청약이요? ‘집 없는 현금부자’ 란 어려운 조건을 갖춰야 됩니다 [부동산360]

규제 확대로 무주택·현금부자·실거주 수요 유리
서울 청약 경쟁률 최고 600대1, 경쟁 더 치열 전망

서울 용산구 남산 전망대에서 본 마포구와 영등포구 일대 아파트와 빌딩. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 청약시장이 대출 규제 강화와 경기 둔화 등으로 ‘집이 없되 현금은 많은 실거주 수요’ 중심으로 재편될 전망이다. 서울 전역과 수도권 12개 지역이 규제지역으로 지정되면서 대출 한도가 낮아지고 청약 조건도 강화됐기 때문이다.

15일 부동산R114에 따르면 내년 청약 시장은 규제지역 확대와 실거주 요건 강화, 대출 제한으로 자금 여력과 청약 가점이 높은 수요자가 아니라면 문턱이 더 높아질 것으로 보인다.

우선 공급이 감소흐름을 보이고 있다. 올해 전국 아파트 분양 물량은 22만6719가구로 전년 대비 약 1만8000가구 감소했는데, ‘미래 공급’을 의미하는 착공 물량도 감소세다. 올해 들어 10월까지 전국 아파트 착공 실적은 16만2496호로 전년 대비 13.2% 줄어들며 4년 연속 30만호를 밑돌 전망이다. 이에 따라 내년 이후 서울·수도권 중심의 입주 물량 축소가 불가피하고, 신축 단지 희소성이 더 부각될 가능성이 높아졌다.

실제 올해 전국 평균 청약경쟁률은 7.20대 1이었으나, 수도권은 10.07대 1이었고 지방은 4.53대 1로 두 배 이상 격차를 보였다. 특히 서울의 평균 청약 경쟁률은 146.64대 1을 기록했고, 강남·성수 등 주요 입지에서는 600대 1을 넘는 경쟁률도 나타났다.

이처럼 고가주택 밀집 지역에서의 높은 청약 경쟁률은 ‘무주택 현금부자’ 청약 수요의 규모를 가늠케 한다. 정부는 10·15 주택 시장 안정화 대책에서 15억원과 25억원을 넘는 주택에 각각 주택담보대출 한도를 4억원과 2억원으로 제한했다. 사실상 강남권에선 20억~30억원을 쥐고 있어야 ‘국민평형(전용면적 84㎡) 청약이 가능한데, 수백대1의 경쟁률을 보일 정도로 청약 대기 수요가 풍부하다.

부동산R114는 수도권 민영아파트 청약을 준비하는 수요자라면, 1순위 자격 조건(청약통장 가입 기간 2년 경과, 세대주 여부, 5년 이내 당첨 세대 구성원 여부 등)과 자금조달 계획을 철저히 점검할 필요가 있다고 조언했다. 특히 70점대 가점 확보 여부가 당락의 관건이 될 것으로 보인다.

또 내년 수도권 공공택지에서 2만9000가구가 분양되는데, 청년·신혼부부·출산가구를 중심으로 내 집 마련 기회가 늘어날 것으로 전망된다. 이 경우 월 최대 납입액 25만원을 유지해 청약 가점을 높이는 전략도 유효하다.

지방 청약 시장은 입지, 인프라, 교통망 등 개발요소에 따라 청약 쏠림 현상이 더 이어질 것으로 보인다. 올해도 충북 청주, 대구 수성구 등 신흥지역이 강세를 보였고, 개발 기대감이 높은 지역을 중심으로 ‘핀셋 청약’ 전략이 확대될 가능성이 높다.

한편 정부는 ‘9.7 주택공급 확대방안’을 통해 수도권에 135만호, 연간 27만호 공급계획을 밝혔다. 공급 기준을 인허가에서 착공 중심으로 전환하고, LH가 민간 매각 대신 직접 시행하는 방식으로 속도를 낼 예정이다. 노후부지 활용과 정비사업 제도 개편도 병행된다.