종로에 ‘롯본기힐스’ 가능할까…서울 도심복합개발 민간 참여 길 텄다 [부동산360]

5일 서울시 조례 고시…요건 및 기준 확정
재개발 외 선택지 열어 주택공급 기반 확대
증가 용적률 절반은 공공주택 공급 조건

신탁사 주도 빠른 공급…양극화 심화 우려도

도쿄의 도심복합개발 사례로 유명한 롯본기 힐스. [롯본기힐스 홈페이지]

[헤럴드경제=김희량 기자] 서울시가 도심복합개발 관련 조례를 고시하면서 리츠(REITs), 신탁사 등 민간의 개발 사업 참여가 하반기부터 본격화할 전망이다. 민간의 재개발 추진이 어려웠던 도심 지역을 중심으로 주택공급 기반이 확대될 것이란 기대가 나온다.

지난 5일 서울시는 조례를 통해 민간 도심복합개발혁신지구 요건, 규제특례에 따른 공공기여 기준 등에 대한 내용을 결정했다. 국토교통부가 지난해 2월 시행한 민간 도심복합개발법을 서울에 적용하기 위한 후속 절차로 시는 오는 6월께 시행규칙 등을 신설할 예정이다.

서울시 민간 도심복합개발 개요

해당 조례에 따르면 성장거점형은 면적 5000㎡ 이상 생활권 중심지 및 대중교통 결절지 500m 내, 주거중심형의 경우 면적(2만㎡~6만㎡) 조건과 더불어 면적 과반이 역세권일 때 사업을 추진할 수 있다. 두 유형 모두 용적률, 건폐율 및 녹지기준 등을 특례를 통해 완화하는 만큼 주택 건설 시 증가 용적률의 50%를 공공주택으로 공급해야 한다.

업계에서는 기존 공공 도심복합사업과 달리 토지 등 소유자(20명 이내), 신탁사 등 민간 참여를 유도하는 방식을 통해 도심 개발의 동력이 높아질 것이라고 보고 있다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “도쿄의 복합상업단지 미드타운, 롯폰기힐스처럼 도심의 슬럼화를 극복하면서도 도시재생적인 목적까지 달성할 수 있는 방안”이라면서 “을지로~신설동 일대 지역처럼 노후화된 지역이 변신할 경우 폐교 수준인 도심 내 교육시설 등도 살리며 재정비하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

민간 도심복합개발사업 공공기여 관련 예시. [송재혁 서울시의원실 제공]

자금력 있는 전문기관이 사업을 주도하기에 기존 정비사업 대비 문턱이 낮다는 점도 특징이다. 재개발의 경우 정비계획 입안 제안 시 토지등소유자의 60퍼센트 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의가 필요하다. 반면 도심복합개발사업은 토지등소유자의 25% 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의가 있으면 복합개발계획의 입안을 제안할 수 있다. 이후 사업시행예정자는 시행자 및 지구 지정을 신청하기 위해 토지등소유자의 3분의2 이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의를 받아야 한다.

이 때문에 재개발을 추진하거나 모아타운 사업 등에서 좌절된 일부 지역들은 민간 도심복합개발로의 선회를 고심 중이다. 한 부동산 개발업체 관계자는 “서울 내 최소 40여 개 사업지들이 민간 복합개발을 준비 중인 걸로 알고 있다”면서 “신탁사 등 민간이 주도하는 구조인 만큼 자금력 확보를 보증할 수 있는 강남3구 및 송파구 쪽에 사업이 몰릴 가능성이 높다”고 말했다.

강남구의 한 재개발 추진위원회 관계자는 “도심복합개발로 용적률을 상향하면 사업성을 높아지면 지분이 낮은 소유주들에게도 유리하기 때문에 우리 지역이 선택할 수 있는 선택지 중 하나로 의견을 수렴할 준비를 하고 있다”고 말했다.

관련 업체들도 사업 참여를 검토 중이다. 한 대형 설계사 관계자는 “민간 도심복합개발에 참여하기 위해 사업성이 높은 지역을 겨냥해 설계 프로젝트에 대한 회의를 정기적으로 추진 중”이라고 설명했다. 한 건설사 관계자는 “용적률 완화와 녹지 확보 의무 조정 등이 사업 불확실성을 낮춰 중장기적 관점에서는 민간사업자들이 새로운 동력을 확보할 수 있을 것”이라면서 “시공 능력과 별도로 기획, 설계, 운영을 아우르는 종합적인 역량이 더욱 중요해질 것”이라고 말했다.

다만 지역에 따라 토지소유자 동의 확보에 상당한 시간이 소요될 수 있고 복합개발 특성상 도심 내 지역 간 격차가 확대될 수 있다는 우려는 한계로 언급된다.

한 업계 관계자는 “도쿄의 아자부다이힐스 등을 보면 외곽이 아닌 주요 도심에서 성공했다”면서 “역세권 고밀도 개발을 하는 대형 개발인 만큼 지구 지정이 된 곳과 그러지 않은 곳은 초양극화를 겪게 될 가능성이 있다”고 했다.