내년 서울 집값 4.2% 상승…지방도 5년만에 오른다 [부동산360]

주택산업연구원 2026년 주택전망 발표
전국 집값도 1.3% 상승 예상
“수도권 전세 상승률 올해 2배 넘을 듯”

서울 시내의 한 부동산에 붙은 매물 게시판. [연합]

[헤럴드경제=김희량 기자] 정부의 강력한 수요억제 및 공급확대 정책에도 내년 서울 집값이 4% 넘게 오르는 등 전국적인 상승장이 벌어질 거란 전망이 나왔다. 여기에 공급물량 감소, 거래절벽도 이어져 전세가격 상승 폭도 커질 것으로 관측됐다.

주산연 “공급부족 누적 영향…내년도 집값 상승 지속”
주택산업연구원이 23일 발표한 ‘2026년 주택시장 전망과 정책방향’에 따르면 내년 서울 주택 가격은 올해 대비 4.2% 상승할 것으로 전망됐다. 올해 1~11월 누적 매매가격 상승률(한국부동산원 주택가격지수 기준)인 6.2% 대비 감소한 것이지만 여전히 전국 전망치(1.3%)보다 3배 이상 높다. 수도권 집값은 올해 상승 전망치(2.7%)보다 소폭 낮은 2.5% 오를 것으로 예상됐다. 주산연에 따르면 서울 아파트가격은 지난달 말 기준 누적 8% 상승하며 1년 전 전망치(1.7%)를 이미 넘어선 상태다.

지방 집값은 2021년 후 5년 만에 상승 전환할 것으로 전망됐다. 지방 주택은 문재인 정부 시절인 2021년(7.4%↑) 이후 꾸준히 하락했지만 내년에는 0.3% 오를 것으로 예측됐다. 10·15대책 후 경기도 주택 매매가격의 상승이 둔화하고 지방은 그 폭이 커지면서 지방 주택 가격까지 상승시키고 있어서다.

지방은 광역시 중심으로 2022년 이후 4년째 하락세를 보였지만 울산(2월), 부산(10월), 대구(10월), 광주(11월) 순으로 강보합세로 전환됐다. 기타지방에서는 11월 기준 전주(3.6%)가 가장 높은 상승률을 기록했고 안동(2.67%), 영주(2.7%), 상주(2.2%), 문경(2,6%), 진주(2.7%) 등 지역은 2%대 상승률을 기록하면서 국지적 상승세를 보이고 있다.

주산연은 “내년에도 정부의 대책이 예정돼 있지만 주택시장에 영향을 미치는 주요 경제변수와 공급부족 누적 등으로 인해 수도권 주택시장은 전반적인 상승 기조를 유지할 가능성이 크다”면서 “내년에 갑작스런 금리상승이나 경기악화가 초래되지 않는 한 주택가격은 올해의 상승 기조를 이어갈 것”이라고 내다봤다.

2026년 주택 매매가격 전망. [주산연 제공]

주산연은 유동성 증가, 대출금리 하락, 누적된 60만호 수준의 착공물량 부족 등으로 주택가격이 오를것으로 전망했다. 주택 수요와 연관된 30세 도달인구와 증가가구 수가 각각 73만7000명, 23만2000가구(예상)에 달하고 올해 10월 기준 M2(광의통화)가 4466조원으로 장기평균을 상회해 증가하고 있다. 주택담보대출 금리 또한 내년 미국 기준금리 인하 전망으로 2024년 4.25%, 2025년 3.98%에 이어 약 3.65%로 떨어질 것으로 관측됐다.

공급 늘려도 수요 감당 역부족…분양 시장 전망도 ‘먹구름’
주산연은 정부가 공급물량을 늘리고 있으나 여전히 수요(연평균 45만~50만호)를 따라가기엔 부족하다고 지적했다. 인허가는 올해(38만6000호)보다 늘어난 40만호, 착공은 공공부문 착공물량 증가에 힘입어 올해(27만8000호) 대비 늘어난 32만호(문정부 평균 53만호)로 예상됐다. 주산연 관계자는 “미분양 적체와 매입후 미착공 용지 증가로 주택사업자의 자금 여력이 악화된 상태인데 신용도 하락과 규제강화로 브릿지론과 프로젝트파이낸싱(PF)도 어려운 상태”라며 “조달 금리가 높아 민간 주택건설사업 착수가 매우 어려운 상황”이라고 진단했다.

주택정책과 아파트 주간매매가격 변동률. [주산연 제공]

내년 분양 시장도 밝지 않다. 내년 분양 물량은 24만호(수도권 12만5000호)로 올해보다 늘지만 6·27대출 규제와 10·15대책 등으로 무주택 실수요자의 자금 여력이 부족해져 현금부자 외에는 아파트를 분양받기 어려워졌기 때문이다. 이는 분양 경쟁률 감소뿐 아니라 미분양 발생으로 공급이 줄어드는 문제로 연결될 수 있다.

주산연은 서울 전역 및 경기 12개 지역에 적용된 토지거래허가제와 관련해서는 다주택자가 현재 임대중인 주택은 매각이 어려워 오히려 매물 잠김 효과와 전월세 물량 감소문제 등 부작용을 낳고 있다고 지적했다.

“내년 서울 전세 4.7%…지방 전세마저 오른다”

전국 서울 주택의 평균 전세 가격은 올해(3%, 전망치)보다 상승 폭을 키워 4.7% 오를 것으로 전망됐다. 전세 가격(전망치 기준, 올해와 내년)은 전국(1%→2.8%), 수도권(1.8%→3.8%), 지방(0.2%→1.7%)에서 모두 상승할 것으로 예측됐다. 주산연은 내년도 입주물량 감소와 다주택 중과 시사, 실수요자 매수와 입주를 강제하는 토허제 등에 따른 물량 감소를 근거로 들었다.

전국 주택 거래량은 올해 (전망치, 68만7000건)보다 5.4% 감소한 65만건으로 예상됐다. 주정상 거래 시기(90만호 내외)와 대비해 70% 수준으로 거래 절벽이 지속된다는 의미다.

주산연은 도시정비사업의 추진 속도에 대해서는 우려를 표했다. 주산연 관계자는 “대규모 정비사업을 과도하게 추진하는 것이 당장의 공급확대는 없고 집값 상승만 부추길 위험이 있어 소규모, 도시형생활주택 등 중소규모의 사업을 촉진하는 게 바람직하다”고 강조했다.

주산연은 주택공급의 속도와 질을 높이기 위해서는 인허가에 1년 가까이 걸리는 90여개 관계기관 협의를 2개월 내외로 단축하는 ‘주택공급 특별대책지역’ 제도를 도입해야 한다고 제안했다. 일정규모이상 주택건설사업 승인권한을 국토부장관으로 일원화하고 국토부가 인허가를 심의해 소요 시간을 단축하는 게 골자다.

주산연 측은 “주택공급 특별대책지역 제도를 도입해 각종 영향평가 특례 부여, 요건에 따른 토지수용권 부여, 무주택 실수요자에 대한 대출 특례 부여 및 공공자원과 보증지원을 강화해 공급 속도를 높여야 한다”고 강조했다.