[전세경 변호사가 알려주는 법] 내 땅과 이웃 땅의 경계선 분쟁 해결을 위한 토지 경계확정 소송의 이해 (1편)

일상에서 마주하는 토지 경계 분쟁의 현실

"우리 집 담장이 이웃 땅을 침범했다고 하는데, 정확한 경계선을 어떻게 알 수 있을까?" 이런 고민은 부동산을 소유하고 있는 사람들이 한 번쯤 겪어봤을 법한 문제다. 특히 오래된 주택가나 농촌 지역에서는 토지 경계선을 둘러싼 이웃 간의 갈등이 끊이지 않는다. 이는 우리나라의 토지 이용 역사와 밀접한 관련이 있다.

과거에는 토지 측량 기술이 지금처럼 정밀하지 않았고, 지적도 작성 과정에서 오차가 발생하는 경우가 많았다. 또한 농촌 지역에서는 관습적으로 사용해온 경계와 공식적인 지적도상의 경계가 다른 경우도 빈번하게 발생한다. 이런 상황에서 법원의 도움을 받을 수 있는 제도가 바로 '토지 경계 확정 소송'이다. 이 제도는 개인 간의 분쟁을 해결하는 동시에 공적 기록의 정확성을 확보하는 중요한 역할을 담당한다. 하지만 많은 사람들이 이 제도의 정확한 성격과 활용 방법을 제대로 이해하지 못하고 있는 것이 현실이다.

전세경 변호사/사진제공=로투마니(Lotumani)법률그룹

경계확정 소송의 본질과 특별한 성격

토지 경계확정 소송은 인접한 토지들 사이의 경계선이 불분명해서 다툼이 생겼을 때, 법원이 공정하게 그 경계를 정해주는 재판이다. 쉽게 말해, "내 땅과 이웃 땅의 정확한 경계선이 어디인지 법원이 판단해 달라"고 요청하는 것이다. 이 소송의 가장 큰 특징은 토지 소유권 자체를 다투는 것이 아니라는 점이다. 일반적인 민사소송과 다른 경계확정 소송의 독특한 성격은 여러 가지가 있다. 우선 이 소송은 '형식적 형성소송'이라고 분류된다. 본래는 비송사건에 해당하지만, 당사자 간의 이해관계가 상충하므로 민사소송의 형식을 빌려 처리하는 것이다. 이는 법원이 단순히 당사자들의 주장을 판단하는 것을 넘어서, 공적 기록을 정정하는 역할을 한다는 의미다.

더욱 흥미로운 점은 법원이 당사자들의 주장에 구속되지 않는다는 것이다. 예를 들어, 원고가 "경계선이 A지점이다"라고 주장하고 피고가 "B지점이다"라고 주장해도, 법원은 증거를 종합해서 "C지점이 진실한 경계선이다"라고 판단할 수 있다. 따라서 원고의 주장이 받아들여지지 않더라도 패소 판결을 받는 것이 아니라, 법원이 인정하는 경계선으로 확정 판결을 받게 된다.이런 특성 때문에 경계확정 소송은 이웃과 경계선을 둘러싼 분쟁만 있어도 제기할 수 있다. 소유권 자체를 증명할 필요가 없고, 단순히 "경계가 불분명하다"는 사실만으로도 소송을 제기할 권리가 인정된다.

공적 경계와 사적 경계의 근본적 차이

경계확정 소송을 이해하기 위해서는 이 소송이 다루는 '경계'의 정확한 의미를 파악해야 한다. 이 소송에서 말하는 경계는 지적공부(토지대장, 지적도 등)에 공식적으로 기록된 '공적 경계'를 의미한다. 이는 개인들 간의 사적인 합의로 정한 경계선과는 근본적으로 다른 성격을 가진다. 예를 들어, 123번지와 124번지 사이의 공식적인 경계선을 확정하는 것이 경계확정 소송의 목적이다. 이때 중요한 것은 해당 토지들이 어떤 지번으로 등록되어 있는지, 그리고 그 지번들 사이의 공식적인 경계가 실제로 어디에 위치하는지를 확정하는 것이다. 이는 토지가 국가에서 관리하는 공적 재산이라는 성격에서 비롯된다.

반대로 개인들이 서로 합의해서 "우리는 이 선을 경계로 하자"고 정한 사적 경계는 경계확정 소송의 대상이 아니다. 이런 사적 합의는 계약의 문제이지, 공적 기록의 정정과는 별개의 문제다. 만약 사적 합의를 둘러싼 분쟁이 있다면, 계약 이행이나 소유권 확인 소송을 통해 해결해야 한다.

소송 제기의 구체적 요건과 실무상 고려사항

경계확정 소송을 제기하려면 몇 가지 구체적인 요건을 충족해야 한다. 첫째, 인접한 토지의 경계가 실제로 불분명해야 한다. 여기서 '불분명'하다는 것은 단순히 지적도상의 경계가 현실에서 어느 부분인지 알기 어려운 경우를 포함한다. 또한 지적도를 작성할 때 기점을 잘못 선택하는 등의 기술적 오류로 인해 실제 경계와 다르게 그려진 경우도 해당된다. 둘째, 이웃 간에 경계를 두고 실제로 다툼이 있어야 한다. 혼자만의 생각이나 일방적인 주장으로는 안 되고, 이웃과 의견이 달라서 구체적인 분쟁이 발생한 상황이어야 한다. 이는 경계확정 소송이 당사자 간의 대립적 구조를 전제로 하기 때문이다. 셋째, 토지가 여러 사람의 공동 소유인 경우에는 특별한 주의가 필요하다. 이런 경우 모든 공동 소유자가 함께 소송에 참여해야 한다. 일부 공동 소유자만 참여해서는 소송을 진행할 수 없다. 이를 '고유필요적 공동소송'이라고 한다. 예를 들어, 부부가 공동으로 소유하는 토지의 경계를 확정하려면 부부 모두가 공동으로 소송을 제기해야 한다.

소송 전략 수립과 준비사항

경계확정 소송을 성공적으로 진행하기 위해서는 체계적인 준비가 필요하다. 우선 관련 서류를 철저히 준비해야 한다. 등기부등본, 지적도, 토지대장, 과거 측량 기록 등 공식적인 지적 자료는 물론이고, 과거 항공사진, 옛 계약서, 세금 납부 기록 등 역사적 자료도 중요한 증거가 될 수 있다. 현장 조사와 증거 수집도 중요하다. 기존 구조물(담장, 경계석, 배수로 등)의 위치와 상태를 정확히 파악하고, 다양한 각도에서 현장 사진을 촬영해두어야 한다. 가능하다면 오래된 주민들의 증언도 수집해두는 것이 좋다. 이들의 기억 속에 있는 과거 경계 사용 실태는 중요한 참고 자료가 될 수 있다.

전문가 활용도 고려해야 한다. 정밀 측량은 필수적이고, 경우에 따라서는 지적 전문가나 부동산 감정평가사의 의견도 도움이 될 수 있다. 다만 이런 전문가 비용은 상당하므로, 분쟁의 규모와 중요성을 고려해서 결정해야 한다. 마지막으로 소송 제기 전 협의 노력도 중요하다. 법적 분쟁은 시간과 비용이 많이 들 뿐만 아니라 이웃과의 관계도 악화시킬 수 있다. 법무사나 변호사를 통한 중재를 시도해보는 것도 좋은 방법이다. 이런 노력을 통해 분쟁이 해결된다면 모든 당사자에게 도움이 된다./글 로투마니(Lotumani)법률그룹 전세경 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr

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