[朝鮮칼럼] ‘발등의 불’ 집값, 잡겠다면 파격적 발상을

6·27 주담대 조치로
전세의 월세화 가속
공급 없으면 집값 오를 것

농지·그린벨트 등을 풀자
공급 확대 의지 표명하려면
성남 비행장도 포기해라

6·27 주택 담보대출 제한 조치로 일단 집값에 제동을 건 것 같지만 전셋값이 오르고 전셋값 대출까지 규제하는 바람에 전세의 월세화가 가속되고 있다. 주택 수요는 매수에서 전월세로 옮아갔을 뿐 그대로다. 주택청약예금 가입자는 2680만명을 웃돈다. 전월세 가격이 오르면 차라리 집을 사는 게 낫다고 생각하게 되고 매수 수요에 다시 불이 붙는다. 자가든 전월세든 공급을 늘려야 집값 상승을 막을 수 있다.

집값 상승을 막지 못하면 정부의 초강력 대출 제한으로 이번에 집 살 기회를 놓친 젊은이들에게 못 할 짓을 한 꼴이 된다. 그 원망을 어떻게 감당할 것인가? 이들의 좌절은 결혼·출산 기피로 이어져 국가 소멸을 앞당길 것이다. 선거는 계속 닥쳐온다. 집값은 기필코 안정시켜야 한다.

집값을 잡으려면 공급 확대밖에 길이 없다. 수요 억제는 공급 부진의 원인이 될 수도 있는 만큼, 수요 억제에 응급 대책 이상의 효과를 기대하지 말고 공급에 매진해야 한다. 공급 확대로 서울 집값을 잡은 성공 사례가 있다. 노태우 대통령은 1기 신도시로 1991년에서 2001년까지, 노무현 대통령은 2기 신도시로 2008년에서 2016년까지 집값이 종전 가격을 하회한 적이 있다. 한동안은 철옹성 같다는 강남 아파트 값조차 떨어뜨리기도 했다.

서울대 김경민 교수의 분석에 따르면 2011년부터 2024년까지 연평균 주택 공급량은 3만3400채였는데 2024~26년에는 평균 3만여 채가 유지되겠지만 2027년에는 1만4000채로, 이후에는 더 떨어질 것이라고 한다. 주택 공급에 걸리는 시간을 감안하면 그 뒤라도 공급이 늘 것 같다는 확신이 서게 만들어야 한다. 수요 억제든 공급 확대든 지금까지 늘 쓰던 그런 수법만으로는 집값을 안정시키기 어렵다. 지금까지 어느 정부도 하지 못한 발상의 전환과 파천황적 대책이 있어야 공급이 정상화될 때까지 수요를 진정할 수 있을 것이다.

집값 문제는 사실 땅값 문제다. 규모가 같은 아파트를 짓는 비용이 강남이나 여수나 무슨 큰 차이가 있겠는가? 서울 아파트 건축은 70% 이상이 토지 비용이다. 기존 주택 가격 상승은 땅값을 너무 많이 올려 놓았다. 최근 자재비, 인건비 상승으로 인한 건축비 등까지 감안하면 이렇게 비싸진 땅값을 다 치르고는 분양가가 기존 주택보다 비싸질 판이다. 여러 면에서 가장 좋은 토지 공급원인 재개발·재건축이 어려워진 것은 이 때문이다. 재개발·재건축이 무슨 큰 이익이 나는 것처럼 부과하던 여러 공적 부담을 다 재검토해야 한다. 이런 공적 부담이 집값을 더 올리는 상황이다.

요컨대 싼 땅을 공급해야 한다. 먼저 생각해 볼 수 있는 공급원은 농지, 임야, 그린벨트 등 규제 때문에 값이 억눌려 있는 토지를 풀어주는 것이다. 서울 시내에 왜 농지가 있어야 하는지 모르겠다. 물론 규제가 풀리는 순간 값이 오를 것이기 때문에 규제가 풀리기 이전 가격보다는 비싸게, 그러나 현재의 인근 땅값보다는 좀 싼값에 공공이 미리 사서 비축하고 좀 싸게 공급하는 방안을 강구해야 할 것이다.

둘째는 공공 소유이기 때문에 주택 공급 확대와 가격 안정이라는 공적 목표를 달성하기 위해서 값을 올려치지 않을 수 있는 토지를 활용하는 것이다. 서리풀 지구, 수서역과 수색역의 차량 기지, 용산 국제업무개발지구, 상암동 랜드마크 타워 부지 등의 전부 또는 일부를 주택 건설 용지로 적당한 값에 제공해야 한다. 인근 아파트 가격에서 건설 비용을 뺀 것보다 조금 낮은 값이면 좋겠다. 그 나름대로 개발 계획이 있겠지만 그걸 포기하게 하면 정부의 주택 공급 확대 의지가 얼마나 확고한지 과시하는 효과가 있을 것이다.

더 나아가 잠실종합운동장 부지도 아파트 단지로 전환하면 어떨까? 원래 지을 때는 체육 용도로 최적지였는지 모르지만 지금은 너무 도심에 들어와 있다. 활용도도 야구장을 제외하면 그리 높은 것 같지 않다.

마지막으로 정부의 확고한 공급 확대 의지를 온 국민이 믿고 주택 매수를 서두르지 않게 만들 한 방이 있다. 성남 비행장이다. 군의 일이라 얼마나 긴요하고 활용도가 높은지 알 길이 없지만 대통령의 결단이 있으면 못 할 일도 아니라고 기억한다.

어떤 정책 목표를 달성하려면 규제를 추가하기보다 기존 규제를 푸는 것이 더 효과적이다. 지금까지도 가능했던 대책만으로는 지금까지 얻을 수 있었던 수준의 효과밖에 얻을 수 없다. 차원이 다른 강도의 의지 과시가 필요하다. 아무것도 안 바꾸면 아무것도 안 바뀐다.

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[박병원 퇴계학연구원 이사장·한국비영리조직평가원 이사장]

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