정책·전세대출도 DSR 적용 검토…우회통로 차단? vs 자산 양극화?

[김호성 기자]

서울 시내 거리에 붙은 담보대출 안내문. 사진=연합뉴스

정부가 디딤돌대출과 보금자리론 등 정책 모기지 뿐 아니라 전세자금 대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용을 추진한다. 그간 규제 예외로 간주됐던 정책대출이 대출규제 우회수단으로 활용된다는 지적에 따른 조치다.

국정기획위원회는 1일 대통령실에 국정과제 최종안을 보고했다. 이 안에는 정책대출과 전세대출을 DSR 규제에 포함시키는 내용이 담긴 것으로 알려졌다.

DSR은 연간 소득 대비 1년간 갚아야 할 원리금 상환액 비율이다. 현재 은행권은 40%, 저축은행 등 제2금융권은 50%가 적용된다.

주택도시기금의 디딤돌대출(주택구입자금), 버팀목대출(전세자금), 주택금융공사의 보금자리론 등은 실수요자를 위한 정책대출로 분류돼 지금까지는 DSR 규제 대상에서 제외돼 있었다.

하지만 은행권 대출을 조이자 이들 상품이 규제 회피 수단으로 활용된다는 비판이 제기됐다.

전세대출도 규제 대상에 포함시키는 방안이 검토된다. 전세대출 보증비율을 낮추는 조정안도 논의되는 것으로 알려졌다.

다만 국정위는 "정책대출·전세대출 DSR 규제 도입은 확정된 사안이 아니다"라고 선을 그었다.

그러나 금융권과 부동산 업계에서는 규제 도입 가능성에 무게를 두고 있다. 금융당국은 6월 27일 발표한 고강도 대출 규제(6·27 부동산 대책)에도 집값이 잡히지 않을 경우 추가 조치를 시행하겠다는 입장을 강조해 왔기 때문이다.

이재명 대통령도 6·27 대출 규제를 "맛보기"라고 평가하면서, 만약 집값이 진정되지 않을 경우 더 센 '카드'(대책)가 나올 가능성을 시사한바 있다.

이와 관련 규제 지역에 담보인정비율(LTV)를 더 강화하는 방안, 전세대출이나 정책대출에도 DSR 적용을 확대하는 방안, 은행 주택담보대출에 대한 자본 규제 방안 등이 거론돼 왔다.

이 가운데 LTV 강화와 관련해서는 금융위원회는 7월 25일 관계기관 합동으로 가계부채 점검회의를 개최하고 6·27 대책 효과가 떨어져 다시 집값 과열 조짐이 나타나면 강남3구와 용산구 등 규제지역 LTV 추가 강화를 즉시 시행하겠다고 밝혔다.

주담대 관련 자본 규제 방안으로 부문별 경기대응 완충자본(SCCyB)이나 시스템리스크 완충자본(sSyRB) 도입하고, 궁극적으로 은행이 내부모형을 이용해 주택담보대출의 위험가중자산(RWA)을 산출할 때 하한을 상향 조정하는 방향에 대해서는 국정위 출범 직후부터 거론돼 왔다.

다만, 주택도시기금이 공급하는 디딤돌대출(주택구입자금), 버팀목대출(전세자금)이나 주택금융공사의 보금자리론 등 정책대출은 서민 실수요자를 위한 대출이라는 점에서 이같은 대출을 DSR 규제 적용하기에는 정부로서도 부담감을 갖고 있었다.

그러나 가계부채 대책으로 은행권 대출을 조이자, 규제 대상에서 벗어난 정책대출이 '우회통로'로 활용된다는 지적이 이어지면서 최근 금융위도 LTV 규제 강화, 거시건전성 규제 정비와 함께 정책 대출도 DSR 적용하는 방안을 즉시 시행할 수 있다는 입장을 밝혔다.

금융위에 따르면 은행권 가계대출 신규취급액 가운데 DSR가 적용되는 비중은 지난해 말 기준 29%에 그쳤다. 7월부터 수도권에서 대출한도를 3~5% 줄이는 DSR 규제가 강화됐지만 여전히 전세대출과 정책대출은 규제 대상에서 제외됐다.

이에 정부는 정책·전세대출을 규제 대상에 포함해 신규취급 대출기준으로 DSR 적용 대상을 50% 이상까지 확대하는 여신관리 종합 계획을 마련하기로 한 것으로 알려졌다.

향후 이들 대출에 DSR이 적용될 경우 일부 수요자의 대출 가능액은 많이 감소할 수 있다. 전세보증비율 축소도 대출 한도를 줄이는 결과를 낳을 것으로 보인다.

더 나아가 정책자금 대출의 취지 자체가 무주택자들에게 '내 집 마련'을 지원해 주기 위해 만들어낸 제도라는 점에서 소득구간을 나눠 집중지원해줘야 하는데 한도를 가하면 자산 양극화는 더 벌어질 것이라는 우려의 목소리도 커지고 있다.

현재로선 신생아특례대출을 받아 집을 매수할 때 소득과 상관 없이 4억원까지 대출이 가능하지만, 만약 DSR 규제를 받는다면 연 소득이 최소 1억원은 넘어야 이에 준하는 금액을 대출받을 수 있다.

정부는 이처럼 실수요자에 미칠 부작용을 고려해 신중한 접근을 택할 것으로 보인다.

결과적으로 정책·전세대출의 DSR 적용 방안이 얼마나 빨리 현실화될지는 6월부터 시행 중인 3단계 스트레스 DSR 규제와 6·27 부동산 대책 효과에 대한 관계 부처의 판단에 따라 속도 차이가 날 것이라는 분석이다.

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