"6·27 효과 길어야 6개월…빠르고 강한 공급책 시급"

주산연, 국회서 '주택공급 활성화' 세미나
"공공 확대뿐 아니라 민간 참여 환경 만들어야"
"토지비축 등 공급 신호 시장에 줘야"
공급부족·미분양…"지역 맞춤 방안 요구"

정부의 6·27 대출 규제로 서울 아파트 가격 상승폭이 5주 연속 둔화하며 진정국면에 있으나 규제 효과가 길어야 6개월을 넘지 않을 것이란 전망이 나왔다. 장기간 시장이 안정화하기 위해서는 공급 대책이 시급하다는 지적이다.

특히 단기간 강력한 공급책이 나오지 않을 경우 올해 말부터 집값이 다시 급등세로 돌아설 수 있다는 분석이다.

강력한 투기억제 부동산 정책 효과 3~6개월/자료=주택산업연구원

재급등 전 강한 공급책 나와야

염태영 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 의원실과 한국주택협회, 주택산업연구원은 5일 국회 의원회관에서 '주택공급 활성화 방안' 세미나를 열고 이 같은 진단을 내렸다.

이날 '주택공급 활성화 방안' 주제 발표에 나선 김덕례 주산연 주택연구실장은 "수도권 내 6억원 이상 주택담보대출을 제한하는 6·27대책과 추가 대책에 대한 경계심리로 시장이 진정국면에 있으나 효과는 3~6개월에 그칠 것"이라며 "3기신도시 신속공급, 민영주택 공급촉진을 위한 규제 혁파, 도시정비 활성화, 금융조달 애로 해소 등 빠르고 강력한 공급책이 나오지 않을 경우 눌려있던 매매 수요가 저금리, 경기활성화 분위기와 만나며 4분기 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 내다봤다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장이 5일 서울 여의도 국회에서 열린 '주택공급 활성화 방안' 세미나에서 주제 발표를 하고 있다./사진=주택산업연구원 제공

1995년 이후 상승하던 주택보급률은 2019년 104.8%(전국)를 정점으로 하락하기 시작했다. 2022년부터 2025년까지 4년간 누적된 공급부족 물량은 현재 83만4000가구로 집계됐다.

현재처럼 공급부족이 누적된 상태에서 소득 상승, 저금리 등이 맞물릴 경우 집값은 급등할 수 있다. 수요와 공급의 시차로 인해 투기억제대책이 단기적으로는 집값 상승을 잡을 수 있지만 공급 확대가 뒷받침되지 않으면 눌렸던 가격이 폭발해 집값이 폭등할 수밖에 없다는 것이다.

김 실장은 "주택가격은 수요-공급뿐 아니라 경제성장률과 30세 도달인구 및 결혼 증가를 통한 가구수 증가, 외국인 증가, 누적된 공급부족, 주담대 금리 등이 다방면으로 영향을 미친다"면서 "다각적 논의가 필요하다"고 제언했다.

구체적인 민영주택 공급 활성화 방안도 제시했다. 구체적으로 △기본형 건축비·표준건축비 현실화 △브릿지론과 프로젝트파이낸싱(PF) 수수료 적정화 및 자기자본비율 완화 △잔금대출 규제 완화 △미분양대책 신속 추진 △과도한 기부채납·공공기여 적정화 △다주택자 중과제도 개선 △상업업무용 재건축을 위한 상가임대차법 규제 합리화 △지식산업센터 주거용 용도변경 허용 등을 제안했다.

공공주택 공급을 위해서는 △공공 택지개발기간 단축 △공공택지 외부인프라 승인권한 국토교통부 일원화 △민간참여 공공주택 사업 확대 △분양·임대 자유선택 및 지분자유적립형 등 수요자 선택형 공공주택 공급 등을 방안으로 제시했다.

김 실장은 "서울 조정지역에서는 분양가상한제로 조합원들이 일반분양자 대비 건축비 부담이 높아 일반분양을 줄이는 추세"라며 "일반분양 건축비는 재건축 품질에 맞는 시공비 수준으로 조정하고 기본용적률 외 추가용적률은 확대물량에 비례해 배분하는 방안이 필요하다"고 조언했다.

이날 토론자로 참석한 이유리 국토교통부 주택정책과장은 "탄탄하고 안정적인 주택공급이 근본적인 시장 안정책이라는 데 공감한다"면서 "공공·민간, 도시정비, 임대 등을 종합해 어떤 방식으로 어떤 사이트(장소)에 어떻게 공급할지 다방면으로 검토하고 있다"고 말했다.

이어 "수도권과 지방, 지방에서도 각기 상황이 달라 해법이 다를 수 있다"면서 "공급이 부족하니 양적으로 늘리겠다는 생각보다 지역별로 상황을 면밀히 살펴 실패하지 않는 주택 공급 안정화 방안을 고민할 것"이라고 덧붙였다.

5일 서울 여의도 국회에서 열린 '주택공급 활성화 방안' 세미나에 참석한 토론자들이 토론을 벌이고 있다./사진=김미리내 기자

지방도 제각각…"맞춤형 공급책 나와야"

이날 토론 자리에서 전문가들은 더욱 구체화한 공급 방향을 제시했다. 시장 안정화를 위해 언제든 단기에 공급이 가능한 토지비축이 필요하다는 제언이 나왔다.

박천규 국토연구원 선임연구위원은 "(시장에) 안정적인 주택공급이 지속할 것이란 시그널을 주는 것이 굉장히 중요하다"면서 "특히 주택을 신속히 공급할 수 있는 '역량'을 확보해야 한다"고 말했다.

그는 "정비사업은 실제 공급까지 시차가 오래 걸리는 만큼 당장 공급은 어렵지만 시장이 좋아지면 곧바로 공급할 수 있는 택지 확보 등이 돼 있어야 한다"면서 "주택공급에 대한 지속, 신속함을 위한 토지 비축과 토지가 방치되지 않도록 공급 전까지 활용하는 방안 등을 고민할 필요가 있다"고 지적했다.

일부 지방의 경우 공급 과잉과 미분양 적체 문제가 심각한 만큼 지역별 상황을 감안한 주택수급 정책이 필요하다는 주장도 제기됐다.

임미화 전주대학교 교수는 "전주와 대구는 모두 인구 감소지역이지만 전주는 신규주택 공급이 없어 청약경쟁률이 수백대 1에 달하고 대구는 미분양이 6월 말 기준 9000가구를 넘어섰다"면서 "반드시 지역별 상황을 감안한 정책이 나와야 하며 서울의 주택수요를 어떻게 흡수할지보다 어떻게 분산할지 초점을 맞춰야 한다"고 강조했다.

수요 분산 정책과 관련해 임 교수는 "지역균형발전은 아파트가 아니라 산업정책과 같이 가야 한다"면서 "산업이 먼저 움직이고 산업과 교통이 갖춰진 상태에서 양호한 주거 인프라를 갖추는 방향의 정책이 필요하다"고 제언했다.

이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 "단기적으로 빠른 공급을 위해서는 건축 중이거나 준공후 미분양 상태의 비주거 용도건물을 주거용도로 컨버전(전환)할 수 있도록 금융, 세제 지원이 필요하다"면서 "장기적 방안 제시와 함께 단기적으로 빠른 공급이 가능한 방법이 될 것"이라고 말했다.

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