수도권 '투기지역' 확대하나…전세·디딤돌 대출도 규제 가능성

[김호성 기자]

정부가 지난달 발표한 '6억원 초과 주택담보대출 제한' 조치를 시작으로 부동산 금융규제 강도를 한층 높일 가능성이 제기되고 있다.

이재명 대통령이 "맛보기 대책"이라고 언급하면서, 추가 대책에 대한 금융권과 수요자들의 경계감이 커지고 있다.

이 대통령은 지난 3일 기자회견에서 "공급 확대책, 수요 억제책이 아직도 엄청나게 많이 남아 있다"고 밝히며, 추가 규제 가능성을 시사했다.

내년 지방선거를 앞두고 보유세 등 직접적인 세금 조정보다는 대출·지정 등 간접 규제 확대에 무게가 실리고 있다.

우선 수도권과 지방 부촌에 대한 규제지역 지정 확대가 유력한 방안으로 거론된다.

현재 서울 강남·서초·송파 등 강남3구와 용산구가 규제지역으로 지정돼 있으며, 이 지역 유주택자는 추가 주택담보대출이 금지돼 있고, 무주택자도 LTV(담보인정비율) 50%가 적용된다.

향후 마포·성동·양천, 경기 과천 등 수도권 지역은 물론, 부산 해운대와 대구 수성구 등 지방 핵심 지역까지 규제가 확대될 수 있다.

LTV 비율의 추가 축소 가능성도 제기된다.

강남 집값 상승세가 이어질 경우, 규제지역 내 무주택자의 LTV를 기존 50%에서 30~40%로 낮추는 방안도 검토 대상이다.

정부 관계자는 "대출 규제의 효과를 평가한 후 활용 가능한 모든 수단을 검토할 것"이라고 밝혔다.

전세대출 및 정책모기지에 대한 DSR(총부채원리금상환비율) 적용도 주요 대책으로 거론된다.

DSR은 연간 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 규제로, 현재 은행권은 40% 수준에서 관리되고 있다.

그러나 전세대출과 디딤돌·버팀목 대출 등 정책대출은 현재 DSR에서 제외돼 있다. 서민 지원 목적이라는 점에서 DSR 규제에 있어 예외로 둔 것이다.

하지만 전세대출 규모는 2016년 36조원에서 올해 상반기 200조원까지 확대됐다. 주거용 부동산 시장에선 전세대출이 전셋값을 끌어올리고, 갭투자 확산을 유도하는 구조라는 비판도 제기된다.

한국은행은 전세대출이 DSR에 포함될 경우, DSR 적용 대상 대출 비중이 5.6%포인트 상승한다고 분석했다. 정책모기지 역시 지난해 말 기준 239조5000억원으로 전체 주택대출의 28%를 차지하고 있다.

금융위원회는 지난달 국정기획위원회에 전세 및 정책모기지를 DSR에 포함하는 방안을 보고한 바 있으며, 6·27 대책에서 신혼부부 대상 한도 축소에 이어 추가 제한이 추진될 수 있다.

이와 함께 금융당국이 시중은행 대출 총량 자체를 직접 통제하는 방안도 유력하게 검토되고 있다.

현재는 매년 2조~3조원 수준의 연간 총량 목표가 제시되고 있으나 강제성은 없다.

다만 집값 상승세가 지속되면 직접적인 대출 총량 제한 또는 대출 셧다운 조치로 전환될 수 있다.

한 시중은행 관계자는 "과거 문재인 정부 시절 금융당국이 실질적으로 대출 셧다운을 지시한 적이 있었다"고 밝혔다.

또한, 은행이 주담대를 과다 취급할 경우 자본비율을 추가로 요구하는 방식 등으로 부담을 부과하는 간접 통제책도 병행될 가능성이 있다.

일각에선 전방위 규제가 실수요자에게 과도한 부담을 줄 수 있다는 우려도 나온다. 특히 신혼부부나 출산 가구의 등 미래세대의 주거안정을 해칠 수 있다는 지적도 제기된다.

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