반포대교 북단 용산 '알짜 옛 미군부지' 무슨 일?

[선데이 부동산]
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1. 국유재산 매각 중단? 정비사업도 혼란
2. '종묘' 앞 왕릉뷰? 멈췄던 '세운4' 시계 다시 돈다
3. 공시가격 현실화하지 않아도 보유세 '쑥'

국유재산 매각 중단? 정비사업도 혼란

국방부가 보유한 서울 용산의 알짜배기 부지의 매각 공고가 돌연 취소됐어요. 반포대교 북단 서쪽에 있는 이 부지는 서빙고동 235-11 등에 위치한 임야인데요. 제1종일반주거지역에 위치해 주상복합이나 근린생활시설을 지을 수 있는 부지예요. 옛 주한미군 보유부지로 부동산 개발업체들이 눈여겨보던 땅이죠.

취소된 것은 이날 이재명 대통령이 정부의 모든 자산 매각을 전면 중단하라는 지시를 내렸기 때문이에요. 윤석열 정부 시절 세수 감소를 이유로 정부 자산을 헐값에 매각했다는 논란이 제기되자 사실 확인과 개선방안을 마련하기 위한 조치인데요. 이에 해당 부지의 매각은 공고 하루만인 4일 취소됐어요.

정부는 이미 진행됐거나 검토 중이던 자산 매각에 대해 각 부처에서 전면 재검토 후 시행 여부를 재결정하기로 했어요. 또한 매각이 불필요한 자산은 매각을 자제하고 부득이 매각이 필요한 경우 국무총리 사전 재가를 받도록 했어요.

이러한 영향이 재건축·재개발 등 정비사업에도 영향을 미칠 것이란 우려가 나오는데요. 재건축이나 재개발 사업을 추진하는 과정에서 단지 주변 도로 등 국유재산을 매입하는 경우가 필요하기 때문이에요. 서빙고동 땅도 이렇게 정비사업에 포함되는 위치는 아니지만 이 부지 역시 한남뉴타운 5구역과 접한 곳이죠.

만약 이 같은 추진 과정에서 국유지 매입 논의가 멈추거나 지연되면 정비사업 자체가 지연될 수 있는데요. 정부 재산의 매입 단가가 높아지거나 사업 지연으로 사업비가 증가해 부담금이 뛰는 등의 문제가 발생할 수 있을 것으로 우려돼요.

'종묘' 앞 왕릉뷰? 멈췄던 '세운4' 시계 다시 돈다

'왕릉뷰 아파트' 논란에 휩싸이며 멈췄던 세운4구역 재개발 사업이 탄력받을 것으로 보여요. 대법원이 문화재 주변 개발을 완화한 서울시의 조례 개정이 적법하다는 판결을 내렸기 때문인데요.

서울시의회는 지난 2023년 10월 '보존지역 범위를 초과하더라도 건설공사가 문화재에 영향을 미칠 것이 확실하다고 인정되면 문화재 보존에 영향을 미치는지를 검토한다'는 내용의 서울특별시 문화재 보호 조례 19조 5항을 삭제했어요.

보존지역 범위는 국가지정유산의 외곽경계로부터 100m 이내이고, 세운 4구역은 종묘로부터 약 180m 떨어진 곳에 있어요. 즉 100m 넘게 떨어진 경우에도 문화재 주변 개발에 제한을 둔 조항을 빼서 개발할 수 있도록 한 거죠.

이에 국가유산청(옛 문화재청)은 서울시가 협의 없이 일방적으로 결정을 내렸다며 결정 사항을 다시 심의할 것을 요청했어요. 하지만 서울시는 이를 받아들이지 않았고 결국 소송전으로 번졌어요. 대법원은 보존지역 밖까지 협의 대상으로 볼 수 없다는 취지로 서울시 손을 들어줬어요.

이번 판결로 유네스코 세계유산인 종묘 맞은편 세운4구역 재개발 사업이 다시 진행될 것으로 보여요. 2004년 정비구역 지정 후 고도 제한 등이 완화되며 높이 140m 이상 건물이 들어설 것으로 보여요. 국가유산청은 대법 판결을 존중한다면서도 개발로 인해 종묘가 세계유산 지위를 상실할 수 있다며 우려했어요.

공시가격 현실화하지 않아도 보유세 '쑥'

정부가 내년 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 동결하기로 했어요. 즉 내년 공동주택 공시가격 현실화율은 69%로 유지될 전망입니다.

최근 정부가 보유세 인상 가능성을 시사하면서 세법 개정에 앞서 공시가격 현실화율 조정이 예상되기도 했는데요. 10·15 부동산 대책 등 연이은 고강도 정책에 대한 시장 피로감과 불만이 높아지면서 정부가 한발 물러섰다는 얘기도 나와요.

그러나 공시가격 현실화율을 높이지 않더라도 내년 보유세는 큰 폭으로 늘어날 것으로 보여요. 서울 강남권과 마포 성동 등 한강벨트 주요 아파트 가격이 크게 올랐기 때문이에요.

실제 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡의 보유세는 올해 299만원 수준에서 내년 100만원 이상 오른 416만원으로 예상돼요. 서초구 반포자이 전용 84㎡는 1274만원에서 40%가량 오른 1790만원으로 예상되고요. 고가 아파트인 경우 누진세율이 적용되는 종부세가 큰 폭으로 늘어나기 때문이에요.

공시가격 현실화율은 시세 대비 공시가격의 비율을 뜻해요. 이는 보유세와 건강보험료 등 각종 세금의 산정 기준이 됩니다. 공시가격이 오르면 지역 건강보험료가 인상되고 기초생활보장 수급 대상자가 탈락하는 등 영향이 미칠 수 있는 점이 고려된 것이란 분석도 나옵니다.

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