[스물한살 디벨로퍼]②공급절벽 앞 '안개' 걷어내려면

개발·운영 도맡는 '프로젝트 리츠'가 대안?
기대·우려 상존…"이상적" vs "현실적 제약"
균형발전·세제완화·금융지원 "3각 지원 필요"

부동산 개발업계 법정단체인 '한국부동산개발협회'가 지난해 설립 20주년을 맞아 '한국디벨로퍼협회'로 옷을 갈아 입었다. 스무살 생일을 맞아 개발업계의 새로운 비전을 제시한다는 의도다. 그러나 여전히 어려운 대내외적 여건과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 구조적 한계에 휩싸인 개발업계의 현실은 녹록치 않다. 그들이 처한 상황은 어떤지, 앞으로 나아갈 방향은 어디인지 짚어본다.[편집자]

개발업계가 위기에 처한 근본적인 원인은 지방을 중심으로 한 분양시장의 침체다. 주택시장은 물론 상권 등 비주택시장도 무너지면서 돌파구를 잃었다. 반면 수도권 등 주택 수요가 몰린 지역은 처참한 공급 절벽이 예고된다. 지난해 수도권과 지방 간 양극화가 극심해지면서 이 같은 어려움은 심화했다.

시장에서 공통적으로 제기되는 해법은 인구 구조 변화에 맞춘 '충분한 주택 공급'이다. 그래서 공급 물꼬를 틀 정부 대책이 절실하다는 목소리가 나온다. 특히 지방 시장을 일으킬 수 있도록 '5극 3특'과 같은 균형발전 정책과 함께 주택 보유 관련 특례 조치도 필요하다는 입장이다. 금융권 투자 유치를 위한 정부의 정책적 지원이 동반돼야 한다는 주장도 제기된다.▷관련기사:"2027년 2차 공공기관 이전" 수도권 포화 문제 '지방'서 답 찾는다(2025년12월12일)

PF 대신 '프로젝트 리츠'?

개발업계 위기 해소책으로 정부는 '프로젝트 리츠(REITs, 부동산투자회사)' 방식의 개발 형태를 대안으로 제시하고 있다. 적은 자기자본으로 PF를 일으키는 기존 개발 방식과 달리, 자기자본 비율이 높은 안정적인 회사(리츠)가 개발사업에 뛰어들 수 있도록 각종 규제를 완화해 주는 형태다.

리츠란 다수 투자자로부터 자금을 모아 전문 자산운용사(AMC)가 부동산을 취득 또는 개발·운영해 그 수익을 투자자에게 배당하는 구조의 부동산 간접투자기구다.

지난해 부동산투자회사법 시행령 개정안이 통과됨에 따라 프로젝트 리츠 설립 시 영업인가 없이 설립신고서만 제출해도 사업 추진이 가능해졌다. 영업인가는 개발사업 준공 후 1년 6개월 이내에 받으면 된다.

여기에 이달 6일 자로 시행된 조세특례제한법 개정안에 의거해 프로젝트 리츠에 토지, 건물 등 현물 출자 시 양도세와 법인세 등 과세를 이연 받을 수 있다. 정부는 프로젝트 리츠를 통해 개발부터 준공 후 임대·운영까지 도맡는 '종합 디벨로퍼'를 육성하겠다는 계획이다.

실제 지난해 12월 국토부는 프로젝트 리츠 도입 이후 처음으로 '동탄 헬스케어 리츠'와 '천안역세권혁신지구 재생사업 리츠' 설립신고서를 승인한 바 있다.

프로젝트 리츠에 대해서는 기대와 우려가 상존한다. A 시행사 관계자는 "시행사 입장에서도 영속성 있는 수익을 확보하기 위해서는 결국 운영 모델을 가져가야 한다"며 "저희 또한 개발 후 청산이 아닌 임대·운영까지 맡는 구조에 대해서는 이상적이라고 생각한다"고 말했다.

이진 한국디벨로퍼협회 정책연구실 실장도 "프로젝트 리츠를 보관처로써 활용하면 현물 출자 개념으로 토지비가 20%가 넘기 때문에 자금 조달이 일반적인 PF보다는 용이할 것"이라며 "비주거시장에서 오피스·데이터센터·물류 등 임대 운용을 목적으로 하는 유형에는 도움이 될 수 있다"고 분석했다.

리츠 기본구조 개념도/자료=국토교통부 제공

유동성·리스크 책임 등 한계도

다만 현실적인 측면에서는 여전히 우려되는 지점도 있다. 앞서 네오밸류 사례처럼 유동성이 충분히 확보되지 않은 상황에서 상권이 침체될 경우 자금 경색을 유발해 회사 경영 전반이 어려워질 수 있어서다.

B 시행사 관계자는 "장기적인 관점에서 (임대·운영까지 맡는 모델로) 가야 한다는 방향성은 공감하고 계획도 세우고 있지만 시행사 대부분이 자기자본이 넉넉하지 않고 자금이 순환돼야 하는 상황"이라며 "임대·운영까지 맡아 자금이 묶이게 되면 그만큼 리스크는 더 커진다"고 설명했다.

정부가 주식시장 확대에 집중하면서 금융권이 부동산 개발에 비우호적인 점도 불확실성을 키우고 있다는 평가다.

이 실장은 "원활한 개발사업을 위해선 투자자금이나 임대자금이 따라와 줘야 하는데 정부가 '생산적 금융 전환'을 내세우는 탓에 부동산 시장에 필요한 자금을 금융권이 못 받쳐주는 상황"이라며 "프로젝트 리츠와 같은 방식을 활성화하고 싶어도 (금융자금이 뒷받침되지 않으면) 시장에서 작동되지 않을 수밖에 없다"고 지적했다.

정부는 프로젝트 리츠의 구조적 문제보다는 시행사가 수익성을 고려해 주택과 상가 비중 등을 면밀히 고려할 필요가 있다는 입장이다. 국토부 부동산투자제도과 관계자는 "앨리웨이 광교의 경우 상가 비중이 높아 이러한 문제가 발생한 것으로 보인다"며 "주택에서 최대한 이익을 확보할 수 있을 정도로 비중을 설정하고 상가는 최소한의 이익을 목표로 해야 한다"고 말했다.

이어 "상권이 침체하는 상황에서 임대를 주 수익원으로 설정하는 건 한계가 있다"며 "상가 안에서도 어린이집 앞에는 소아과를 배치하거나, 주말마다 행사를 열어 사람들을 끌어모으는 등 전문적인 운영 노하우가 필요하다"고 덧붙였다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

"문제는 시장…다각적 지원 동반돼야"

개발업계의 위기는 단순히 한 업종에만 국한되는 얘기는 아니다. 시공사와 하청업체는 물론, 금융권과 투자자까지 복합적으로 맞물린다. 그 파급력이 상당하다는 의미다. 국내 부동산 시장이 만성 공급 부족에 시달리는 상황에서 힘 있는 디벨로퍼들이 나서줘야 대규모 복합 개발을 통한 공급도 이뤄질 수 있다.

결국 다양한 정책적·금융적 지원이 동반돼야 개발업계가 어려움에서 벗어날 수 있다는 목소리가 나온다. 지방 부동산 경기 부양책은 물론 프로젝트 리츠 방식에 대한 보완, 금융시장 우호적 전환 등 부동산 시장을 둘러싼 환경 전반이 개선돼야 한다는 바람이 크다.

A 시행사 관계자는 "시행사 전반적으로 지방에 묶여있는 땅이 많기 때문에 정부가 지방 부동산 시장을 개선해야 신규 공급도 이뤄질 수 있다"며 "현 정부가 1주택자 중심 부동산 정책을 펼치고 있는데 지방 소유 주택에 대해서는 어느 정도 특례를 부과해 주택시장 불균형을 해소해야 한다고 본다"고 말했다.

또 "네오밸류 사례처럼 임대·운영까지 가져가는 구조는 이상적이나 그만큼 리스크도 회사가 다 떠안게 돼 불확실성이 크다"며 "이러한 위험도 정부가 어느 정도 자금 지원을 통해 해소할 수 있다면 임대·운영까지 도맡는 종합 디벨로퍼 활성화가 가능할 것"이라고 내다봤다.

이 실장은 "상권 침체로 인해 임대수익 확보가 어려워질 경우 용도 전환 프로그램을 제공하는 등 정부가 지원책을 내놓는다면 실패 사례는 줄어들 것"이라며 "개발업계를 둘러싼 전반적인 환경이 어려운 만큼 정부도 주식 시장뿐만 아니라 부동산 등 실물자산 시장에도 관심을 기울여 금융 흐름이 막히지 않도록 해야 한다"고 바라봤다.

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