[인사이드 스토리]신세계, 센터필드 매각에 '발끈'한 이유

소통 없는 일방적 매각에 강력 반발
"장기적 가치 상승 예상되는 우량 자산"
운용사 교체 통한 장기 보유 시사

그래픽=비즈워치

신세계그룹이 '센터필드' 매각을 두고 부동산 운용사 이지스자산운용과 정면 충돌했습니다. 15일 오전 이지스자산운용이 서울시 역삼동 센터필드 매각을 위해 주간사 선정에 나섰다는 보도가 나왔기 때문인데요.

이에 이마트의 부동산 개발 자회사 신세계프라퍼티는 "센터필드 매각에 대해 일절 고려한 바 없으며, 운용사 측의 독단적인 매각 결정에 동의한 바도 없다"며 즉각 반발했습니다. 심지어 법적 조치까지 강구하겠다는 입장인데요. 부동산 펀드를 둘러싸고 운용사와 수익자간 갈등이 공개적으로 드러난 건 이례적이라는 평가가 나옵니다.

센터필드의 주인은

이번 갈등의 주인공인 센터필드는 서울시 강남구 테헤란로 중심에 위치해 있습니다. 옛 르네상스 호텔 부지에 지상 35층과 36층 2개의 타워로 2021년 6월 준공됐죠. 연면적 24만㎡, 주차대수 890대로 강남업무지구 중 최대 규모를 자랑합니다. 2호선 역삼역과 선릉역 사이에 위치해 접근성이 높고요. 오피스와 호텔, F&B, 라이프스타일 브랜드 등도 입점한 프리미엄 복합상업시설이죠.

이 건물은 현재 '이지스210호전문투자형사모부동산투자회사'라는 부동산 펀드가 소유하고 있습니다. 이 펀드는 2018년 이지스자산운용이 옛 르네상스호텔 자리에 센터필드를 신축할 때 만들어졌는데요. 당시 총 사업비 중 일부를 에쿼티로 조달했고 국민연금과 글로벌 사모펀드 KKR이 투자자로 참여했습니다. 이후 신세계프라퍼티가 2020년 KKR 지분을 사들였죠.

서울시 강남구 테헤란로의 센터필드. / 사진=조선호텔앤리조트 홈페이지 캡처

신세계프라퍼티는 캡스톤자산운용이 설정한 '캡스톤APAC전문투자형사모투자신탁2호'를 통해 이지스210호전문투자형사모부동산투자회사에 에쿼티 포함 총 5548억원을 투입했습니다. 현재 신세계프라퍼티가 보유한 지분 48.4%를 포함해 신세계그룹이 보유한 지분은 약 49.7%에 달합니다.

즉 신세계그룹은 센터필드 건물을 직접 소유한 게 아니라, 센터필드를 보유한 부동산 펀드의 지분 절반을 통해 '간접 보유' 하고 있는 셈입니다. 그리고 이 펀드를 실제로 운용하는 주체가 바로 집합투자업자인 이지스자산운용입니다. 집합투자업자로서 자산의 매입, 매각, 운영 등을 결정할 권한을 갖고 있습니다.

지금 팔 이유 없다

이지스자산운용이 센터필드 건물을 매각한다는 건 부동산 펀드가 '엑시트(투자회수)'를 한다는 의미입니다. 부동산 펀드가 실물 자산을 매각하는 것은 일반적인 엑시트 방식인데요. 적절한 시점에 자산을 매각하고 그 대금을 받아 수익자들에게 분배해 투자금을 회수하는 겁니다. 이후 펀드는 구조에 따라 다르지만 일반적으로 청산 절차를 밟습니다.

하지만 신세계그룹은 지금이 적절한 엑시트 시점이 아니라고 보고 있습니다. 가치가 더 상승할 가능성이 큰 자산을 왜 지금 매각해야 하냐는 겁니다. 센터필드 매각에 공개적으로 반대한 이유도 여기에 있습니다.

신세계프라퍼티는 센터필드가 "안정적인 현금 흐름은 물론 장기적 가치 제고가 예상되는 우량 투자 자산"이라는 입장입니다. 실제로 센터필드는 공실률 0%를 기록 중입니다. 빈 공간 없이 모든 층이 임대돼 안정적인 임대수익을 내고 있다는 의미죠.

그래픽=비즈워치

신세계프라퍼티에 따르면 배당 이익도 매년 꾸준히 오르고 있다고 하는데요. 부동산 펀드는 임대수익을 수익자들에게 배당으로 나눠주는데 이 배당금이 계속 늘고 있다는 건 자산 운용 성과가 좋다는 뜻입니다. 실제로 신세계프라퍼티가 보유한 센터필드 지분의 공정가액은 2022년 말 7085억원에서 2024년 말 7428억원으로 매년 꾸준히 오르고 있다고 하네요.

게다가 신세계그룹은 센터필드에 단순한 투자자이기만 한 게 아닙니다. 전략적 투자자처럼 직접 운영에 참여하면서 센터필드의 가치를 높이는 데 일조했다는 게 신세계그룹의 입장인데요. 실제로 신세계프라퍼티는 센터필드 저층부에 도심 유통 시설인 '더 샵스 앳 센터필드'를 새롭게 선보이기도 했고요. 신세계그룹 조선호텔앤리조트의 최상급 호텔 브랜드 '조선 팰리스 서울 강남, 럭셔리 컬렉션 호텔'도 입점해 있습니다.

신뢰 훼손 vs 권한

단순히 매각에 반대한다면 이지스자산운용과 내부적으로 협의하거나 수익자 총회를 요구하는 방법 등이 있었을 겁니다. 하지만 신세계그룹이 이례적으로 공개 비판에 나선 데에는 이유가 있습니다. 이지스자산운용이 신세계그룹 등 수익자들과 충분한 소통 없이 일방적으로 매각을 추진했다는 겁니다.

신세계프라퍼티는 "센터필드 자산 매각은 이지스자산운용의 독단적인 행태"라며 "매각 자체가 투자자 보호 측면에서 부적절하다는 의견을 제시했음에도 불구하고 이지스자산운용 측이 적합한 근거나 설명 없이 매각을 무리하게 추진하고 있다"고 밝혔습니다.

또 신세계그룹은 "투자자의 이익을 위해 최선의 조치를 취할 책임이 있는 운용사가 이를 충분히 고려하지 않은 점", "갑작스러운 매각 시도에 합리적인 근거가 부족하다는 점", "투자자들이 납득할만한 설명 없이 일방적으로 강행에 나섰다는 점" 등에 대해 깊은 우려를 드러냈습니다.

/ 사진=김아름 기자 armijjang@

이지스자산운용의 일방적인 매각 추진에 맞서 신세계그룹이 꺼낸 카드는 '집합투자업자 변경'입니다. 센터필드를 매각하는 대신, 펀드는 유지한 채 운용사만 이지스자산운용에서 다른 곳으로 교체해 자산을 이관하겠다는 건데요. 다시 말해 운용 주체를 바꿔 더 장기적으로 센터필드를 보유하겠다는 의미입니다.

신세계프라퍼티는 "이지스자산운용 측의 파트너십 신뢰 훼손 행위에 이어 일방적인 매각 추진 시도가 계속될 경우, 투자자로서 가능한 법적 조치를 포함한 모든 방안을 강구할 계획"이라고 강조했습니다.

이지스자산운용은 "오는 10월 펀드 만기를 앞두고 있어 자산 매각을 하는 것뿐"이라는 입장이라고 하는데요. 법적으로는 집합투자업자인 이지스자산운용이 센터필드 매각 권한을 갖고 있습니다.

다만 신세계그룹뿐만 아니라 나머지 절반의 지분을 보유한 국민연금도 매각에 반대하는 것으로 알려져 있습니다. 수익자가 공개적으로 반대 입장을 밝힌 상황에서 매각을 강행하기는 현실적으로 부담스러울 것이라는 전망도 나옵니다.

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