김제경 “마용성 구축 갈 바엔 ‘여기’, 올해 전망 좋은 서울 3곳” : zum 뉴스

[조선일보 머니] 김제경 투미부동산컨설팅 소장 “올해는 마용성 구축보다 노도강 신축이 낫다”

“지난해 10·15 대책이 강남 아파트 가격을 다 올린 겁니다. ‘강남 3구(강남·서초·송파)’와 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ 규제가 비슷해졌는데 뭘 사겠어요? 강남 3구 사지.”

6일 조선일보 경제부가 만드는 유튜브 ‘조선일보 머니’의 ‘이기자의 취재 수첩’ 시간에는 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 출연해 ‘2026년 부동산 시장’을 전망했다.

김제경 소장

김 소장은 올해 서울 아파트를 산다면 “예산이 가능하다면 강남 3구(강남·서초·송파), 안 되면 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 구축보다는 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ 신축이 좋다”고 했다. 상대적으로 위치가 좋은데 가격이 싼 건 다 이유가 있다는 것이다. 다시 돌아온 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 시대다. 그는 “재건축 분담금이 최소 5억원 이상으로 늘어나 구축의 경우 재건축으로 인한 투자 전망이 그리 밝지 않다”며 “현재 마용성의 저렴한 구축은 이미 위치 가격이 반영돼 있는 경우가 많다”고 했다.

김 소장은 “강남 3구가 계속 신고가를 찍고 있는 건 10·15 대책으로 인한 규제 때문”이라고 했다.

“10·15 대책은 강북 규제지 강남 규제가 아니에요. 강남은 이미 규제 전에 토지 거래 허가가 싹 묶여 있었습니다. 애초에 조정 대상 지역·투기 과열 지구는 풀린 적도 없어요. 그런데 이번 대책에서 3종 규제인 ▲조정 대상 지역 ▲투기 과열 지구 ▲토지 거래 허가 구역을 서울 25구뿐만 아니라 경기 남부 12개 지역으로 싹 묶어 버렸지요. 예전에 강남에만 규제가 강력하게 딱 있었을 때는 ‘강남은 규제가 너무 세니까 비강남 권역, 대표적으로 마포·성동·강동으로 가볼까’ 하며 풍선 효과로 싹 올라갔고, 이후 서대문구·성북구·동대문구도 싹 올라갔는데 이번에 같이 규제가 묶이니 강북 지역부터 주춤하잖아요. 강남 3구랑 노도강이랑 규제가 똑같아. 그러면 어디에 가겠어요? 강남 3구로 가는 거죠.”

조선일보 머니와 인터뷰 중인 김제경 소장(오른쪽)

김 소장은 “올해 서울 아파트 가격은 무조건 오른다”며 “더 큰 문제는 전·월세 가격도 같이 상승한다는 것”이라고 말했다. 만약 집을 살 계획이라면 빨리 사라는 것이다.

특히, 김 소장은 올해 전·월세 가격 상승 이유로 ▲공급 부족 ▲토지거래허가구역 ▲고가 2주택자 과세를 들었다.

“2024~2025년만 해도 매년 4만 세대씩은 입주했어요. 그런데 올해부터는 1만 세대 중반으로 확 떨어집니다. 특히 많이들 선호하는 대단지 아파트, 즉 1000세대 이상은 잠실 르엘, 래미안 트리니원, 디에이치 방배, 힐스테이트 메디알레 등 딱 4개입니다. 사실상 입주 장이 안 열리는 거죠.”

두 번째는 10·15 대책으로 서울 전역과 경기도 12곳으로 확대된 토지거래허가구역(이하 토허구역)이다.

“이제는 무조건 실거주하라는 거잖아요. 그러면 전·월세를 놓을 수 있을까요? 전·월세 공급 자체가 없다는 거예요. 특히, 강남 권역은 품귀 현상이 더 심합니다.”

세 번째는 각종 규제들이다. 특히 김 소장은 “올해부터 시행되는 고가 2주택자 과세가 전·월세 시장에 치명타”라고 했다. 고가 2주택자 과세란, 시가 12억원을 초과하는 2주택자의 경우 전세 보증금에 간주 임대료 소득을 과세하는 것이다. 지금까지는 2주택자가 전세 보증금을 받는 경우 간주 임대료 소득에 과세하지 않았다. 그는 “월세로 주는 경우는 소득이라도 있지만, 전세로 주는 경우에는 별다른 소득이 없는 상황에서 세금을 내야 하기 때문에 전세를 놓으려는 동기 부여가 점점 사라질 것”이라고 말했다.

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