20년 기다린 은마아파트, 49층 5893가구로 탈바꿈한다

서울시 정비계획 확정, 난관 끝 재건축 급물살
목동 11단지 아파트도… 市 '신통기획' 효과
"제어 불가 후속 과정 감안, 속도 조절 필요"

최고 49층, 5,893가구로 재건축을 추진하는 서울 강남구 대치동 은마아파트 조감도. 서울시 제공

서울 강남에 있는 낡고 오래된 아파트의 대표 격인 대치동 은마아파트가 최고 49층 5,893가구 대단지로 탈바꿈한다. 재건축 추진 20여 년 만에 정비계획을 확정해 사업이 급물살을 타는 분위기다.

서울시는 지난 1일 제9차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회를 열어 은마아파트 재건축 정비계획결정(변경)안을 수정 가결했다고 2일 밝혔다.

은마아파트는 1979년 준공 후 46년이 지난 노후 대단지 아파트다. 2000년대 들어 주거 환경 개선과 안전을 위해 정비사업이 추진됐으나 내부 이견과 부동산 규제로 지연됐다. 2006년에는 최고 50층 재건축을 위해 국제 설계 공모를 했다. 이후 2015년에 50층으로 계획해 주민 제안했으나 35층 규제에 막혀 2023년에 최고 35층으로 정비 계획이 결정된 적이 있다.

이후에도 지지부진하던 사업은 35층 높이 제한을 전면 폐지하면서 급물살을 탔다. 이번 정비계획 변경은 서울시 '신속통합(신통)기획' 방식에 따라 올해 1월 자문 신청 이후 8개월 만에 결정됐다. 신통기획은 시가 재개발·재건축 사업 초기부터 개입해 진행 속도를 앞당기는 '패스트트랙' 제도를 말한다. 별도 기획 설계 없이 전문가 집단 자문(3회 안팎)을 거쳐 주민이 제안한 계획(안)을 다듬은 후 시 도시계획위원회에 상정해 심의함으로써 빠른 사업 추진이 가능하다.

이에 따라 기존 35층 높이 제한은 공공기여 확대를 조건으로 용적률을 320%로 높여 49층으로 결정됐다. 재건축 부지에는 은마아파트 5,893가구 대단지에 공공 임대(231가구), 공공 분양(182가구) 등을 추가해 공공주택 1,190가구도 공급한다. 시에서는 아파트 정비 사업에 공공 분양(특별 공급)을 추가한 최초 사례다. 인근 주민을 위한 공원, 400대 규모 공영 주차장, 개방형 도서관도 새로 지을 예정이다. 일대 침수 피해 방지를 위해 4만 ㎥ 규모의 저류조도 설치한다.

그래픽=신동준 기자

신통기획 타고 목동·압구정·성수도 '훨훨'...그 뒤는?

최고 41층, 2,679가구 규모로 재건축될 서울 양천구 목동 11단지 아파트 조감도. 서울시 제공

이날 양천구 목동 11단지 아파트도 신통기획을 통해 최고 41층 규모 2,679가구 대단지로 재건축하는 정비계획 결정안이 수정 가결됐다. 공공주택 352가구를 포함하고 공원, 사회복지 시설, 공공 보행 통로도 함께 만든다. 앞서 목동 6단지 아파트도 시의 신통기획에 참여해 2024년 가장 먼저 정비 구역으로 지정됐다.

이같이 신통기획 참여로 시내 대표 재건축 추진 지역의 정비구역 지정이 빨라지고 있지만, 이후 사업시행·관리처분, 시공사 협상 등 단계도 순항할 수 있을지는 미지수다. 시가 착공과 입주까지 기간을 단축하는 '주택 공급 촉진 방안'을 내놓아 성과를 낸 셈이지만, 후속 과정은 민간 사업자의 역할이 커 인허가권자가 제어하기 힘든 영역이기 때문이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "인센티브를 제공해 늘어난 정비구역에 토지 비용이 상승한 가운데, 부동산 시장 주기가 맞지 않으면 과거 뉴타운 해제와 같은 문제가 잇따라 발생할 수 있다"며 "정비구역 지정 이후에도 상가 분양, 시공사 공사비 등 난관이 남아 있기 때문에 병목 현상이 일어나지 않는 수준으로 사업 속도를 조율하는 전략이 필요하다"고 말했다.

이재명 기자 nowlight@hankookilbo.com