비규제 '풍선효과'…文정부 '두더지 잡기식' 규제 부작용 재현 우려

서울·수도권 규제 확대로 안양·구리 등 집값 급등

시장 "정책 학습효과로 자금 이동 빨라져…공급 병행해야"

서울 시내 공인중개소가 밀집된 한 상가 앞으로 시민들이 지나고 있다. 뉴스1 ⓒ News1 박정호 기자

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역·토지거래허가구역으로 묶은 이후, 비규제지역을 중심으로 한 풍선효과가 본격화하고 있다. 시장에서는 문재인 정부 시절 반복된 이른바 '두더지 잡기식' 규제의 부작용이 재현될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

안양·구리·용인 집값 급등…비규제지역 중심 상승세 확산

26일 한국부동산원에 따르면 10월 3주(20일 기준) 기준 비규제지역의 아파트값 상승세가 두드러졌다. 규제를 피한 경기 안양 만안구, 경기 구리시, 수원 권선구, 용인 기흥구 등은 집값이 가파르게 오르며 제도 시행 이전보다 상승 폭이 커졌다. 시장에서는 과열 조짐도 감지되고 있다.

특히 안양 만안구는 전주 대비 0.30% 오르며 한 주 전(0.24%)보다 상승폭이 확대됐다. 4주 연속 오름세다. 안양동 '안양푸르지오더샵' 전용 99㎡는 최고 16억 원을 호가하며, 중층 매물 호가가 규제 발표 전보다 2억~3억 원 높아졌다. 인근 중개업소 관계자는 "동안구가 규제지역으로 묶인 뒤 실수요자뿐 아니라 투자 문의도 함께 늘었다"고 말했다.

구리시는 이번 주 0.10% 상승해 지난주(0.05%)보다 두 배 올랐다. 수원 권선구도 보합에서 0.04%로 상승 전환했다. 권선동 '권선자이e편한세상' 전용 84㎡의 호가는 규제 발표 전 5억 5000만 원에서 최근 7억 원까지 올랐다.

규제를 피한 용인 기흥구와 처인구도 각각 0.08%, 0.06% 상승하며 동반 오름세를 보였다.

김현미 국토교통부 장관이 2020년 6월 17일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 과열요인 관리방안(6·17대책)을 발표하고 있다. 당시 정부는 경기, 인천, 대전, 청주를 조정대상지역으로 지정하고, 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동 4곳을 토지거래허가구역으로 지정했다. 뉴스1 ⓒ News1 안은나 기자

정부는 규제, 시장은 회피…'풍선효과' 또다시 현실화

정부가 규제를 통해 부동산 시장 안정을 추진하고 있지만, 비규제지역으로 수요가 몰리며 시장 불안이 오히려 확산되고 있다. 김규철 국토교통부 주택토지실장은 '10·15 주택시장 안정화 대책' 발표 당시 "비규제지역의 집값 불안이 확산되면 추가 규제 지정에 나설 것"이라며 "시장 상황을 면밀히 모니터링하고 필요 시 신속히 대응하겠다"고 밝혔다.

하지만 시장에서는 ‘규제의 되풀이’에 대한 우려가 커지고 있다. 과거 정부는 2017년 6·19 대책부터 2020년 6·17 대책까지 21차례에 걸쳐 지역별 맞춤형 규제를 시행했다. 집값이 오르는 지역을 조정대상지역이나 투기과열지구로 묶는 방식이었다.

그 결과, 규제가 집중된 지역의 가격은 일시적으로 안정됐지만 인접한 비규제지역의 집값이 급등하는 '풍선효과'가 이어졌다. 전국 규제지역은 65곳으로 늘었고, 수도권 대부분이 규제망에 포함되면서 시장 전반에 피로감이 누적됐다.

시장 반응 속도도 과거보다 빨라졌다. 정부의 규제 패턴을 학습한 시장 참여자들이 규제 발표 직후 자본을 신속히 비규제지역으로 옮기는 '학습효과'가 작동하고 있다는 분석이다.

전문가들은 추가 규제가 단기적으로 투자 수요를 억제할 수는 있지만, 공급이 병행되지 않으면 집값 안정으로 이어지기 어렵다고 지적한다.

권대중 한성대 부동산학과 석좌교수는 "규제 일변도의 정책은 시장의 적응 속도를 따라잡기 어렵다"며 "중장기적으로 공급 확대와 세제 조정, 금융제도 개편이 함께 이뤄져야 실수요 중심의 시장 안정이 가능하다"고 말했다.

joyonghun@news1.kr

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