[조선일보 머니] 안수남 세무법인 다솔 대표
“올해 집값 상승 등으로 주택 종합부동산세를 내야 하는 사람이 54만명으로 작년보다 8만명 늘었잖아요? 그런데 같은 가격의 부동산을 갖고 있다고 누구나 같은 금액의 세금을 내는 건 아닙니다. 한두 달 차이로 몇억 원의 세금이 왔다 갔다 해요.”
30일 조선일보 경제부가 만드는 유튜브 ‘조선일보 머니’의 ‘은퇴스쿨’에서는 국세청 출신 상속·증여 전문가이자 양도소득세 분야 전문가로 불리는 안수남 세무법인 다솔 대표가 ‘부동산 세금 폭탄 피하는 법’에 대해 설명했다.
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안수남 세무법인 다솔 대표/전기병 기자 |
안 대표는 “종합부동산세 대상자들은 3주택자부터는 중과세하는 만큼 처분하는 것이 좋다”고 했다.
“3주택자라고 하더라도 과세 표준이 12억원 이하로 머물러 있으면 2주택이나 똑같습니다. 그런데 과세 표준이 12억원이 넘어가면 세금이 심각해집니다. 종합부동산세는 인별 과세이기 때문에 첫 번째로 배우자한테 빼내셔야 합니다. 배우자는 6억원까지는 증여세가 없습니다. 그리고 자녀들 중에 능력이 있는 자녀들한테 매매로 넘기는 것이 좋습니다. 증여세 부담이 꽤 크기 때문입니다.”
안 대표는 사람들이 많이 하는 대표적인 실수가 신규 분양 아파트의 취득 시기라고 했다.
“신규 분양 아파트의 취득 시기는 준공일과 잔금일 중 늦은 날입니다. 그런데 등기 접수 일자로 잘못 알고 계신 분들이 있어요. 그래서 계산을 잘못해 이사 등으로 인한 일시적 2주택 비과세 특례 혜택을 받지 못하고 세금 폭탄을 맞는 분들이 많습니다.”
부모님과 같이 사는 효자들에게 혜택을 주는 ‘동거봉양 합가 특례’도 마찬가지다. 주택 상태에서 부모님과 같이 살면 비과세 혜택을 주지만, 입주권 상태에서 합가하면 비과세가 안 된다.
상속 주택 특례도 많은 사람이 실수로 세금 폭탄을 맞는 경우다. 상속 주택 특례란, 예기치 못한 상속으로 다주택자가 된 사람에게 조건부로 비과세 혜택을 주는 것이다. 그런데 문제는 선순위 상속 주택만 비과세 혜택을 준다. 예를 들어 장남은 1980년대 집을 상속받았고 차남은 1990년대 집을 상속받았다면 장남만 특례가 주어지고 차남은 특례가 안 된다는 것이다.
장기 임대 주택 특례도 마찬가지다. 만약 다가구 주택 중 한 채에 본인이 살고 있다면 전체를 임대로 안 줬기 때문에 그 주택이 거주로 들어가 특례를 받을 수 없다.
재개발·재건축의 경우에는 2년 이상 거주가 중요하다. 안 대표는 “2년 이상 거주 요건을 충족하기 위해 주민등록을 허위로 전입하는 사람도 있는데 국세청이 다 잡아낸다”고 말했다.
“(허위로) 아내하고 자녀는 은평구에다 갖다 놓고 본인은 강남에다 갖다 놨어요. 그걸 본 세무 공무원이 가만히 있겠어요? 관리비 내역, 신용카드 사용 내역만 조회해 봐도 실제로 어디 살았는지가 다 나옵니다.”2년 거주가 어렵다면 ‘상생 임대 주택 제도’를 활용할 수 있다.
상속세도 우리나라가 실질적으로 1위인 만큼 사전 증여를 하는 것이 좋다고 했다.
“이재명 대통령이 공약으로 상속세 공제를 8억원으로 늘려주신다고 했는데, 아직 상속세 제도가 개편되지 않았습니다. 공약을 했다면 지켜야 합니다.”
안 대표는 “세법은 자주 바뀌고 국세 행정은 점점 타이트해지는 만큼 2년 전 블로그 글 같은 것은 보지 않는 것이 좋다”고 했다. 세법 하나하나가 다 지뢰밭이기 때문이다.
또한 고령자는 함부로 부동산을 팔면 안 된다고 했다. 30억원짜리 부동산 하나 팔았다가 본인과 자녀들 합쳐서 세금만 18억원 내는 경우가 발생한다는 것이다. 매각 차익을 두 자녀에게 증여했다가, 증여 후 10년 안에 본인 사망으로 자녀에게 상속세 합산 과세까지 되면서 벌어진 일이다. 이 사안에 대한 보다 자세한 내용과 부동산세와 관련한 다른 억울한 사례는 영상에서 확인할 수 있다.
▶네이버 등 포털 사이트에서 ‘조선일보 머니’ 영상을 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해보세요.
https://youtu.be/2eJuD9EWeRM
[이혜운 기자]
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