[MT시평]올해 서울 강세장이 작년과 달랐던 이유

채상욱 커넥티드그라운드 대표 /사진=.

새 정부가 6·27대책을 내놓고 한 달도 안돼 대책 전 주간 0.43%까지 상승한 서울 아파트 실거래동향지수가 0.19%까지 하락했다. 물론 소수점 첫째 자리 상승이라 여전히 과열의 불씨가 남아 있다고 할 수 있지만 대책 3주 만에 0.40, 0.29, 0.19로 내려온 것이므로 현 속도라면 1개월 이내에 소수점 둘째 자리로 변하면서 다소 안정을 찾을 전망이다. 시장은 6·27대책 이후 나올 공급대책을 포함해 대통령의 '맛보기' 발언 이후 본 요리가 무엇인지 긴장하고 있다. 그런 만큼 본 요리에 대한 시장의 기대감이 매우 높아졌다는 점을 정부는 고심해야 할 것이다.

한편 서울 전세는 여전히 주간 0.07로 매우 안정적인 상황이다. 올해의 급등세를 요약하면 2024년과 다른 점은 전세가 강세가 없는 상승세였다는 점이다. 2024년 6~8월 전세가가 크게 치솟으면서 매매가 강세가 시현됐다. 주간으로 0.2% 넘는 전세가 강세가 나타나면서 매매가가 결국 밀려올라갔다. 그러나 올해의 서울 강세는 매매가만 치솟고 전세가는 올해 내내 0.1%를 넘지 않을 정도로 잠잠했는데 이러한 경향을 해석하면 결국 올해는 실수요보다 투자자들이 주도하는 시장이었다고 요약할 수 있겠다. 강남·마포권 등의 갭투자율이 55~60%를 넘기는 것을 봐도 그렇다.

이처럼 전세 시세가 달랐던 것은 2022년 하반기부터 전세사기 사건이 발생하면서 비아파트 전세임차가 월세로 모조리 전환하면서 나타난 현상으로 해석된다. 즉, 55%던 월세율이 75%로 20%포인트 상승하는 과정에서 전세 임차인들이 소형아파트 전세를 선택하면서 비아파트 시장은 임차시장이 초토화됐다. 반면 소형아파트 전세는 비아파트를 탈출하는 초과수요로 전세시세가 치솟았다. 전세가는 부동산 가치의 근간인 임차료를 의미하고 전세가가 상승하면 매매가 역시 상승하기에 2024년의 강세는 비아파트와 아파트간 미시적 수요불균형에 기반한 강세로 해석된다. 전세사기로부터 2년이 지난 시점이 2024년이므로 그 즈음 비아파트의 월세화가 사실상 모두 이뤄지면서 임대차 시장을 형성한 셈이다.

올해 전세시세의 큰 변동 없이 매매가 상승이 나오다 6·27로 인해 생애최초를 포함한 정책대출의 갭투자가 막히면서 상승세가 둔화한 것은 자명해 보인다. 그러나 전세와 관련한 불안은 다시 2026년을 향한다. 2022년, 2024년이 그랬듯 2026년 순으로 짝수연도의 임차료 불안이 전세사기 이후부터 구조화돼서다. 정부가 비아파트 시장의 임차공급을 충분히 신속하게 해야 하는 이유이기도 하다. 정부는 지난해 8·8대책에서 빌라 무제한 매입을 밝혔지만 성과가 충분치 않다. 근본적으로 비아파트 임대차 시장에선 민간 임대인이 외면받는 상황이라 빌라를 매입한다고 해결될 수준의 이슈가 아니다. 수만 명의 전세사기 피해자와 수조 원의 손실을 남기고 비아파트 전세시장이 무너지는 것이므로 임대차 시장 전반에 걸친 구조개혁을 조속히 하고 일반 국민들이 안심하고 임대차 계약을 할 수 있도록 비아파트 시장의 정상화가 시급한 시기다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표

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