[인사이드 스토리]건설사가 '공사 시작과 끝' 내세우는 이유

'수주산업' 건설업, 매출 인식 구조 특징
공사기간 길어 준공 시 일시 반영 어려워
진행률 따라 매출 인식…준공 시 영향 커

"공사원가 상승기에 착공한 현장들이 순차적으로 준공되고 있고 주택건축사업 부문 수익성 개선에 따라 영업이익은 증가했다."(대우건설 2025년 2분기 실적 보도자료)

"주요 분양 사업장이 본격 착공에 들어서고 수익성이 높은 사업장의 매출이 확대되면서 안정적인 실적 개선 흐름이 한층 강화될 것으로 보인다."(금호건설 2025년 2분기 실적 보도자료)

올해 2분기 실적 자료에 담긴 건설사들의 설명이에요. 대우건설과 금호건설 모두 상반기 기준 전년 대비 영업이익이 개선됐는데요. 두 회사가 공통적으로 '착공'과 '준공'을 언급하고 있죠. 다른 건설사들도 비슷한 경우가 많아요.

금호건설처럼 주요 사업장이 착공에 돌입하면서 매출 규모가 늘어나기도 하고요. 또 대우건설처럼 원가율 높은 현장들이 마무리가 되면서 악재가 해소됨에 따라 수익성이 증가하기도 하죠.

착공은 공사의 시작을, 준공은 공사의 종료를 말하죠. 주로 실적이 오른 건설사에서 자주 이야기하곤 하는데요. 건설사들은 왜 유독 착공, 준공을 실적의 배경으로 들까요? 건설사 실적에 착공, 준공이 미치는 영향은 어느 정도일지 숫자의 행간을 들여다보려고 해요.

제조업과는 달라요

건설업은 조선업 등과 마찬가지로 수주산업에 속해요. 수주산업은 일반적인 제조업 등과는 회계상 매출 인식 기준이 다른데요.

상장 건설사는 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 맞춰 재무제표를 작성해야 해요. 2018년부터는 1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'를 적용하고 있어요. 종전에는 1011호 '건설계약'을 적용했는데, 이는 미청구공사 등을 산정하는 데선 다소 차이가 있어요. 다만 매출과 수익성을 다루는 포괄손익계산서 상의 회계는 종전(1011호) 기준처럼 계약에 따른 공정률 중심으로 고객의 대금 지급 등에 따라 기재되죠.

제조 과정을 거쳐 만들어진 완성품을 판매했을 때 수익(매출)을 인식하는 방식이 완성기준이라면, 수주산업의 경우 수주부터 완성까지 공사기간이 상당히 소요되는 만큼 공정률에 따라 수익을 인식하는 진행기준을 사용해요. 완성 시점을 기준으로 일시에 수익을 반영한다면 그 회사의 실제 성과를 평가하는 데 왜곡이 있을 수 있어서죠.

매출 인식에 대한 이야기를 하기 전에 건설업의 전반적인 사업 구조를 살펴보고 가는 게 좋겠네요. 아파트로 예를 들어 볼까요? 먼저 부동산 개발 주체인 시행사가 어떤 땅을 보고 사업성이 있다고 판단이 되면 토지소유자와 거래를 통해 토지를 매입하게 돼요. 이후 지방자치단체 등으로부터 사업계획에 대한 인허가를 받죠.

이제 이 땅에 건물을 지어줄 시공사(건설사)를 찾아 공사도급계약을 맺어요. 그리고 필요한 자금을 금융기관으로부터 빌리게 되는데요. 이때 시공사의 신용도를 빌려 자금을 조달하죠. 이후 시행사는 분양을 진행해 수분양자들로부터 정해진 계약에 따라 분양대금을 받고요.

분양대금은 시공사에 공사대금을 지급하거나 금융기관에서 미리 끌어쓴 자금(프로젝트파이낸싱 대출)의 원리금을 상환하는 데 쓰여요. 시공사가 공사를 모두 마치고 준공하게 되면 최종적인 개발이익이 시행사에 돌아가면서 프로젝트는 마무리가 되죠. 시공사는 시행사와 계약에 따른 남은 공사비를 다 받게 되죠.

시공사가 시행사가 같은 경우도 있는데요. 이를 자체사업이라고 하죠. 이 경우 앞서 단순 도급으로 공사대금만 챙겼던 것과 달리 개발 위험과 이익까지 시공사가 모두 가지고 있죠. 그만큼 프로젝트 진행에 따른 수익률도 도급사업 대비 크다고 볼 수 있고요. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관으로부터 공공택지를 매입해 주택을 짓고 분양하는 방식도 이런 방식이예요.

수주보단 착공, 착공보단 준공

앞서 건설사는 진행기준으로 수익을 인식한다고 했는데요. 그렇기 때문에 착공 이전 수주 단계에서는 수주잔고가 늘어날지언정 재무제표에 실적에는 반영되지 않아요. 인허가를 거쳐 착공 단계에 돌입해야 진행률(공정률)이 계산이 되면서 본격적으로 매출로 인식이 돼요.

아파트라면 공정률과 함께 분양수익이 나는 구조를 살펴봐야 하는데요. 분양대금은 5~10%는 보통 분양 직후 계약금으로, 50~60%는 통상 2~3년의 공사기간 중 4~6차례 내는 중도금으로, 나머지 35~45%는 공사를 마지고 소유권을 넘길 때 잔금으로 받죠.

진행률은 해당 공사에 대한 총예정원가 대비 실제 투입된 원가를 비교해 산출하게 되는데요. 착공을 하면 계약에 따라 공사비가 투입되면서 진행률이 올라가기 때문에 당연히 실적에는 매출이 늘어나는 요인이 되고요.

다만 착공 단계에서는 실적에 미치는 영향이 크지는 않다고 해요. 건설업계 한 관계자는 "착공 이후 초기에는 토목 등 공사가 대부분이어서 매출 인식이 크진 않다"며 "특히 하도급업체 지급을 위한 선급금 등을 사업주체로부터 받을 경우 회계상 부채로 인식해 오히려 재무실적이 악화하는 경우도 있다"고 말했다. 그래도 매출로 잡기 시작한 만큼 '가망 사업'이 현실화 됐다는 점에서 긍정적이죠.

건설사 매출에 가장 큰 보탬이 되는 건 준공 시점이에요. 공사 완료와 함께 준공기성금을 모두 정산받기 때문이에요. 실제 현대건설의 경우 지난해 1만2000여가구 규모 서울 강동구 '올림픽파크포레온'을 준공하면서 매출 규모가 전년 대비 10%가량 늘었다고 밝히기도 했어요.▷관련기사:'아파트 1위' 처음 꿰찬 현대건설, GS·대우 아성 깼다(8월8일)

한편 건설사들은 국내뿐 아니라 해외에서도 'K-건설' 위상을 앞세워 다양한 사업들을 진행하고 있는데요. 특히 플랜트 같은 고부가가치 사업에 주력하는 모습이죠. 최근에는 기본설계(FEED)부터 설계·조달·시공(EPC) 분야까지 전 사업 과정에 걸쳐 수주를 하고 있어요. 플랜트 사업도 국내 사업과 크게 다르지 않게 진행률에 기반해 공사대금을 받아요.

다만 해외 플랜트사업의 경우 준공 때 대규모 손실이 발생하는 경우도 적지 않았는데요. 현대엔지니어링은 지난해 인도네시아와 사우디아라비아 현장에서 1조원대 손실이 발생하기도 했고요. 삼성E&A(옛 삼성엔지니어링)도 지난해 태국 프로젝트에서 본드콜(계약이행보증 청구권)이 발생해 일회성 비용을 반영하기도 했죠.▷관련기사:'빅 배스였나?'…1.2조 적자 인니 사업장 보니(1월23일)
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원인은 다양한데요. 준공 때 몰려있는 대금이 들어오지 않아 매출로 잡을 수 없는데, 그동안 쓴 비용만 인식하게 될 경우가 그래요. 한 건설사 관계자는 "발주처와 계약 관계에서 예기치 못한 상황이 발생해 손실이 일어나는 경우가 있다"며 "공사 과정에서 원가 상승 및 공기 지연 등으로 추가 비용이 발생해 손실을 입기도 한다"고 말하네요.

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