[2026 부동산 시장 전망] 규제에 입주물량도 '뚝'…전문가들 "내년도 집값 오른다"

정부 규제에 '똘똘한 한 채' 선호 강화
서울 쏠림 되레 심화…급등세 부추겨
공급 부족에 가격 우상향 지속될 듯

사진=연합뉴스

지난해 서울 아파트 값이 2006년 이후 19년 만에 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 이재명 정부 출범 반년 만에 문재인 정부 시절 최고 상승률(2018년 8.03%)을 넘어선 것이다.

다주택자 규제로 '똘똘한 한 채' 선호 심리가 갈수록 강화되는 가운데, 새 정부 출범 후 쏟아낸 각종 부동산 규제가 서울 쏠림을 되레 심화시켜 이례적인 급등세를 부추겼다는 해석이 나온다.

전문가들은 지난해 수도권과 지방의 양극화가 더욱 심화한 가운데, 올해 주택 시장도 공급 부족으로 서울을 포함한 수도권의 상승세가 계속될 것으로 내다봤다.

1일 아주경제신문이 부동산 전문가 10명을 대상으로 '2026년 부동산 시장 전망'에 대해 설문조사를 실시한 결과, 응답자 모두가 올해도 집값이 오름세를 보일 것으로 전망했다.

[사진=아주경제 DB]

상승폭 전망은 3% 이상~5% 미만 상승이 5명으로 가장 많았고, 1% 이상~3% 미만 상승(4명), 5% 이상 상승(1명) 순이었다. 서울의 경우도 모든 전문가들이 집값 상승을 내다봤다. 3명의 전문가가 3~5% 상승을 전망했고, 5% 이상 상승은 6명이었다. 서울 아파트의 경우, 10% 이상 상승을 예상한 전문가도 1명 있었다.

전문가들이 집값 상승에 무게를 실은 가장 큰 이유는 '공급 부족(10명, 중복 응답 허용)'이었다. 주택 시장이 만성적인 공급 부족을 겪고 있고, 당장 올해에도 신축 아파트 공급이 절벽 수준으로 급감할 예정이라 가격 상승 압력이 매우 크다는 것이다.

부동산R114에 따르면, 올해 전국 아파트 입주 물량은 21만387가구로 지난해(27만8088가구)보다 약 25% 줄어든다. 주거 수요가 가장 많은 수도권은 통상 연간 15만~20만 가구 정도는 입주했다. 그러나 2026년 집들이 물량은 11만1900가구에 그친다. 특히 서울 입주 물량은 2만9161가구로 3만 가구를 밑돈다. 2025년 4만2611가구와 비교해 30% 이상 급감한 수준이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정부가 공급 대책을 발표했으나 시장이 여전히 의구심을 가지고 있고, 당장 공급 부족 사태가 해결되기 힘들다는 시장 불안감이 해소되지 않고 있다"며 "절대적인 거래량 자체는 줄겠지만 올해도 핵심 상급지를 중심으로 가격 상승세가 이어질 가능성이 크다"고 말했다.

전문가들은 풍부한 시중 유동성도 가격 상승을 밀어올리는 요인으로 작용하고 있다고 봤다. 한국은행에 따르면 지난해 10월 기준 M2 광의통화(M2) 평잔(계절조정 기준)은 4471조6000억원으로 9월보다 41조1000억원(0.9%) 증가했다. 전년 동월 대비 증가율은 8.7%로 전월(8.5%)보다 상승폭이 커졌다.

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 "유동성이 단기간에 빠르게 확대되면서 돈의 가치가 하락하면 결국 물가, 부동산 가격 상승으로 이어질 수밖에 없다"며 "새해에도 부동산 가격은 여전히 강세를 보일 것으로 전망한다"고 설명했다.

특히 전문가들은 매매 시장뿐 아니라 전월세 가격 인상으로 인한 시장 혼란이 가장 우려되는 점이라고 지적했다. 신규 아파트 공급 공백과 각종 규제가 겹치며 전세난과 월세난이 동시에 심화될 가능성이 커지면서, 서민과 무주택 실수요자의 주거비 부담이 올해 크게 늘어날 것이란 분석이다.

실제 주택산업연구원은 2026년을 '본격적인 입주 물량 가뭄의 시작점'으로 규정하며 구조적인 공급 공백이 전월세 시장을 압박하는 해가 될 것으로 진단했다. 주산연은 올해 전세가격 상승률을 수도권 3.8%, 서울은 4.7%로 전망했다.

공급 감소와 함께 다주택자에 대한 세제와 대출 규제가 강화되면서 임대용 매입 수요가 위축되고 있고, 전세를 끼고 시장에 나왔던 매물까지 감소해 '임대 공급자 이탈' 현상이 두드러질 것이란 분석이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "입주 물량 감소와 다주택 중과 시사, 그리고 실수요자 매수와 입주를 강제하는 허가제 등에 따라 전월세 물량이 감소했다"며 "특히 수도권은 입주 물량 부족과 월세 전환 추세가 커 가격 상승 압력이 더 클 것으로 예상된다"고 설명했다.

아주경제=김윤섭 기자 angks678@ajunews.com

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