경실련 "임대인 전세보증금 반환보증 의무 가입… LTV 60%로"

'HUG전세보증금 반환보증보험' 실태조사 결과
담보인정비율 100% 허용, 전세사기 폭증 원인

경제정의실천시민연합(경실련)이 10일 서울 종로구 경실련 강당에서 '주택도시보증공사의 보증금 반환보증보험 제도 실태조사' 결과 발표 기자회견을 열고 있다. 문지수 기자

경제정의실천시민연합(경실련)이 임대인의 반환보증보험 가입을 의무화하고, 전세금 보증 범위를 집값의 60% 수준으로 낮추라고 요구했다.

경실련은 10일 서울 종로구 경실련 강당에서 기자회견을 열고 2013년부터 지난해까지 '전세보증금 반환보증 제도 실태조사 결과'를 발표했다. 보증금 반환보증 제도는 전세계약이 끝난 뒤 임대인이 임차인에게 돌려줘야 할 전세금을 주택도시보증공사(HUG)가 대신 책임지는 보증상품으로 2013년 처음 도입됐다. 조사 자료는 윤종오 진보당 의원실로부터 받은 'HUG 관련 사업 현황'과 'KB부동산 평균주택가격 정보'를 활용했다.

실태조사 결과, 전세금 반환보증보험의 가입실적은 첫해 765억 원에서 최고액을 기록한 2023년 71조3,000억 원으로 1,000배 가까이 치솟았다. 가입실적은 보증보험 가입자들의 보증금을 모두 합친 금액을 뜻한다. 경실련은 가입 급증 원인으로, 2015년부터 미분양주택을 대상으로 시행된 제도가 모든 주택으로 확대됐고, 2017년에는 반환보증 담보인정비율(LTV)이 100%로 인상된 영향이라고 분석했다. 반환보증 담보인정비율이 100%라는 건 1억 원짜리 집의 전세보증금이 1억 원이어도 전액을 HUG가 보증한다는 의미다. 집값과 전세보증금이 비슷할수록 소위 '깡통전세' 위험은 높아진다. 경실련 측은 "보증금 전액을 보증받을 수 있게 되자 세입자는 분별 없이 임대차 계약을 하고, 임대인은 전세보증금으로 매매 가격을 충당하거나 집값을 부풀리게 됐다"고 지적했다.

실제 HUG가 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 '대위변제'가 2017년 이후 크게 늘었다. 집값이 오르던 2017년부터 2021년 사이 HUG 대위변제 건수가 15건에서 2,476건으로 껑충 뛰었다. 집값 상승기에는 보증금 미반환이 거의 없어야 하는데 대위변제가 폭증한 건 전세사기의 증거라고 경실련은 봤다.

주택 유형별로 보면 다세대·연립다가구 등 비아파트에서 보증금 미반환에 따른 대위변제가 많았다. 보증보험 가입실적 대비 대위변제 비율을 보면, 아파트는 1%에 불과한 반면 다세대는 10%, 연립 6%, 오피스텔은 5%를 차지했다. 다세대 등은 아파트와 달리 시세 확인이 어렵고 전세가와 매매가가 유사한 경우가 많다. 상대적으로 위험한 매물이 활발히 거래됐다가 전세사기로 이어진 것으로 풀이된다.

경실련 측은 세입자가 주택 정보를 미리 알 수 있도록 임대인이 반환보증보험에 의무 가입해야 한다고 촉구했다. 또 100%였다가 2023년 5월 90%로 변경된 반환보증 담보인정비율을 60%로 더 낮춰야 한다고 주장했다.

문지수 기자 door@hankookilbo.com