 관계자

[헤럴드경제=김희량 기자] 방송인 추성훈·모델 야노 시호 부부가 살았다고 알려진 시바우라 아일랜드 에워타워 아파트는 일본 도쿄 미나토구에 있다. 매매가 기준 50억원대 수준인 해당 주택에서는 도쿄의 중심이면서도 시바우라 매립지 위에 지어져 항구와 함께 광안대교를 연상시키는 레인보우 브릿지를 조망할 수 있다.

일본 도쿄도 미나토구 시바우라와 도쿄만의 간척지 오다이바를 연결하는 레인보우 브릿지. [게티이미지뱅크]

서울에 25개 자치구가 있듯이 도쿄에는 23개의 특별구가 있는데 서울의 ‘강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)’처럼 시세를 주도하는 지역은 도쿄 중심부에 있는 ‘도심 3구’다. 미나토구(港区)는 치요다구(千代田区), 츄오구(中央区)와 함께 여기에 포함된다. 일본과 해외 자산가들의 부가 미나토구로 모이는 이유다.

이름 그대로 항구를 낀 미나토구(港区)는 동쪽으로는 도쿄만을 접하고 있다. 마치 서울의 한남동, 성북동, 평창동을 모아 놓은 듯한 부촌의 집합소로 특히 기업 대표들이 많이 사는 동네로 유명하다. 도쿄상공리서치가 집계한 ‘2025년 전국 사장이 사는 동네 조사’에서 인구 대비 사장 비율이 16.5%에 달해 전국 1위를 기록했다. 주민 6명 중 1명이 기업이나 개인사업장의 대표라는 의미다.

① 기업 총수부터 연예인, 자산가 모여 사는 도쿄의 한남동

도쿄 미나토구에 있는 아자부다이힐스. [아자부다이힐스 홈페이지]

손정의 소프트뱅크 회장의 자택 또한 도쿄 미나코구 내의 부촌 중 하나인 아자부에 위치한다. 아자부에는 마치 용산구 한남동처럼 대사관과 국제학교들이 모여 있다. 미나토구는 1947년 아카사카, 시바, 아자부 3개 지역이 통합해 만들어졌는데 재개발이 진행돼 현대적 거리와 전통이 남겨진 지역들이 공존한다. 특히 이곳은 일본 에도 시대(1603~1863년) 당시 성을 중심으로 발달한 역사가 있어 아타고진자 신사, 센가쿠지 절 등이 모여 있는 유적지 집합소이기도 하다.

롯폰기 힐스와 도쿄타워 등 유명 건축물과 함께 외국 대사관과 해외 기업들이 모여 있는 부촌이지만 미나토구 내에서도 지역별로 특성이 다르다. 아카사카는 국회의사당과 총리대사관저가 있는 정치·외교 중심지이면서 앞서 ‘전국 사장이 사는 동네 조사’에서 4596명의 사장이 산다고 조사돼 13년 연속 1등을 한 곳이다.

일본 부동산을 중개하는 HS부동산의 허경원 이사는 “아카사카는 고급 레지던스가 많고 아자부는 글로벌 자산가들, 외국인의 거주가 많다”면서 “상가와 주거가 혼합된 건물이 많은 미나미 아오야마는 서울 성수동처럼 신흥자산가들이 선호한다”고 지역별로 소개했다.

허 이사는 “평창동 느낌이 나는 미나토구의 지역은 시로카네인데 조용하고 폐쇄적인 탓에 임대를 주지 않고 사업이나 교육을 위해 직접 머무르거나 세컨하우스로 남겨 두는 경우가 있다”며 “일본 주택들은 대체로 작은 편이나 여기는 방이 6~8개가 될 정도로 대지가 넓은 집들이 많다”고 덧붙였다.

미나토구 중고 맨션의 평당 가격. [글로벌 PMC 제공]

② 공항까지 20분…국내외 어디든 이동 편한 교통 중심지

미나토구는 도쿄 내에서도 ‘사통팔달’ 지역으로 손꼽힌다. 도쿄 23구 및 근교를 오가는 도쿄메트로의 9개 노선 중 6개가 지날 뿐만 아니라 도쿄도 교통국이 운영하는 도에이 지하철 4개 노선 중 3개를 이용할 수 있다. 또 도쿄 모노레일을 비롯해 게이힌 급행선, 린카이선, 유리카모메, JR 등이 통하는 교통 요지다. 특히 하늘길의 관문인 하네다공항과는 20분 내외(아자부다이힐스 기준) 도착 가능할 정도로 국내외 이동이 편리하다.

아자부다이힐스 위치 및 구조. [아자부다이힐스 공식홈페이지]

해외 부동산투자 전문 업체인 글로벌 PMC(도쿄 칸테이의 중고맨션 상장 가격 추이 가격을 분석)에 따르면 2025년 상반기 기준 미나토구의 중고 맨션 평당 가격은 약1200만엔(1억1000만원)으로 수도권 최고가 수준이다. 이는 도쿄 23구 평균(554만엔)의 두 배를 웃도는 수준으로 명실상부한 초고가 지역임을 드러낸다. 저출생과 고령화를 겪는 일본의 수도 또한 한국처럼 지역별 양극화를 겪고 있는데 업계에 따르면 미나토구 등이 포함된 도심과 외곽(아다치, 카츠시카 등)가 5배 이상 격차를 보이고 있다.

이 때문에 미나토구는 일본의 대중드라마에서도 상징적인 공간으로 묘사된다. 드라마 <도쿄여자도감>에서는 동북지방 아키타현 출신인 한 여성이 도쿄에 상경해 동경하는 지역이자 사회경제적 격차를 실감하는 곳으로 미나토구가 그려진다.

극 중 여주인공이 미나토구 출신의 변호사와 맞선을 보는데 그 남성은 “저는 미나토구에서 나고 자랐고 이 지역엔 미나토구 출신들의 모임이 있다”면서 “결혼 상대도 미나토구 출신이 아니면 어려울 것”이라고 이야기한다. 이 장면은 ‘미나토구’가 일본인들 사이에서도 거주 지역을 넘어 일종의 사회경제적 계층을 드러내는 지역으로 인식되고 있음을 보여준다.

아자부다이힐스의 한 레지던스 사진. [Mori living 홈페이지]

③ ‘도쿄 부촌 상징’ 아자부다이힐스·롯폰기 힐스가 있는 동네

미나토구의 상징적인 건축물은 모리빌딩컴퍼니가 지은 일본 최고층 빌딩인 아자부다이힐스다. 일본 3대 디벨로퍼로 손꼽히는 모리빌딩은 아크 힐스, 롯폰기 힐스, 도라노몬 힐스 등을 비롯한 일명 ‘힐스 시리즈’를 지으며 도시재생의 성공 사례를 만들었다. 아자부다이힐스는 2023년에 완공된 신축 프로젝트의 이름으로 세계적인 건축가 토머스 헤더윅이 설계해 완공 전부터 큰 관심을 끌었다.

이곳은 3개의 초고층 건물과 1400세대를 위한 아파트 단지, 상업시설, 오피스빌딩을 비롯해 병원, 국제학교 등 생활편의시설로 구성돼 있다. 이 때문에 걸어서 10분 내 모든 걸 해결할 수 있다는 ‘텐 미닛 시티’의 표본이라고도 불린다. 저층인 가든플라자에는 에르메스, 까르띠에 등 명품관들이 밀집해 있다. 일본 최고 식재료를 판매하는 아자부다이힐스 마켓은 외국인 관광객들도 찾는 명소 중 한 곳이다.

경사가 가파른 언덕인 이 지역을 소유자의 동의를 받아 개발하기까지는 34년이라는 긴 시간이 걸렸다. 2023년 개장한 아자부다이힐스의 모리JP타워(지상64층, 높이 330m)는 오사카의 아베노 하루카스(300m)를 제치며 ‘일본의 새 마천루’라는 수식어를 얻게 된다. 6400억엔(5조9000억원)의 건설비용을 통해 ‘도쿄의 수준을 업그레이드했다’는 평을 받을 정도다.

아자부다이힐스의 주거 단지로는 아만 레지던스 도쿄와 아자부다이힐스 레지던스가 있다. 정원 전망인 가든프라자 레지던스의 방1개 객실의 경우 월 임대료가 80만엔으로 한화 기준 730만원이 넘는다. 이곳의 펜트하우스는 2000억원에 팔려 화제가 됐는데 최근에는 평당 매매 가격은 5억~6억원대까지 치솟은 것으로 알려졌다. 현지 부동산 관계자는 “아자부다이힐스는 외국 법인 보유 물건이 많은데 매물이 안 나와 중개를 하기가 어려울 정도”라며 “미나토구 내 이런 매물은 희소성이 높기 때문에 가문의 부동산으로 집안 대대로 물려받고 물려주려는 이들이 많이 찾는다”고 말했다.

아자부다이힐스로부터 2㎞도 떨어지지 않는 곳에는 또 다른 도쿄의 랜드마크 롯폰기 힐스가 있다. 일본의 대형 방송국 TV아사히가 있는 롯폰기 힐스는 중심에 모리빌딩을 두고 그랜드 하얏트 도쿄, 모리미술관, 오야네 플라자 등 각종 시설들이 모여 있는 복합문화공간이라 할 수 있다. 롯폰기 힐스 내 현재 공실인 레지던스C의 방3개(166.62m, 35층)인 한 실의 경우 월 임대료가 236만엔으로 한화 2100만원이 넘는다.

허경원 HS부동산 이사는 “롯폰기 지역의 경우 타워 맨션을 사서 주재원이나 법인 대상으로 장기 임대를 놓으려는 분들이 많이 찾아 거래가 제일 활발한 편”이라고 설명했다.

④ 가문의 자산…증여·상속 위해 한국인도 찾는다

업계에 따르면 코로나19 전후 도쿄 부동산에 대한 관심이 늘어나면서 한국에서도 투자 또는 실거주 목적으로 미나토구를 찾는 수요가 꾸준히 발생하고 있다. 증여와 절세 등 경제적인 목적을 위해서다.

한 현지 부동산 관계자는 “미나토구는 큰 시세 차익을 바라는 분들보다 비과세 증여 등 한국과 다른 세제 차이를 활용해 고액 자산을 15년 이상의 장기 계획을 가지고 증여 및 상속하려는 분들이 많다”고 귀띔했다. 이어 “법인을 만들어 구입 후 아이는 한국과 가까운 곳에 유학시키고 글로벌 인맥을 만들게 하면서 증여의 속도나 절세 효과까지 잡으려는 전략인 것”이라고 말했다.

또 다른 업계 관계자는 “미나토구의 부동산은 국내외 자산가들 사이에서 일종의 ‘트로피’ 기능을 한다”면서 “보유한 부동산 중에서도 희소성 및 가격을 보장하는 명품 취급을 받기 때문에 재력을 과시하기 위해 사두려는 분들도 적지 않다”라고 전했다.