서울 주택시장 과열…한은 경고음 커져
서울 아파트 매매가 46주 연속 상승세
네 번째 대책 앞두고 시장 반응 냉랭
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서울 아파트 매매가격이 46주 연속 상승세를 이어가고 있다. 이재명 정부가 서울 집값 안정을 위해 세 차례 발표한 부동산 대책이 사실상 통하지 않았다. /국회=배정한 기자 |
[더팩트｜이중삼 기자] 서울 집값이 멈출 기미를 보이지 않는다. 이재명 정부가 규제·공급을 앞세워 세 차례 대책을 내놨지만 시장은 꿈쩍하지 않았다. 자금은 더 빠르게 서울로 몰렸고 '똘똘한 한 채' 편중은 구조로 굳어졌다. 한국은행은 서울 주택시장 과열이 역대 최고 수준이라고 경고했다. 부동산·증권업계 시각도 다르지 않다. 내년 역시 서울 집값 상승 흐름이 이어진다는 전망이 우세하다.
◆ 한은, 서울 주택시장 위험지수 최고치
한국은행(한은)은 이달 발표한 '최근 주택시장의 특징·금융시스템에 미치는 영향' 보고서에서 "가계부채 증가세는 관리되고 있지만 자기자금을 활용한 거래가 지속되며 서울 주택가격 상승이 이어지고 있다"고 설명했다.
과열 수준은 지표상에도 명확히 드러난다. 올해 3분기 서울 주택시장 위험지수는 0.90으로, 해당 지수를 산출하기 시작한 2010년 1분기 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 이 지수는 2021년 1분기 0.87로 정점을 찍은 뒤 하락했다가, 2023년 4분기(0.25) 이후 다시 상승세로 전환했다.
자금 쏠림도 두드러진다. 지난달 말 기준 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중은 43.3%로 집계됐다. 2020년 8월 말 기록한 최고치(43.2%)를 넘어선 수치다. 전체 가계대출 가운데 서울 비중 역시 2020년 31.0%에서 지난 9월 34.2%까지 높아졌다.
자금이 몰리자 가격 지표도 뛰었다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 46주 연속 오름세를 이어갔다. 청약시장 역시 서울 집중 현상이 심화됐다. 올해 전국 아파트 평균 청약 경쟁률은 7.20대 1로 집계됐지만 수도권은 10.07대 1, 지방은 4.53대 1에 그쳤다. 서울 평균 경쟁률은 146.64대 1로 4년 만에 최고치를 기록했다. 서울 아파트 선호가 가격 상승 압력을 계속 키우고 있다는 분석이다.
한은은 서울 쏠림 배경으로 구조적 요인을 짚었다. 선호 지역 주택 수요 강화·서울 유입 인구 증가·다주택자 세제 강화 이후 나타난 매수 이동이 겹쳤다는 분석이다. 외지인 매입 비중도 높은 수준을 유지한다. 올해 외지인 서울 주택 매입 비율은 24.4%로, 거래 네 건 가운데 한 건 이상을 서울 외 거주자가 샀다. 비수도권 외지인 매입 비율 18.1%와 대비된다.
◆ 내년 입주 물량 크게 감소…'똘똘한 한 채' 선호 더 커진다
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주택산업연구원은 내년 서울 집값 상승률을 4.2% 제시했다. 수도권은 2.5%, 전국 평균은 1.3% 상승을 예상했다. /박헌우 기자 |
공급 여건은 오히려 악화하고 있다. 착공 감소 여파가 본격화되면서 내년 입주 물량은 올해보다 크게 감소할 전망이다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 1만6412가구로 올해보다 48% 급감한다. 이 가운데 87%인 1만4257가구는 재개발·재건축 등 정비사업이 완료된 사업장이다. 전국 아파트 입주 물량 역시 17만2270가구로 올해 23만8372가구보다 28% 줄어든다. 주택산업연구원 관계자는 "2~3년 전 착공 감소 여파로 입주 물량 축소는 불가피하다"고 진단했다.
이 같은 여건 속에서 내년 서울 집값도 상승 전망이 우세하다. 주산연은 내년 서울 집값 상승률을 4.2%로 제시했다. 수도권 2.5%, 전국 평균 1.3% 상승 전망도 함께 내놨다. 한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원 역시 내년 수도권 집값이 2% 안팎 오를 것으로 내다봤다.
주산연 관계자는 "정부의 투기 억제 정책과 공급 확대 시도가 이어지며 시장이 일시적으로 숨 고르기에 들어갈 가능성도 있다"며 "그러나 주요 경제 변수와 누적된 공급 부족을 고려하면 수도권 주택시장은 전반적인 상승 기조를 유지할 공산이 크다"고 말했다.
◆ 내년 1월 네 번째 부동산 대책 발표…'구체성' 시장 좌우
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전문가들은 서울 주택 공급 부족 우려가 커지면서 핵심지를 중심으로 '똘똘한 한채' 선호 현상이 두드러지고 있다고 분석했다. /뉴시스 |
증권가도 비슷한 전망을 내놨다. 미래에셋증권은 내년 서울·수도권 주택시장이 규제 강화와 공급 불균형·대출 여건 변화를 동시에 겪는 구간으로 본다. 대출 규제 강화는 자금력 있는 수요를 상급지로 더 몰리게 만들 수 있다는 분석이다.
미래에셋증권은 '2025 부동산 정책으로 보는 2026 주택시장 전망' 리포트에서 "정부는 수도권을 중심으로 규제지역을 확대하고 대출 규제와 부동산 세제를 강화해 주택시장의 숨 고르기를 유도하고 있다"며 "이러한 기조는 내년에도 이어지며 '수요 감소→거래 축소→가격 상승세 둔화'로 연결될 전망이다"고 말했다.
하나증권 리서치센터는 '내년 1월에 예정된 주택 공급 대책' 리포트에서 "주택 공급 지표가 부진하다"며 "지난 10월 누적 기준 주택 착공 물량은 18만9000가구로 전년 동기 대비 13.6% 줄었다. 지난해 연말 약 30만가구를 기록했던 점을 감안하면 올해는 더 적은 물량으로 마무리될 가능성이 크다"고 분석했다.
부동산·증권업계 전망이 일제히 상승을 가리키는 가운데, 정부는 추가 대응을 예고했다. 내년 1월 네 번째 부동산 대책을 발표한다. 시장 관심은 지역별 공급 물량과 일정에 쏠린다. 업계에선 "공급 규모와 속도를 함께 끌어올리는 구체안이 없다면 효과는 제한적"이라며 "서울 집값 고공행진은 내년에도 불가피하다. 서울 내 선호 지역 집중이 심화될 수 있다"고 했다.
js@tf.co.kr
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